北京年内土拍收金超1900亿 第三批次：京投发展175亿夺东坝三地块建TOD

中华网财经12月27日讯：12月23日晚，北京市规划和自然资源委员会发布第三批集中供地中4宗宅地的现场竞价安排补充公告，确认北京三批集中出让土地现场竞价时间为12月27日。资料显示，北京第三批次供应12宗住宅用地，最终成交10宗，其中，7宗底价成交，门头沟2块+房山地块有溢价，且房山拱辰街道地块达到最高限价。成交规划建筑面积90.98万㎡，总成交金额276.83亿元。另外，此次土拍成交一宗旅馆用地合4.26亿元。

至此，北京2021年集中供地收官，其中，5月10-11日，北京30宗宅地共计入账1110亿元。10月13日，二批次集中供地成交总额513.4亿元。加上此次第三批供地，北京2021年集中供地共揽金1904.62亿元。

具体从第三批次成交地块看，门头沟两地块分别被金地14.84亿元、金茂11.68亿元竞得，地块临近四道桥地铁站，与石景山、首钢园一河之隔，地块临近西长安街，可享受与石景山一样的配套条件，同时，门头沟也是与主城区最近的城外区，也是通勤人群首选的居住区域。

延庆地块出让规划建筑面积23720㎡，由中建方程以3.9亿元竞得，该地块首先享受到的是冬奥会所带来的交通配套福利。地块距离京张高铁延庆站约2.5公里，终点站到清河站和北京北站，相较于燕郊、大厂通勤的不便，延庆区属于北京区域内，距离西三旗、西二旗等大厂更为便利，并且房价优势几乎与燕郊、大厂无异。

东坝三地块受地块自身开发条件影响，由京投175亿元竞得，京投获得该地块属于锦上添花，不管是完善配套还是开发建设，对政府和建设单位都是双赢。

房山拱辰街道被中建智地竞得，并且达到最高限价18.63亿元，溢价率15%。房山地块与门头沟地块优势具有共同特征，其中最主要的是均属于刚需人群聚集，从中指数据开发版时点人流量显示看，工作日时点人流量有非常大的明显变化。

中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示，从北京第三批次土拍结果来看，房企依然在积极进军北京市场，但是拿地结构和思路发生了明显转变。从第一批次土拍市场一片大好，到二批次的集体遇冷重新审视之后，三批次土拍拿地结构由“高周转、快销”转向“刚需、稳健”。

本次成交的地块整体特征为地价单价低，房价均不高，并且有较大的利润空间。比如房山地块地价均价在16000元/㎡左右，周边房价均价为38000元/㎡。门头沟两宗底价成交地块地价均价为24000元/㎡，周边房价均价为45000~55000元/㎡，而一河之隔的石景山区可达到60000元/㎡左右，价格方面对刚需人群比较友善。

至此，北京2021年三次集中供地收官，全年集中供地成交住宅用地57宗，成交规划建筑面积598.33万㎡，土地出让金1899.94亿元，出让金较上一年同比增长9.35%。三次出让表现比较明显的变化是拿地企业的态度。一批次火热之后，二批次民营企业基本躺平，三批次依旧在观望状态，其原因主要受自有资金影响难以出手拿地。

土拍结果信息大全：

1、京投发展旗下京投置地和京投公司联合体以底价175.3亿元包揽北京朝阳区东坝三宗地块：以56.10亿获得上述朝阳东坝A1西南地块，用地面积57220.14平方米；以48.50亿元获得上述朝阳东坝A1东南地块，用地面积63959.72平方米，以70.7亿元获得上述朝阳东坝A1上盖北地块，用地面积76681.88平方米。

资料显示，3宗地合计建设用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。当中A002-1、A003-1地块需配建2万平米保障房，并由北京市朝阳区保障性住房发展有限公司回购并持有，回购价格12000元/平米，地块销售指导价为8.1万元/平米，另外2宗地销售指导价则为8.6万元/平米。

值得关注的是，此次东坝地块也是北京土拍首次出现“期地”出让，即根据轨交工程进度分期交地开发。也就是说，周期将明显长于普通项目，这点也令绝大多数高周转房企心有余而力不足。

对于后续是否扩大“期地”出让范围，北京规自委曾表示，将总结本次“期地”出让工作经验并不断完善，后期对于类似的地铁车辆段盖上开发项目，将根据实际情况探索实施“期地”出让。

据悉，在“期地”出让中，土地款交纳也有所不同，购买“期地”的开发商需先付竞买保证金，摘地后，35个工作日内付清土地收益部分的出让金。

由于TOD项目的特殊性，三宗“期地”内部又分为落地区和上盖区，交地时间有所不同，分批次交地时，竞得方签订土地移交书后，5天内需缴纳相应的一级开发建设补偿费用。

按照公开文件测算，正式竞买前，3宗地需分别需要缴纳11.22亿元、9.7亿元、14.2亿元保证金；拿地后，京投发展还需要缴纳9.9亿元、8.2亿元及12亿元的政府收益部分，共计65.22亿元。剩余的开发费用，将在交地后陆续支付。

2、龙湖、京能联合体底价20.8亿元斩获北京市朝阳区管庄乡GZGJC-03地块。该地块曾在第二批集中供地中与管庄GZGJC-02地块打包挂牌，起始价为57亿元。

3、葛洲坝集团底价11.40亿元斩获北京市朝阳区劲松街道0408-646地块。该地块建设用地面积约1.25万平方米，规划建筑面积约4万平方米，土地用途为F2公建混合住宅用地，项目销售指导价为10.66万/平方米；要求可出让居住建筑规模（12032.4平方米）全部实行“现房销售”。

4、中建京西建设发展有限公司底价3.9亿元摘得北京市延庆区小营村、石河营村地块。

5、首开、住总、旭辉、密云城投联合体以底价20.7亿元摘得北京市密云区水源路南侧MY00-0104-6016地块，用地面积103325.51平方米。

6、中建智地以18.63亿竞得房山拱辰街道FS00-0111-0017、0019地块（京土整储挂（房）[2021]084号地块），可售住宅楼面价约1.82万元/平方米，溢价率15%。该地块地块位于房山区拱辰街道，地铁房山线北侧，土地用途为二类居住用地，建设用地面积45509.77平方米，建筑控制规模≤113774平方米，地块容积率2.5。

该地块起始价为16.2亿元，土地合理上限价格186300万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限31000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

此外，本次出让宗地内须配建11400平方米“保障性租赁住房”，由竞得人完成建设，并由北京市燕房保障性住房建设投资有限公司回购并持有，其中“保障性租赁住房”回购价格8000元/平方米；如该宗地中配建“保障性租赁住房”可独立成栋，其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。

7、北京金地兴业房地产有限公司（金地）以14.84亿元竞得京土整储挂（门）[2021]086号地块，溢价率1.64%。

8、北京方兴亦城置业有限公司（金茂）以11.68亿元竞得京土整储挂（门）[2021]085号地块，溢价率1.57%。

此外，北京大兴宾馆有限责任公司底价4.26亿元摘得北京市大兴区黄村镇地块，该地块为旅馆用地。

流拍地块：

1、北京市朝阳区管庄乡GZGJC-02地块因无人出价，最终流拍；

2、北京市丰台区王佐镇魏各庄地块因无人报名而流拍，该地块位于青龙湖国际会都核心区，土地面积超14万平方米，是本批土地面积最大的的地块，也是第二批集中供地延拍地块，起拍价33.6亿元。