京城“地主”金隅集团69亿押注上海

来源：观点地产网

京派房企金隅难得在上海土地招拍挂市场上高调了一把。

7月31日，上海杨浦区有一宗住宅用地竞价入市，经93轮竞价，来自北京的金隅以总价69.2亿元击退招商金融街、九龙仓和龙光等5家房企竞得地块，楼面价85764元/平米，溢价率38.32%。

这一价格创下周边楼板价新高，邻近保利、仁恒等项目楼面价均为5-6万元。

“这个价格拿地是比较冒险的，基本没有利润空间，但是金隅可能会有别的目的和想法。”

69亿押注上海，金隅除了看好一线城市高端物业的打造，更多也是重点城市扩张和做大规模的考虑。

官网资料显示，作为北京市国资委控股企业，金隅集团的核心业务包括水泥及预拌混凝土业务、房地产开发板块业务、物业投资与管理业务和新型建材及商贸物流业务等四大板块。

房地产业务方面，金隅拥有三十多年历史，是北京三大国企之一，目前已进入北京、上海、天津、重庆等15城市，先后开发建设房地产项目130余个，总建筑规模约3000万平米。

一份研究报告中也指出，除商品房用地外，金隅在北京、天津等地还拥有超过1000万平米的工业用地储备，未来若逐步转换成商住开发项目，该部分资产有望获得重估。

换而言之，金隅多年来一直被认为是潜藏的京城“地主”。

区域新高

这宗杨浦宅地，竞价房企共有5家，分别是金隅地产、仁恒+华发、招商+金融街、九龙仓与龙光。

现场较为激烈，前10轮各房企出价都非常谨慎，当主持人将调价幅度增加到1000万元后，“气温”开始上升。

20轮后，金隅与九龙仓成为主角，此时地块楼板价已经升至6.8万元/平米。

直至第29轮，龙光、招商+金融街、仁恒华发联合体加入争夺，成交总价与楼面价被不断推高。到了95轮，金隅终于以总价69.2亿元拿下该地块，楼面价85764元/平米。

这一楼面价创下区域新高，一位业内人士指出，该地块属于上海内环地块，也是杨浦区城市更新重点出让地块。今年上半年高端住宅市场表现不错，会客观上使得此类土地成交活跃。

出让文件显示，该地块东至眉州路，南至R-05地块，西至杨树浦港，北至周家嘴路，位于上海市的内环线。地块出让面积3.4万平米，容积率2.37，起价为50.03亿元，楼面起价62000元/平米，无需自持15%住宅建面用于租赁住房。

在上海中原分析师卢文曦看来，这块地最大的赢家其实是仁恒和保利。

据了解，近2年内，该地块周边有4宗住宅用地供应，分别由仁恒置地、保利、中华企业以及龙光摘得，最高楼面价65441元/平米，均比此次金隅拿地价低了不少。

其中，2017年，仁恒置地以105.2亿元竞得与该地块一河之隔的杨浦81、83街坊地块，以住宅面积计算，楼面价约6万元/平米。

去年，保利发展以41.79亿元竞得距离该地块约1.5千米的杨浦区江浦社区B2-03地块，成交楼面价约为5.3万元/平米；而中华企业则以38.1亿元拍得位于新江湾社区N091104单元B2-01地块，成交楼面价约5.25万元/平米。

今年7月9日，龙光集团23.81亿元竞得距离该地块约5公里的杨浦区定海社区D5-1地块，楼面价65440元/平米。

由此看来，相同区位楼面价高出2万元/平米，金隅这宗地的盈利空间着实不大。

“现在周边项目价格10万元/平方米左右，按照自然增值，两年之后11万/平米，再贵就有点压力了，基本上没什么利润空间。”

查阅年报获悉，目前，金隅在上海土地储备仅有“上海-大成名庭“与”上海-徐行“两个位于嘉定区的项目。

“金隅比较多刚需项目，做一些标杆项目对品牌形象及后续产品拓展都有帮助。”卢文曦分析称，金隅拿下高价地可能有别的考量，比如深耕上海，或是拓展更多的产品线。

官网显示，金隅的开发产品结构中涵盖了普通商品住宅、高档别墅、商业地产、经济适用房、两限房、自住型商品房、廉租房、公租房等多类型组合。

金隅管窥

历史告诉我们，很多拿高价地的企业最后都流下了“悔恨的泪水”。

2016年-2017年，金隅也曾拿下不少高价地块，其中不乏“地王”项目。

这个京城“地主”高价拿地背后，除了看好一线城市高端物业的打造，可能更多还是重点城市扩张、做大规模的考虑。

于2019年，金隅斥资84.08亿元获取北京、杭州共4宗土地，新增土地储备约33万平米。截至年末，拥有土地储备总面积799.25万平米，主要分布在北京、杭州、重庆、海口、唐山等城市。

金隅执行董事兼董事会秘书郑宝金曾在业绩会上透露，2020年，金隅仍将坚持深耕已进入城市并主要布局一二线城市的原则，审慎拿地，并加大自有工业用地转化力度。

据了解到，进入2020年，除了拿下上海杨浦宅地外，金隅还夺得了北京海淀及朝阳两宗地块，补充了土地储备。

既有土地储备之外，一份研究报告中也指出，除商品房用地，金隅在北京、天津等地还拥有超过1000万平米的工业用地储备，未来若逐步转换成商住开发项目，该部分资产有望获得重估。

2019年年报显示，在房地产开发业务中，金隅集团年开复工规模达800万平米，已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、海口等15个城市，先后开发建设房地产项目130余个，总建筑规模约3000万平米，形成了“立足北京、辐射京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈”的开发格局。

另外，作为北京市属大型国企，金隅已累计规划建设保障性住房超过700万平米，提供保障性住房7万多套。

于2019年，金隅房地产板块全年预售签约额是260亿元，合同签约面积117.47万平方米，同比增加5%。其中，商品房累计合同签约面积101.35万平方米，同比基本持平；保障性住房累计合同签约面积16.11万平方米，同比增加54%。

期内，金隅房地产板块实现主营业务收入222.08亿元，同比增加0.28%；毛利75.39亿元，同比增加7.12%；全年结转面积101.26万平方米，同比基本持平。

在2020年业绩发布会上，金隅董秘郑宝金给出了新目标：房地产板块预售签约金额同比增长近20%，换算成金额大约为300亿元，结转收入，预计同比增速在两位数。

总体来看，华北仍旧是金隅集团大本营，房地产开发之外，还在北京及天津持有高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积约178万平米。

其中，北京核心区高档投资性物业约97万平米；物业管理面积（包括住宅小区和底商）近1350万平方米，

不过，由于疫情的影响，金隅上半年业务受到一定冲击。近期，金隅集团发布盈利预警，预计上半年公司实现归属于上市公司股东的净利润为12亿元-16.5亿元之间，同比降低61%-46%。

金隅集团表示，上半年业绩预减的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，房地产结转项目中，保障房占比增加较多，且本期商品房结转项目毛利率较低，导致报告期内房地产板块营业收入及毛利水平同比降幅较大。