官宣债务违约4天后弘阳地产转让广州项目变现

来源：中房报

在发布债务违约公告4天后，弘阳地产集团有限公司（以下简称“弘阳地产”，01996.HK）便动作迅速地开始处置资产回笼资金了。

8月15日，弘阳地产表示将向合作伙伴——招商蛇口、南国置业转让广州一个项目公司的股权及销售贷款，作价8.57亿元。这个项目是弘阳地产在2021年广州的首次集中供地中，联合招商蛇口一起拿下的，总地价为35.9亿元，随后南国置业也加入进来。

虽然是亏损2.7亿元转让，但弘阳地产认为此举有利于加强自身的现金流，促进保交付和经营业务。8月16日，该公司的相关人士对中国房地产报记者透露，股权转让的洽谈较为顺利，与央企合作方的谈判很快达成了一致。

退出集中供地拿的项目

2021年4月27日，广州首批集中供地的24宗地块开始网上竞价，热门地块竞争激烈。其中，白云区石门街朝阳联新东街AB2401065、AB2401073、AB2401076地块，在经过7家房企的17轮竞价后，由广州招商房地产有限公司（以下简称“广州招商”）、广州市弘裕房地产开发有限公司（以下简称“广州弘裕”）以约35.9亿元竞得，溢价率15.4%，折合楼面地价26643元/平方米。

这个地块为二类居住用地，共有三个子地块，总用地面积为88941平方米，计容建筑面积134734平方米。

2021年6月，该项目迎来了一个新股东。南国置业的全资子公司武汉大本营商业管理有限公司（以下简称“武汉大本营”）跟上述两家房企签署了合作开发协议，三方成立广州招赢房地产有限责任公司，广州招商、广州弘裕、武汉大本营持股比例分别为33%、34%、33%。

这个组合只维持了1年多时间。8月15日，三家房企签署了一份股权稀释受让协议，广州弘裕同意向广州招商、武汉大本营出售广州招赢房地产有限责任公司的34%股权及销售贷款，总代价为8.57亿元。收购完成后，广州招商与武汉大本营将各持有该公司50%的股权。

弘阳地产表示，因为公司的净投入金额约11.27亿元，因此出售事项预计将录得约2.7亿元的亏损。

该地块所开发的项目名为“招商弘阳电建南国·雍云邸”，已于今年第一季度上市销售，项目分三个组团开发，规划有11栋高层住宅，货量约1500套。据弘阳地产方面介绍，该项目由招商蛇口操盘，目前销售正常。

广州一位业内人士对中国房地产报记者表示，以目前的市场情况来看，“招商弘阳电建南国·雍云邸”的地价算是拿在了阶段性的高位，项目近期的折后售价在3.6万元/平方米至3.7万元/平方米，开发商仍有微利可图。只不过，项目的去化速度不算理想，3月份推售了149套产品，截至7月份仅成交24套。

官宣违约：美元债利息还不上

民营房企的日子越来越艰难，弘阳地产也未能从债务危机中幸免。

今年上半年，弘阳地产仍是坚持兑付到期债务的少数民营房企之一。根据8月11日的公告，该公司在今年前6月，偿付的本金及利息总额约为15.23亿美元，其中境外债务约6.16亿美元，包括4月份到期的4.5亿美元优先票据的本息。

支出的资金不少，但现金流入却很有限。弘阳地产表示，自2021年年中以来，中国房地产行业经历巨变，民营房地产开发商实际上已无法利用诸如银行贷款特别是境外债务资本市场等传统的融资及再融资渠道，加上疫情等因素，日益恶化的市况已影响消费者信心及情绪，并进一步导致中国住宅物业销售大幅放缓。“本集团的合约销售金额显着下降，进一步加剧本公司的流动资金限制。”

今年前7月，弘阳地产累计实现合约销售金额为224.43亿元，同比下降59.93%。上半年，该公司预期将录得亏损净额介乎3.5亿元至4.5亿元之间（2021年同期净利润为9.9亿元）。

基本面的持续恶化最终导致了违约事件的发生。2021年1月14日，弘阳地产发行了一笔4年期的美元债，总额3.5亿美元，票面利率7.3%，每6个月支付一次利息。最近一期的付息日是7月13日，弘阳地产未能如期支付，在宽限期结束日（8月12日）前一天，该公司坦言尽管已尽力积极管理债务风险，但仍面临重大压力，有若干即将到期的境外优先票据及银行贷款，无法保证能够履行偿付义务，并透露这笔3.5亿美元债的利息预期不会在宽限期结束或之前支付。

公告显示，目前弘阳地产仍在存续期的美元债有5只，总额14.65亿美元，其中2.5亿美元将在2022年到期，2023年到期的有两只共6.55亿美元。

弘阳地产的相关人士直言，此次转让广州项目股权便是基于公司现金流和经营考虑。

除了“招商弘阳电建南国·雍云邸”，弘阳地产在广州还有两个在售项目，均为合作开发，从机构的统计数据来看，目前的销售表现都还算不错。位于南沙的“中建弘阳德信·湾璟壹号”是与中建二局、德信地产合作的，2021年4月底开盘，每月能录得几十套的销量。增城区的“珠江弘阳·时光荟”则是珠江实业和弘阳地产联合开发，2021年8月上市销售，每月的平均销量也有二三十套。或许是因为去化较为顺利，弘阳地产表示暂时不会考虑转让这两个项目的股权。