资产负债率287%、净现金流-68亿港龙地产IPO有希望？

来源：投资时报

2017年至2019年，港龙地产营业收入和毛利率虽处于逐年递增态势，但其资产负债率却急速攀升，经营活动净现金流更是由正转负市场环境的渐趋复杂化，使得行业洗牌时有发生。中国房地产市场更是一个风起云涌的领域。据中国人民法院公告网数据显示，截至2020年5月22日，今年共有124家房地产公司申请破产，加上2019年数据，破产房地产公司高达530家。此即表明，平均每天至少有1家房地产企业倒闭。

据业内人士分析，对于中小房地产企业来说，融资难、融资渠道少是导致其经营困难、甚至倒闭的主要原因。

《投资时报》研究员注意到，港龙中国地产（下称港龙地产）就是一家位于长江三角洲地区的知名房地产企业。作为一家中小企业，港龙地产同样陷入融资渠道较少、融资困难的困局。

近年来，港龙地产资产负债率持续攀升、经营活动现金流转正为负、业务始终难以走出长江三角洲等问题，更是对该公司经营、业绩收入造成了又一重击。因此，赴港上市或成为其维系自身发展的重要路径。

资产负债比率攀升至287%

据招股书信息披露，港龙地产于2007年8月在江苏省常州成立，总部设立在上海，是一家位于长江三角洲地区的知名房地产开发商。港龙地产的主要业务为开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。

由于房地产公司的物业发展项目初期需要大量资金投入和支持，在此次招股书中，港龙地产表达出了对资金的强烈渴求，此次募资，港龙地产计划将60%的资金用于土地收购成本及潜在开发项目的资金，30%的资金用于部分现有项目开发的建筑成本，而剩余10%的资金用于补充公司的营运资金。

虽然2017年—2019年（下称报告期），港龙地产的收益和毛利率均逐年递增，分别为4.34亿元、16.60亿元、19.78亿元，以及21.9%、30.8%、42.7%。但《投资时报》研究员注意到，近年来，随着公司规模扩张，港龙地产的负债压力也在急速攀升。

报告期内，港龙地产资产负债比率均超90%且逐年递增，分别高达98.8%、122.1%和172.6%。而截至2020年3月31日，港龙地产的资产负债比率已经增至287%。

对此，业内人士分析认为，港龙地产资产负债率的急速攀升，主要是公司规模扩张所导致，想要降低负债率，只能减缓公司的扩张速度。然而，不论是为降低负债率而减缓扩张速度，还是继续加速扩张、任由资产负债率增加，都将可能对港龙地产的营业收入造成不利影响。

经营现金流净额-68亿，融资成本走高

除了急速攀升的资产负债率，港龙地产的造血能力也出现下滑。该公司经营活动现金流净额出现由正转负、急速降低的情况。

报告期内，港龙地产经营活动现金流净额分别为0.76亿元、-6.26亿元和-67.56亿元。2018年及2019年，其现金流下降幅度分别高达923.68%和979.23%，并且自2018年开始，其经营活动现金流净额就由正转负。

对此，港龙地产在招股书中给出的解释是，由于物业开发活动增加，导致开发中物业及持作出售的已竣工物业资金增加约112.03亿元。可见，对于中小房地产企业而言，物业项目的开发自初期开始就亟需大量资金投入支持，港龙地产明显表现出了资金严重紧缺，如果公司不及时提升自身的造血能力，将可能对其业务扩张、项目开展以及业绩收入造成严重冲击。

此外还需注意的是，报告期内港龙地产加权平均实际利率持续升高，分别为6.3%、8.0%和8.8%，导致其融资成本也随之走高。

超90%项目位于长江三角洲地区

招股书披露，虽然港龙地产自成立至今，业务已扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏省常熟、南通以及浙江省杭州、嘉兴和绍兴等城市。但《投资时报》研究员发现，就目前而言，港龙地产超90%业务仍集中于长江三角洲地区，尤其多位于江苏省。

报告期内，港龙地产包括已竣工、正在开发以及未来开发的项目共计有53个。其中，江苏省项目数量就达42个。港龙地产的土地储备总面积约为0.054亿元，而归属于江苏省的土地储备建筑面积更是高达0.039亿平方米，占集团土地储备建筑面积总数的71.8%。

并且，根据招股书数据信息可知，港龙地产的主要收益来源于住宅物业销售，报告期内，该部分收益分别占公司总收益的71.8%、92.0%和94.9%，处于逐年递增态势。而住宅物业销售的的“主力军”是位于江苏省的项目。报告期内，港龙地产来源于江苏省的收益分别高达3.11亿元、15.27亿元和18.77亿元，逐年递增并分别占公司总收益的71.66%、91.99%和94.89%。

从公司业务布局来看，港龙地产近年来营业利润过度集中于少数区域。随着各地城市的经济发展和政策变化，港龙地产过度集中的业务布局，将可能导致该公司在出现业绩波动、或是面临突然出现的风险时，抵御能力较弱，这无疑增加了其经营风险。