广宇发展无视“三条红线”仍加速拿地 靠大股东275亿财务资助能”翻身”吗？

来源：《投资者网》谢莹洁

新年伊始，A股迎来开门红，多个板块开始触底反弹。

而这一切似乎都与天津广宇发展股份有限公司（下称"广宇发展",000537.SZ）无关。年初至今，该股已累计下滑8%。若将时间拉长至近三年以来，公司股价在二级市场上已累计下滑52%，明显跑输行业下滑26%的幅度，这究竟为何？

2020年第一季度至第三季度，广宇发展归母净利润分别下滑6.7%、13.74%、41.5%；存货、预付款、经营活动现金净流量等指标均在暴露企业去化慢等问题。

尤其是正当公司密集拿地准备弯道超车之时，房地产"三条红线"的警钟也开始响起。

疯狂拿地设立新公司

2020年下半年以来，广宇发展一改往日缓慢的拿地步调，加快了企业拿地的步伐。

6月，公司举牌108轮，7.04亿元摘下四川宜宾宅地；8月，以最高限制地价12.92亿元，夺得广州市南沙区地块，同时耗资36.2亿元在天津拿下了一宗大体量地块；11月，以19.61亿元竞得三亚、重庆地块。进入年底，拿地、成立新公司的节奏更是紧锣密鼓。

2020年12月，公司以16.6亿元竞得汕头市龙湖区土地；4.7亿元竞得青岛市黄岛区地块；4.15亿元竞得重庆一宗地块；今年1月，广宇发展继续挺近宜宾，10亿元竞得叙州区一宗地块。

除拿地之外，广宇发展还耗资6.58亿元收购了平潭鼎新旗下四家地产子公司，并因此获得了面积8.35万平方米的4宗住宅商服用地；最近，广宇发展注册成立了三亚中绿园公司、青岛中绿园公司、汕头中绿园公司，分管各地的相关土地开发建设。

若对比2019年数据，不难发现陷入现金流压力的广宇发展，当年新增土地储备的土地总价款仅有5.05亿元。

转折点出现在2020年，国家电网公开表达了"退房"决心。2020年11月19日，广宇发展一则收购显示，经国资监管部门批准，决定将国家电网持有的鲁能集团100%股权无偿划转至中国绿发。收购后，中国绿发直接持有鲁能集团100%股权，并通过鲁能集团间接持有广宇发展14.18亿股股份（占广宇发展总股本的76.13%）。

企查查资料显示，中国绿发成立于1988年，实际控制人为国资委，经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理、物业管理等。

也就是说，易主后的鲁能集团仍为广宇发展的控股股东，并以更大的力度为之"输血"。

大股东275亿财务资助

去年第四季度以来，广宇发展获得大股东的财务资助相比以往更为频繁。

10月末，鲁能集团拟向广宇东莞子公司提供3000万元财务资助；11月再给该子公司提供11.02亿元，同时提供30亿元给广宇发展；12月鲁能集团合计提供50亿元财务资助；进入2021年新年又向公司提供10亿元。

据不完全统计，2019年以来，鲁能集团为广宇发展及其子公司一共提供了20多项财务资助，年利率大多为5.5%，涉及金额约275亿元。

实际上，控股股东频频"输血"背后，是广宇发展面临的资金链危机。

截至2020年三季度末，公司货币资金为62亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为95亿元、62亿元，现金短债比约0.45，资产负债率达到78.5%。

值得一提的是，广宇发展对母公司的依赖程度不仅表现在资金方面。

《投资者网》梳理上市公司近几年财报发现，从鲁能集团注入的重庆鲁能、北京顺义新城建设、天津鲁能泰山、山东鲁能亘富等，每期基本都贡献了约90%的净利润。而无论鲁能集团如何倾囊相助，广宇发展的实际效果却不尽人意。

2016年、2017年，鲁能相关资产刚注入时，广宇发展营收、净利润实现三位数增长，之后业绩增速不断放缓。2019年，其营收为230亿元，同比下降15%；归母净利润为31.42亿元，同比增长25.57%。

2020年前三季度，公司营收为137.4亿元，同比增长5%；归母净利润19.1亿元，同比下降22.35%。

此外，继2019年公司经营活动现金净流量净流出17.88亿元之后，2020年前三季度再次净流出24.27亿元。

据2020年三季报，公司销售毛利率为29%，相比2019年同期减少12.5个百分点；净利率为14%，同比减少4.8个百分点；净资产收益率（加权）为13.2%，同比减少7.6个百分点。

四年卖房去化率仅80%

自顾不暇之时，广宇发展还不得不为子公司等提供担保。

天眼查数据显示，公司2020年有31条担保信息，去年前三季度73.5亿元担保额度中，有47亿元为关联担保，占净资产31.2%。

这无疑将使其面临更大的掣肘。

2020年，有关部门出台政策收紧房地产融资，设置行业"三条红线"将房地产企业分为四档，并根据房企所处档位控制其有息负债规模的增势。

所谓"三条红线"，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%，二是净负债率大于100%，三是现金短债比小于1倍。广宇发展全部触及。

高负债增加往往意味着高周转，即激进扩张下，销售规模快速增长。但广宇发展并非如此，2017年至2019年，公司预收账款分别为330.99亿元、330.09亿元和208.14亿元，不断下滑。

2020年前三季度，其合同负债（根据会计准则，预收账款调整至合同负债）为139亿元，相当于2019年同期的一半。

销售的乏力，或许源于广宇发展去化率较慢。2017年至2019年，该公司的存货周转率分别为0.43、0.31、0.25，呈现不断下探的趋势。而2020年前三季度，其存货周转率也仅为0.18。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，过去几年，有些城市处于市场调控之中。广宇发展大部分项目都在重庆、四川和北京等城市，其市场受到政策方面的影响，进而影响到了它的销售。这可能是造成其重组后业绩没有持续发力的一个原因。

以位于重庆渝北区的鲁能星城十三街区项目为例，该项目早于2016年12月就已竣工，截至2020年上半年末，该项目去化率为74%。

同样在2016年、2017年竣工的还有南渝星城、鲁能城中央公馆一期、鲁能城二三期和九龙花园，上述项目相应去化率为78%、80%、78%和77%。

从最近拿地的扩张动作来看，广宇发展不再固守西南地区，而是开始挺进粤港澳大湾区，并将触角伸至青岛等地。为了扩张，控股股东仍在想方设法提供资金援助。

而当下的问题在于，受"三条红线"约束下，广宇发展的有息负债难以继续增加，届时若去化率再难提升，母公司也是有心无力。那么，下一步，公司将采取何种有效战略应对业绩增速下滑的趋势呢？

《投资者网》近期就相关问题致电致函公司方面，等待一周仍未获相关回复。（思维财经出品）