3次延期后，泰禾集团给出了怎样回函？

来源：中房报

原标题：3次延期后，泰禾集团给出了怎样回函？

经历3次延期后，7月7日晚间，泰禾集团针对深交所年报问询函回复终于来了。这距离其收到问询函已过去一个多月。

5月31日，深交所一则年报问询函将泰禾集团财务问题挖了个“底朝天”，函件要求泰禾补充披露问题涉及债权债务对冲、逾期债务明细、员工总人数下降而工资薪酬却大幅增长、财务总监变动频繁、会计师事务所连续两年更换、存货跌价准备计提、股权投资及合作项目情况等12项问题。

此后，泰禾集团一再推迟回复问询函。直至7月7日晚间最终截至日期，泰禾集团一口气发布了10份公告。公告显示，截至2021年6月18日，公司已到期未归还借款为444.91亿元。目前公司及各借款主体正在积极与相关债权人进行沟通，针对逐笔债务协商出妥善解决方案，债务重组工作取得较大进展。

同时，“公司正在积极推进项目复工复产工作，紧密跟踪项目情况，最大限度保障项目施工建设有序进行。同时，公司也在积极推进项目销售工作，通过拓展销售渠道等方式盘活存量资产，加速销售回款。”泰禾方面称。

对于广为关注的万科战投进展，泰禾方面承认，公司控股股东此次股份转让框架协议中设置了股份转让先决条件，截至目前，上述协议中相关先决条件尚未全部满足。”

7月8日，泰禾集团股价收于2.3元∕股，当日下跌2.13%，前一日跌幅为1.26%。

质疑一：83.88亿元利息资本化

泰禾2020年财务报告被出具保留意见，第一项即为利息资本化问题。

审计报告显示，公司2020年融资借款利息费用99.13亿元，其中，资本化金额83.88亿元，费用化金额15.25亿元。年审会计师指出，因资金周转困难部分工程停工缓建，无法获取充分适当的审计证据判断利息资本化和费用化金额准确性。

深交所针对此要求泰禾补充披露“开发成本”主要项目、重要在建工程项目等利息资本化情况，包括利息资本化累计金额、本期借款费用资本化期间和利息资本化金额，并要求分析主要原因及合理性。

对此，列明了北京院子二期、北京金府大院、深圳院子等31个备受关注的项目利息资本化情况，利息资本化金额最高项目分别为北京金府大院7.1亿元、昆山淀山湖项目5.17亿元、深圳院子项目4.26亿元、昌平拾景园项目4.22亿元等；其他合作项目则为40.09亿元。

“公司在建工程科目核算项目资金来源均为自有资金，并未归集资本化利息。公司综合考虑了项目实际情况和施工进度，对于在建项目，停工缓建时间连续超过3个月且未发生实质性复工的项目，未将相关利息资本化；对停工缓建时间未连续超过3个月，由于施工进度不够密集而导致建设周期延长的项目，继续进行利息资本化处理。”泰禾方面称。

对于借款利息资本化金额是否准确，与借款发生额及项目施工进度等是否匹配，泰禾回复称：本年借款费用资本化金额为83.88亿元（上年为125.2亿元），本年利息资本化率为8.38%（上年为10.03%），借款费用资本化金额和利息资本化率均较上年下降，主要原因是2019年度和2020年度公司偿还相关金融机构借款，本年平均有息债务为957.97亿元，较上年平均有息债务1172.7亿元下降214.73亿元，降幅为18.31%，同时公司与相关金融机构进行了债务展期，展期后相应融资利率也有一定幅度下降，综合影响导致本年资本化利息及利息资本化率均较上年有所降低。

泰禾方面坦承，由于项目停工缓建情况在客观上造成无法收集完整的监理月报，公司在判断停工缓建时是否超过3个月主要依据工地管理人员反馈信息，与第三方出具的监理月报相比，在信息收集频次和精细程度方面有所欠缺。

对于资本化利息事项，中兴华会计师事务所与前任会计师沟通得到的回复是:“基于我们所实施的核查程序和获取的相关证据，借款利息资本化金额准确，与借款发生额匹配，借款利息资本化率是合理的。我们未发现2019年泰禾集团存在因资金周转困难，部分工程连续停工三个月以上或停工缓建的情况。”

质疑二：逾期债务455.94亿元

2020年报显示，泰禾归属上市公司股东净利润-49.99亿元，同比大幅下降1171.83%。资产负债率由2019年末的84.95%上升至90.75%。短期借款、应付利息、一年内到期非流动负债和其他流动负债期末余额合计394.64亿元。

2020年末公司已到期未归还借款金额为455.94亿元，截至2021年4月30日降至431.55亿元，因诉讼纠纷被司法冻结的银行存款由2019年末的2.39亿元上升至7.93亿元。

深交所要求披露逾期债务明细，目前涉及的诉讼、仲裁事项情况等。今年内到期债务的情况包括涉及债务类型、到期时间（含提前回售安排）和金额，并结合可自由支配货币资金、预计经营现金流、资产处置变现能力、可用融资额度等。

“截至2021年6月18日，公司已到期未归还借款为444.91亿元。”泰禾集团回复问询函道，借款金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券，以信托居多；预计负债计提金额47.82亿元。

具体来看，2020年以来公司已到期未归还借款情况为：

截至2020年10月23日，公司已到期未归还借款金额为487.1亿元；截至2020年12月31日，公司已到期未归还借款金额为398.50亿元；截至2021年3月31日，公司已到期未归还借款金额为455.94亿元；截至2021年4月30日，公司已到期未归还借款金额为431.55亿元。

关于已到期未归还借款发生变动的主要原因，泰禾集团称，因公司与部分债权人签署框架协议、债务重组协议及展期续贷协议导致已到期未归还借款金额下降；截至相关时间节点，公司尚有部分新增到期债务未与相关债权人达成展期协议导致已到期未归还借款金额有所增加。

针对将于今年到期债务的主要偿债资金来源，泰禾集团方面表示，偿债资金主要来源其所开发地产项目的销售回款。在公司资产流动性方面，存货占公司总资产比例约70%，主要为地产开发项目，截至2021年5月底，该公司持有的土地储备中可开发建筑面积约923.87万平方米。

偿债资金还来源泰禾集团自持物业项目的变现。据公告，泰禾集团自持物业项目共计18个，截至2020年12月31日，公允价值共计约251亿元，建筑面积约89万平方米。泰禾集团表示，上述自持物业在市场环境好转的情况下，可根据公司战略部署需要，考虑出售变现或作为债务重组资产置换相应贷款以缓解偿债风险。

泰禾集团还表示，针对已到期或接近到期负债，公司正在积极与相关金融机构协商将到期负债展期，以保障项目有足够建设资金用于供货销售，预计经营现金流入在满足日常经营现金支出的基础上，剩余部分可用于偿还到期有息负债。

“目前公司债务重组方案正在沟通确定中，公司将尽快形成全面债务重组方案，维护债权人及公司各方权益，实现公司长远价值。”泰禾方面称。

质疑三：员工人数下降而薪资支付额暴增

2020年泰禾管理费用工资薪酬项为4.53亿元，同比增长194.54％，领取薪酬员工总人数同比下降27.05％，财务总监变动较为频繁，公司董事长自2019年12月以来一直代行董事会秘书职责。

深交所要求说明员工总人数持续下降而工资薪酬却大幅增长主要原因及合理性。财务总监连续4年在年报披露前离职原因，是否在财务处理上与公司管理层、年审会计师存在重大分歧。

针对深交所这条问询，泰禾方面给出的解释是，从公司整体层面来看2020年度计提工资薪酬20.64亿元，相比2019年度计提工资薪酬31.09亿元下降33%左右。这部分计提的工资薪酬按不同员工职能，分别计入管理费用、销售费用及开发成本。

其中，管理费列支的工资薪酬相较上年增加主要是两个原因，第一是2020年度对部分人员的岗位职能进行调整，从营销、设计、工程成本岗转至管理岗，由此导致核算工资的分类与上年有所不同，造成管理费用中的工资薪酬有所增加；第二是2020年度内离职员工较多，公司针对离职员工计提了相应补偿。

泰禾近几年财务总监基本以一年任的频率流动，且多发生在年报披露前。如2018年，副总经理、财务总监罗俊离职，李斌接任；2019年，李斌跳槽，姜明群接任；2020年，姜明群辞任，王伟华接任。但就在2020年年报发布前，王伟华辞任，由泰禾财务资金中心总经理刘向民接替。

对此，泰禾给出的解释很官方：自2017年以来，房地产行业整体发展变化较快，历任财务总监在任职期间恪尽职守，认真履行职责，在公司发展各阶段中都发挥了重大作用。前任财务总监由于个人原因离职，在财务处理上与公司管理层、年审会计师不存在重大分歧。