新世界发展深度捆绑大湾区背后：核心盈利预测仍被机构下调

中华网财经11月11日讯：新世界中国作为一家老牌的港资物业开发企业在内地的全资子公司，在内地近三十年的发展过程中也见证内地楼市的起落。据官网消息，新世界中国已布局内地多个城市，并已开发近50个项目，开发业务涉及住宅、甲级写字楼、酒店、商业综合体等。

近年，随着国内房地产以“房住不炒”调控的深入，行业整体向降杠杆、低毛利时代迈进，与此同时新世界中国的业务也加快了与广州为首的大湾区深度捆绑。

最新，据广州海珠首个城改项目——广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区项目改造项目公开了改造主体表决结果公示，广州市安域健康投资有限公司通过表决。广州市安域健康投资有限公司背后的实际控制人正是新世界中国及天伦控股，各占据55%及45%的股权。

具体公告显示，省二院城改项目位于广州海珠区石榴岗路1号，其四边为：东临解放军四二一医院、西至江海大道,北临新港东路、南至广州市甘蔗研究所，总用地面积为2.01万平米，改造范围内总建筑面积2.87万平米，涉及334户，户籍人口1027人。

改造模式为旧城连片全面改造，总投资约4.1亿元，规划总建面为17.3万平米，其中地上计容建面11.93万平米，地下停车库建筑面积5.37万平米。改造前后扩容了8.6倍，新增面积主要来自医疗建筑、公共建筑和住宅部分，现有医院部分保持原状。

其中，新建的省二医广东国际医学中心，建面达到3.43万平米，以及配套的地下停车场面积2.61万平米；同时，融资社会医疗计容建面为5.73万平方米，将建设为大健康服务中心。住宅复建区建面则为4.4万平米，包括地上住宅建面2.77万平米，地下车库1.63万平米，以及公共服务设施2744平米（按住宅建筑面积11%进行配置）。

据悉，省二院城改项目将拆除现有医疗区部分建筑，建设广场绿地；同时，宿舍楼整体拆除后，新建1栋25层医院综合大楼、1栋35层的回迁住宅楼，扩建后，医院床位将从1350个扩容至1500个，地下车库提供超过920个车位。

此外，新世界中国此前在广州亦摘得了不少旧改项目。

9月22日，广州增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目公开选择合作企业结果正式在广州公共资源交易中心进行公示，新世界中国成为夏街的合作企业。夏街村位于增城中心城区，东临增江，西临增城广场，靠近荔枝文化公园、南山古胜、蕉石岭森林公园等。该项目总用地面积53.06万平，改造投资总金额约69.68亿元，改造范围内总建筑面积63.31万平方米，涉及居民1537户，户籍人口4059人。

8月22日，新世界中国获得广州海珠区昌岗街联星南箕经济合作社约80%同意率，成为通海珠区联星村（南箕社、东方红社）旧改项目的正式合作企业。项目总用地面积21.305公顷，改造投资总金额约为47.71亿元，涉及住宅、集体物业和国有用地。

年报：内地销售额同比增长11.1%、住宅均价下跌一成

对于新世界中国的发展情况，中华网财经通过其母公司港股新世界发展发布2021财年年报了解到，公司新世界发展在2020年7月1日-2021年6月30日实现营业收入682.33亿港元，同比增长15.63%，归属母公司净利润11.72亿港元，同比增长6.88%，基本每股收益为0.46港元。

其中，年报有关新世界中国业务情况描述显示，年内，中国内地物业发展收入包括合作发展项目为148.2亿港元及分部业绩为59.51亿港元。贡献主要来自广州、沈阳及宁波等住宅项目。其中，内地整体物业合同销售面积约为70.2万平方米，总销售金额约为人民币202亿元，同比增长11.1%；整体住宅合同销售的平均价格超过每平方米人民币34,000元，较上年同比下降10.5%。合同销售金额的地区分布，以大湾区为首的南部地区贡献最大，约占65%；其次为东北部地区，约占18%。贡献主要来自广州逸彩庭园、广州岭南新世界、广州广汇尊府、深圳太子湾湾玺及沈阳新世界花园等住宅项目。

销售额同比增长超六成

另，截至2021年6月30日，该集团内地未入账之物业合同销售总收入约为人民币146.61亿元，同比增长60.6%，其中人民币124.83亿元将于2022财政年度入账及人民币21.78亿元将于2023财政年度入账。

具体来看，该集团的内地项目竣工量（不包括车库）的总楼面面积为约88.4万平方米，主要位于大湾区、长三角地区和东北部地区。预期2022财政年度项目竣工量（不包括车库）的总楼面面积将达到约116.7万平方米。

郑家纯：我们依然是少数活跃在深圳和广州城市更新领域的港资地产发展商

新世界发展主席郑家纯在报告中指出，“上世纪90年代，我们积极回应北京城市基础建设及危旧房屋改造计划，主动请缨重建除去天坛和龙潭湖以外的整个崇文区，27年间共投资超过人民币150亿元，改善了大约1万7千户居民的生活环境。直到现在，我们依然是少数活跃在深圳和广州城市更新领域的港资地产发展商。我们以“城市建设者”自居，以不断提高人民美好生活需要为己任，参与祖国发展大局。”

小摩下调盈利预期

中华网财经此前报道，8月份，摩根大通发表研究报告，下调新世界发展2021至23年核心盈利预测分别9.6%、6.4%及9.5%，以反映内地物业发展利润下降，以及柏傲庄延期入账。当中亦反映公司酒店业务录经营亏损，以对应最新旅客数字，和近期业务更新。

（中华网财经综合 文/丁一）