发力智能黑科技 智慧物业已初显“良性循环圈”

现如今，城市已成为最大的发展动力，由城市化、工业化、信息化所驱动的城市的进步，正逐步成为经济向好的新引擎。在此过程中，随着一系列移动互联网、物联网、人工智能的应用层出不穷，人们的生活方式、出行方式、饮食习惯都无时无刻不被改变着。

与“住”的需求息息相关的一个场景不容忽视，即物业，它满足了人类在城市中居住条件的改善需求。尤其是高端物业，全国布局，量身定制，高净值的人群需要高标准的服务，是技术密集的行业，高科技软件和硬件纷纷投入进去。

但目前来看，现有的物业管理水平与业主的需求呈现一些不匹配，这也正好给了“智慧黑科技”最好的施展空间。以碧桂园服务、万科物业、彩生活、绿城服务为首的一批物业管理企业正在多年的城市服务经验中，深刻认识城市快速膨胀中的生态失衡与种种缺失，并为之寻求改变。

边界扩张，行业圈地日益形成

物业是相对变化程度较低的行业，格局一旦形成就相对稳固。

在新兴科技趋势面前，各家物业企业都看到了未来增长的巨大空间。

2018年，百强企业营业收入均值达8.86亿元，净利润均值为7221.40万元。基础物业服务收入均值达7.13亿元，是百强企业收入的有力后盾，占比高达80.49%。正因为强依赖于基础物业费，科技投入既能改善收入结构，同时又能进一步扩大收入水平。

从投入上看，物业领域的TOP级企业中，碧桂园服务研发投入领先行业，2014-2016年累计投入约人民币数亿元；万科物业声称每年都会拿出营业收入的1.5%用于科技研发；龙湖物业在2017年投入6500万用于社区品质升级。

智慧物业，开始群雄争霸。

高额科技投入的财务支撑

如此高额的投入，务必需要庞大的资金支持。这也象征着玩“智能化”只能是巨头的游戏。

根据公开数据，碧桂园服务成长性极为稳定快速，2018年上半年营收同比增长42.5%，达20.16亿元，2019年上半年营收超过35亿元。

之所以有这么强的营收能力，不外乎以下几点原因：

1、管理和收费面积大。目前的物业企业收入主要是管理费用为主，占比70%-80%左右。从碧桂园服务的数据可以看到，2015年其作业人员人均管理面积为4720平米，2018年已上升到5285平米，年复合增长率为3%。而整个物管行业的人均管理面积低于3000平米。而随着2016-2018房屋预售面积增长，直接带动2018-2020的房屋的物业费用的增长（建设周期2年）。

2、早期投入导致效率提升。由于最早一批投入智能化科技的物业百强已经受益，人力成本进一步压缩，办事效率有效提升，这一点也反映在营收上。2017年百强企业智能化投入均值为716.22万元，今天远远不止这个数字。

3、住房改善型需求日益提高，增值服务拓展。随着房地产市场的强劲需求放缓，改善型住房需求进一步释放，业务追求更有品质的生活方式，有智慧化手段的物业企业则脱颖而出，成为业主首选。增值服务尽管在整体收入中占得比重非常小，但是会成为未来一项重要的收入来源。

当财务模型对科技投入予以支撑，物业企业必然面临谁来买单的难题。

一些行业专家表示，智慧物业必须由房地产公司和物业公司去推动，最终会转化为居民的付费意愿，这也决定了这个过程比较缓慢。加之政府也会在安防等领域加入需求，智慧物业会比想象中来的稍迟。

与共享单车败于资金链断裂一样，如果物业企业用于科技建设的后续资金跟不上，也容易导致失败。但是，随着碧桂园服务这样持续投入的成功案例涌现，良好的资金流、健康的运营已被印证为最坚实的保障。

价值转化：社会效益与经济效益“两翼齐飞”

衡量一项决策，既看投入，更要看产出。

从科技的投入端看，各家巨头已经率先在资金优势上领先，而在产出上，则形成了特色的差异化价值。

以碧桂园服务为例，高额的科技投入已经取得了显著的经济效益与社会效益：一是形成了基于人工智能平台的社区安防体系；二是基于大数据和云计算的数字化经营管理体系；三是基于物联网的设备运维体系；四是强化了机器人、人工智能应用与合作；五是大力投入的科技已广泛应用于智能安防、智能门禁系统、车辆出入及车场管理、智慧物联设施设备管理、应急响应管理、消防监控、报事报修、垃圾处理、人工智能客服、电子商务、能源管理、环境治理、ERP及CRM及其他管理信息系统等。

“跳出物业看物业”——这在行业形成了巨大的示范效应。

“将物业服务的视野从关注物业、关注社区延展到城市良性治理的问题上，是物业行业创新发展的新理念。”中国物业管理协会会长沈建忠此前这样表示。

值得关注的是，物业领域的智能科技发展并不是复制粘贴的过程，而是形成了行业的专利和原创技术。碧桂园服务在2014-2016年三年共研发了与“智慧城市服务支撑”有关的核心知识产权数十项，都已经取得发明专利、核心软件著作权和辅助软件著作权。加之有质量的收并购，这类厂商进一步形成护城河。

从降本角度看，科技产品的出现由于优化、替代一部分人工作业，物业企业有效节省了人力开支，并且由于智慧物联设施设备管理等应用，设备损耗率进一步降低，综合起来看，财务成本大大压缩。

从增效角度看，智能安防、智能保修、智能门禁等让业主体验更好，社区机器人等提升了业主生活环境的品质，这对于提升收缴率也有帮助。另外，由于一大批管理信息系统在物业企业内部上线，运营更加便利，管理效率大幅提升。

在这些合力之下，经济效益和社会效益的价值凸显。

“良性循环圈”形成，更聪明的服务将涌现

可以看到，在今天的物业行业，科技投入与财务增长是可以做到良性循环、互相促进、互为因果的，既是事物发展的进步表现，也是历史发展的必然规律。

物业行业需要被改变，而科学技术也需要寻找落地的土壤，科技的人性与物业管理的人性进行充分结合，势必会碰撞出绚烂的火花。

在智慧城市、智慧社区等浪潮涌起的的当下，一批头部的物业管理企业正带着勃勃的野心出发。可以想象，多年之后，我们生活的社区、城市将实现真正的智能，更多聪明的服务将百花齐放。