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绿地控股卖资产回血 “地产+基建”模式存隐忧

2020年11月19日 12:33 来源:新浪财经
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来源:新浪财经/大眼楼管 作者:小飞鼠

“三道红线”出台后,许多房企接连踩线,降杠杆成为主基调。受此影响,房企响应号召,一方面加强回款、盘活资产,另一方面调整融资结构、降负债。

连踩“三道红线”的绿地控股也开始采取行动。近日,有媒体指出绿地控股将231亿元资产包摆上货架,集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易兼而有之。

绿地方面回应称,出售物业是公司经营的常态,建成销售或短期运营升值后销售是绿地开发商办项目的长期策略。

卖资产回血大举拿地考验现金流

融资收紧之下,卖资产似乎成为房企的重要回血手段。绿地控股之前,已有不少公司开始加入卖资产行列。根据克而瑞不完全统计,从9月开始,北京、上海、广州、重庆等产权交易所交易的房企子公司数量增长明显。

出售项目较多的为华侨城(12个)、招商蛇口(6个)、中国金茂(4个),华侨城转让标的包括成都欢乐谷51%股权、丽江博丽酒店100%股权、天创置业30%股权等;招商蛇口转让标的包括广州金山谷创意区项目6栋建筑物及地下车位、深圳乐艺置业100%股权、深圳太子湾商置100%股权及债权等;中国金茂转让标的包括福州滨茂房产51%股权、贵州黔茂地产60%股权、北京青茂置业60%股权等。

此次绿地控股出售资产的背后是公司高企的负债和紧张的现金流。

截至2020年9月30日,公司的负债总额10322.85亿元,相比年初增长1.77%,短期有息负债、长期有息负债分别为1029.84亿元、2206.85亿元,长短期有息负债比例为2.14。公司账面货币资金为805.72亿元。

以“三道红线”作为标准,截至2020年9月30日,公司剔除预收款后的资产负债率为82.38%,相比年初增长1.58个百分点;净负债率为183.45%,相比年初增长27.85个百分点;现金短债比为0.78,相比年初增长0.02。连踩“三道红线”导致公司债务融资受阻,但公司反而继续大举拿地。

2020年1-9月,公司新增房地产项目储备77个,权益土地面积约1053.30万平方米;权益计容建筑面积约2196.12万平方米。根据克而瑞数据,绿地集团2020年1-8月新增货值2610.5亿元,位列第四。大举拿地导致土地支出增加,前三季度经营活动产生的现金流量净额仅为50.04亿元,同比减少45.17%。

地产业务销售下滑紧抓回款“地产+基建”模式存隐忧

绿地控股已在全球范围内形成了以房地产、基建为主业,金融、消费等综合产业并举发展的企业格局。

前三季度,公司累计实现营业收入3209亿元,同比增长9%,其中房地产主业实现营业收入1446亿元,基建产业实现营业收入1472亿元;实现利润总额228亿元,同比增长2.5%;实现归属于上市公司股东的净利润120亿元,同比增长1.9%。

房地产业务受前期疫情影响有所下滑,2020年1-9月,公司实现合同销售面积1760.4万平方米,比去年同期减少16.8%;实现合同销售金额2178.8亿元,比去年同期减少7.1%。2020年1-9月,公司完成新开工面积2476.4万平方米,比去年同期减少30.4%,完成竣工备案面积1086.1万平方米,比去年同期微增0.6%。资金承压之下公司狠抓回款,前三季度回款1974亿元,回款率91%。

绿地控股执行“地产+基建”的双轮驱动战略。绿地集团的房地产业务快速发展,带动了自身基建业务的快速发展,反过来基建业务又很好的辅助地产业务发展,两个业务相互促进。

如今,绿地控股的基建业务营收规模已经和房地产业务旗鼓相当,但基建业务毛利率较低,拉低了公司的整体毛利率,半年报数据中,房地产业务的毛利率为25.77%,基建业务毛利率为4.84%,公司综合毛利率为14.89%。

需要注意的是,融资环境收紧的情况下,“地产+基建”的业务模式存在隐忧。一方面房地产业务需要大量资金拿地,另一方面基建需要按进度付款。两个业务对资金的需求对公司的融资和资金周转能力提出考验。

(责任编辑:CF006)

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