一日两物业公司登陆港交所 保利物业上涨时代邻里破发

12月19日，保利物业(06049.HK)首日于港交所挂牌上市，开盘价43.80港元，涨幅24.79%，市值234亿港元。

而选择同日登陆港交所的时代邻里(09928.HK)则是另一番局面。当日，由时代中国控股(01233.HK)分拆上市的时代邻里今日首日上市开盘破发，低开5.05%，开报4.89港元。

对于这两家企业的不同表现，上海中原地产首席分析师卢文曦对蓝鲸房产表示：“同一天上市，资本市场会择优选择。同时，保利物业背靠保利地产，其潜在在管面积的增速也要高于时代邻里。”

对比两家企业的招股书，无论是在管面积还是收入方面均不及保利物业。招股书显示，截至2019年6月30日，保利物业在管面积2.6亿平方米，共管理846个物业，包括565个住宅小区及281个非住宅物业。而时代邻里在管总建筑面积逾3470万平方米，及6个在管总建筑面积逾800万平方米的市政环卫项目。

收入方面，2016年——2018年，保利物业收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元，年复合增长率28.4%。同期，时代邻里的物业收入分别为3.73亿元、5.19亿元，6.96亿元。

在各方面表现不及保利物业的同时，时代中国的毛利率也低于行业平均水平据披露，2016年、2017年、2018年以及截至2018年及2019年6月30日，其毛利率分别为23.2%、25%、27.4%、27.2%及26.9%。

东方证券2019年7月2日发布的研报显示，截至报告日，在上海交易所、深圳交易所和香港交易所三处挂牌上市的物业公司共计15家，其毛利率平均值为28%;其中，碧桂园服务、雅生活服务及彩生活等物管公司的毛利率更是达到35%以上。由此来看，时代邻里的毛利率仍有较大的上升空间。

此外，时代邻里的资产负债率一直明显高于行业平均水平。招股书显示，2016年-2018年间，其资产负债率分别为98.1%、95%、97.1%;截至2019年6月末，该指标也依然达到93.7%。

中物研协发布的《2019物业服务企业上市公司十强》显示，截至2018年底，上市物业服务企业资产负债率在24%至75%之间，资产负债率均值为51.58%。这也意味着，此番时代邻里上市将创下物业公司负债率新高，一举将行业负债率之最由奥园健康的75%拉升了近19个百分点。

财经评论员严跃进指出，时代邻里的资产负债状况确实和很多物业企业不太一样，理论上说，物业或服务企业资产负债数据不会太高，因为本身不涉及大规模的项目收购和经营。类似高负债的情况，或和其收购相关项目、对外有各类融资等有关。