上海土拍首日：规范制度下“波澜不惊” 溢价率都不高

来源：中房报

原标题：上海集中供地首日：规范制度下“波澜不惊”

“上海的竞拍规则其实没怎么变化，只不过之前是一块一块拍，现在是集中拍地。对企业来说有好处，因为设置了中止价，将地块溢价率控制在10%以内，这给了房企利润空间，也让更多房企看到了在上海拿地的希望。”一位参与拍地的房企投资人士6月18日9时30分正式竞拍之前就早早来到上海土地交易市场提交资料。

“618”，本是电商狂欢日，如今也变成了上海的土地狂欢日，这是上海今年首次集中供地的第一天。

上述投资人士说，他们就是为了拿地而来，相比其他城市，虽然上海首次集中供地来的比较晚，但是土拍制度更加规范，因此房企拿地热情很高，一个很明显的表现就是，参拍房企比之前多了。

“据圈子内流动的消息，有房企这次参拍了十个地块。”

虽然房企热情高涨，但从上海集中供地首日地块出让情况来看，预期中的热度未至，取而代之的是“平稳”。13块涉宅用地，10块零溢价成交，首日共揽金约478亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示，上海集中供地首拍不管从政策制定的初衷来看还是从实际结果来看基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的国家房地产调控基调。首先，从稳地价这个方面来看，上海调整了土拍制度，分别设置了起始价、中止价及最高报价，溢价率整体在10%左右，超过中止价后也不是最高报价得地块，而是接近平均值水平者得。这基本锁死了土地的整体价格水平。第二，从稳房价这个方面来看，本次土拍引入房价地价联动机制，在拍地前就明确项目预售参考价格，因此，房价基本也锁死了。第三，从稳预期的角度来看，在地价稳定，房价稳定的基础上，预期也就稳定了。

旧改等地块出让“波澜不惊”上午拍卖仅持续1个多小时

根据土地交易市场的消息显示，上海首批集中出让地块合计56幅，总数上比之前预告的增加了4幅，包含28幅含普通商品住房用地、6幅“城中村”改造用地（其中含有4幅普通商品房用地）、14幅征收安置房用地以及8幅租赁住房用地。

根据出让公告，首日上午将出让29幅地块，地块种类包含了租赁住房用地、征收安置房用地以及“城中村”改造用地。由于不少地块都是定向出让，拍卖现场也鲜少有房企加价，因此整个拍卖现场显得波澜不惊，上午的拍卖仅持续了一个多小时就宣告结束。

据一位现场参拍的房企人士表示，上午竞拍现场气氛很平和，基本就是来走个流程，签个字。其所在企业为上海新徐泾城实业有限公司，该公司是由上海灿辉投资发展有限公司、云南俊发凤凰置业有限公司以及上海青浦徐泾资产经营管理有限公司共同持股，三者持股比例分别为45%、45%、10%。

在上午的竞拍中，上海新徐泾城实业有限公司以15.36亿元成功竞得青浦区徐泾镇振泾路“城中村”地块，该地块也是29幅所出让地块中四块涉宅“城中村”用地之一。

该人士表示，虽然旧改地块多是定向出让，但要拿下旧改地块着实不容易，别的开发商羡慕，但殊不知其中的艰辛，前期做了很多工作。

除了上述地块，其他三幅涉宅“城中村”地块分别被上海大华集团以及上海肖塘投资发展有限公司斩获。

从上午场的整体出让结果来看，29幅地块的土地出让金总额超过了121亿元。

上海土地出让管控“马甲”拍地相比其他一线城市机会更“均衡”

相比上午场的平静，下午的土地出让显得更加热闹。下午1时多，不少参与竞拍的企业人员已经陆续登记入场。

根据出让资料，下午将有九块涉宅地块以挂牌方式出让，由于其中涵盖了位于杨浦区、静安区、徐汇区等市中心的重磅地块，因此引发市场极大关注。

根据规定，下午出让的地块仅有杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）做现场直播。该地块起拍价12.84亿元，起始楼板价为5.86万元/平方米。

相比此次一同出让的静安和普陀地块，杨浦区定海社区地块虽然为纯住宅地块，但其体量最小，留给开发商的想象空间并不大。

即使如此，该地块依然竞争激烈。据中国房地产报记者了解，在市中心四幅涉宅地块中，静安区和徐汇区地块均只有两位有效竞买人，起拍总价最高的普陀万里社区地块仅有一位有效竞买人，而杨浦区定海社区地块则有三位有效竞买人。

在竞拍现场，根据现场主持人提示，在征得该地块三位竞买人意愿后，地块进入现场竞价阶段，而后经过多轮报价后触及该地块139260万元中止价，进而转入一次书面报价阶段。

最终，上海杨浦城市建设投资报价140250万元，与平均价格差价仅有80多万元，低于同时进行一次报价的另两名竞买人，从而竞得该地块。

在该地块之后，静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块被保利以以105.13亿元竞得，溢价率8.39%，成交楼板价51707元/平方米。徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E03地块，由上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司子公司上海复地领珺实业发展有限公司以人民币51.705亿元竞得。普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块）最终由卓越和京东联合体底价拿下，成交价格为99.1亿元。综合来看，仅市中心四幅涉宅地块出让金预计在270亿元左右。

值得注意的是，市中心重磅地块并未出现房企激烈争抢，有效竞买人基本低于三家。这在上海中原地产资深分析师卢文曦看来，主要原因还是总价较高，目前房企普遍资金较为紧张，拿下一块百亿总价地块很可能就没有资金再去竞争其他地块。

此外，在宋红卫看来，上海在首次集中供地前还公布了二拍将要供应出来的土地，其中包括杨浦、徐汇等核心区域的地块，也就是说这次没有拍中地块的房企在二次土拍还有比较好的机会，也起到了稳定预期的作用。

与其他集中供地的城市相比，上海的土地出让制度更加规范，除了求稳，还严格禁止“马甲”拍地，即同一地块中不得出现关联企业。在竞拍结束后，申请人竞得地块的，在完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，不以任何直接或间接的形式将本方（及本地块项目公司）的股权或投资权益转移给本地块其他申请人或其关联方；申请人未竞得地块的，在受让人完成出让合同约定的所有建设并完成房屋所有权首次登记前，本方及本方关联方不以任何直接或间接的形式获取受让人（及本地块项目公司）的股权或投资权益，以此来保证拍地的公平公正。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，土拍新规下，土地成交溢价率都不高，原来业内以为热点地块应该有很多房企参与拍卖，实际上却不是，基本上一块地就两、三家争抢，说明土地出让新规让房企分流了，控制了市场热度。

“上海土地新规比较公平。这从土拍结果可见一斑。其他城市多是大房企或者国企、央企一家独大，但从上海今天的状况来看，小房企、大房企都有拿地，就说明市场机会是比较公平均等的，也是符合上海竞争环境，或者说要求。”卢文曦说。