珠江投资、合生创展两位“沉睡地主”与朱孟依的考量

中华网财经10月20日讯：合生创展、珠江投资为朱孟依的一手缔造的两家“手足企业”，这两家公司业务极为相似相辅相成，现如今前者由朱孟依小女儿朱桔榕接手、而后者则为次子朱伟航管理。

对于同时手握大量土地而转入慢开发的两家公司来说，其原因也与其创始人朱孟依有着直接考量。

媒体对于朱孟依鲜有报道。不过一则公开报道却透露出其在土地与开发面的考量。据悉在一次内部会议上，朱孟依也承认过去数年合生发展步伐落在同行后面，“从前我们可以跟万科比肩，现在确实不在同一个层次上。”但他依然认为在目前复杂环境下谨慎些没有坏处，而且合生拥有大量优质的市中心土地储备商尚未启动。

正是由于朱孟依的谨慎，合生创展开发速度一直被外界认为“慢周转”，而手握大量优质土地也被外界解读为“沉睡地主”，而如今这一称谓也同样适应珠江投资。

先来说说珠江投资，就目前最新信息显示，其于10月20日公布，经中国证券监督管理委员会“证监许可〔2019〕2261号”文核准，广东珠江投资股份有限公司（以下简称“发行人”）获准向合格投资者公开发行面值不超过人民币100亿元（含）的公司债券，本次债券分期发行。根据《广东珠江投资股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告》，本期债券发行规模不超过人民币10.00亿元（含）。本期债券的期限为5年期。

值得注意的是，据公告信息显示，本期债券实际发行金额下调至5.5亿元，票面利率为6.50%，发行工作已于2020年10月19日结束。本期债券的期限为5年期。附第2年末及第4年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

公告强调，发行人的董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及其他关联方未参与本期债券认购。

中华网财经查询发行人（珠江投资）2020年上半年公司债半年度报告了解到，报告期内，从营业收入的构成来看，房地产开发与销售业务是公司主要收入来源，其他业务主要包括建筑施工、租赁服务、商业经营、物业管理等。2020年6月末公司总资产规模达1,831.63亿元，实现营业收入39.36亿元，实现利润总额3.75亿元。

负债方面，报告期末公司总负债为1402亿元，较上年末上涨2.69个百分点。

其中，有息借款，报告期末借款总额816.18亿元，其中短期有息借款54.9亿元；上年末借款总额836.99亿元，其中短期有息借款83.25亿元；借款总额总比变动-2.49%。公司一年内到期的非流动负债为165.52亿元，较上年末增加112.81亿元，增幅达214.02%。

土储方面，据此前，联合信用评级有限公司在出具的一份《债券跟踪评级报告》显示，截至2019年底，珠江投资储备土地面积1082.65万平方米，储备建筑面积2129.91万平方米（含未开工面积和部分在建未完工面积）。其土储主要分布于北京、广州、上海、深圳、成都和天津等城市。从不同城市来看，珠江投资土储主力在北京。北京有953.91万平方米，广州为446.47万平方米，上海为106.66万平方米。

这里不得不说作为珠江投资的“手足企业”的另一家公司合生创展，其有着与珠江同等规模的资产与负债，且二者都有着掌握着大量优质的待转化土储，这也是令同行艳羡之处，低成本坐享土地溢价带来的高红利。

不过《债券跟踪评级报告》指出珠江投资潜在风险为土地储备中非住宅及商业地块占比较大，该性质的土地流动性和去化方式存在较大的不确定性。与此同时，城市更新项目投入周期长、不确定性也较大，对资金占用明显，未来仍需较大的投资规模，面临较大的资金需求。

这一点上与合生创展有着明显的不同。不过，珠江投资作为北京分钟寺地块的一级开发公司，仅土地整理返还款就回收了112.98亿元。而合生创展砸下180亿巨资拿下北京分钟寺地块也算是二者土储转移一次完美的协作。

（中华网财经综合 文/卫东）