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磨合四年未果保利发展、合富辉煌合作生变

2022年04月11日 11:19 来源:中房报
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来源:中房报

原标题:磨合四年未果保利发展、合富辉煌合作生变

4月7日晚,合富辉煌集团控股有限公司(以下简称“合富辉煌”,00733.HK)宣布与保利发展的重组有了新变化。据了解,双方在3月31日签订了新重组协议,合富辉煌将向保利发展出售保利顾问集团,并收购后者持有的合富中国43.9%股权。

2018年1月,合富辉煌与保利发展(当时名为“保利地产”)签署了《业务合作框架协议》,约定合作经营一手及二手物业代理业务,不久后,双方成立了合资公司——合富中国,开始进行业务重组。从目前来看,这两家企业的融合不太顺利,在业务、员工薪酬及管理系统等方面未能达成全面共识。

合富辉煌认为,公司已经获得有关合作的大部分价值,进一步整合的价值不大,改变合作模式或许还可以发掘新的业务协同效益。

4月8日,接近保利发展的知情人士对中国房地产报记者透露,磨合难确实是双方选择调整合作方式的主要原因,未来保利发展将独立发展旗下的代理业务。

重组4年后改变合作模式

合富辉煌与保利发展在2018年5月签订了正式的合作协议,保利发展向合富中国注入所持保利顾问集团全部权益,换取合富中国的43.9%股权,合富辉煌则按发行价每股新股份4.2港元向保利发展配发及发行新股份。重组完成后,保利发展持有合富中国43.9%股权,合富辉煌持有其余股份。

2018年8月,有消息指,两家公司的一二手代理业务重组合并完毕,合富辉煌及保利发展的相关代理业务均并入了重组后的合富中国。

根据当年的不竞争承诺,保利发展及合富辉煌的所有一手、二手物业代理业务都由合富中国独家经营,2019年至2021年,合富中国向保利发展提供服务的物业交易价值分别为130亿元、110亿元、130亿元。

只是,民营企业与央企融合的困难比预想中要多。合富辉煌表示,合作重组完成后,公司与保利发展已尽最大努力共同促进合富中国及其附属公司(包括保利顾问集团)的全面整合。尽管如此,基于两家公司在业务文化、组织架构及营运模式的差异,合富辉煌与保利发展未能就整合的各个方面达成全面共识,包括合营公司的业务、员工薪酬及管理系统等。合营公司董事会层面以下的实际日常营运及管理仍然相对独立,与2018年合作重组前的经营模式类似。

合富辉煌认为,考虑原有合作模式及迄今所取得的成果,进一步整合也不会创造额外价值或协助该公司的长期策略,改变合作模式可能对双方都更有利。

新的重组方案是这样的:合富辉煌向保利发展出售保利顾问集团,并收购合富中国(不包括保利顾问集团)43.9%股权,最终持有合富中国100%的股权。重组没有涉及现金代价,合富辉煌预期将录得未经审核出售亏损约2.82亿港元。

再度重组的目的很明确,就是为了解除此前的不竞争承诺,令合富辉煌及保利发展都可以独立经营各自的物业代理业务。当然,双方也可就个别项目进行合作。例如,保利发展承诺未来5年内,每年会给合富辉煌提供货值不少于800亿元的物业进行一手代理业务合作。

合富辉煌方面对中国房地产报记者表示,公司与保利发展的合作关系,将由过去的股权合作调整为集团层面的战略合作,调整后,双方将在新的合作框架下展开全国范围的业务合作。

保利发展:代理业务市场化方向不变

在保利发展与合富辉煌牵手前,地产行业已有一些房企尝试与代理公司进行更深度的合作。2017年1月,融创表示看好中国房地产存量交易市场的发展空间,以约26亿元入股链家。同年4月,万科也通过增资事项以30亿元的价格获得链家股权。

股权投资容易,但业务层面的合作推进却并无太多成功案例。比如,北京万科曾在2015年7月与链家共同成立万链公司,发展家居装饰业务,但在2022年1月,北京万科还是退出了所持股份。

从经营业绩来看,2021年开发商的流动性紧张对合富辉煌的影响不小。2021年,该公司物业代理业务的营业收入增长了17%至约70亿港元,但归母净利润却亏损5.45亿港元。原因在于,相关客户的信贷质素恶化,导致该公司计提了3.06亿港元的应收账款减值准备,及1.52亿港元的应收贷款减值准备。

虽然合富辉煌的短期业绩波动较大,但在与该公司的合作中,保利发展打开了代理业务市场化的空间。在与合富辉煌合作前,保利发展旗下已有一手、二手代理业务板块,代理也是其“不动产生态”产业链中的一环。公开资料显示,在2018年与合富中国启动重组融合后,保利地产投资顾问有限公司(以下简称“保利投顾”)便启动了全面市场化战略,2019年与融创、世茂、旭辉、融侨、实地、新力等60余家开发商在咨询顾问、营销代理、渠道拓展等方面达成合作,落地项目覆盖30多个城市。

保利发展在2021年的中报中表示,公司的销售代理平台持续加大市场化拓展力度,销售代理业务覆盖全国200多个城市,代理项目超2200个,代理销售规模超2500亿元。据了解,目前保利投顾已形成新房代理、新房分销和存量房租售三大核心业务,旗下拥有4家子公司,32家区域公司,业务覆盖超100座城市,累计服务项目超1000个。该公司旗下二手经纪品牌保利爱家入驻超30个重点城市,直营门店超100间。营销平台——悦家云已累计落地全国102个城市、431个地产项目。

接近保利发展的知情人士介绍,因为两家公司在文化及管理等方面的差异难以磨合,重组前后,各自的实际运作其实没有太大变化。退出合富中国后,保利发展将继续发展旗下的代理业务,“这块业务一直都是市场化运作,保利发展自己的项目会进行联合代理,对保利投顾也没有政策倾斜,跟其他代理公司公平竞争”。该人士表示,未来保利投顾的首要目标还是满足保利发展的需求,市场化的方向也没变,只是因为目前的市况较为复杂,会更谨慎选择外拓的项目。

(责任编辑:CF006)

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