星盛商业通过港交所聆讯：86%收入、超30%采购来自母公司等

中华网财经1月12日讯：据港交所1月11日披露资料显示，星盛商业管理股份有限公司（下称“星盛商业”）通过港交所主板上市聆讯，建银国际和中信建投国际担任其联席保荐人。

图为港交所公司资料

图为星盛商业招股书资料截屏

2020年中国商业地产百强企业排名14

中华网财经翻阅招股书了解到，星盛商业成立于2013年，主要专注于通过公司的专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。商用物业运营服务包括：定位、建筑咨询及租户招揽服务；运营管理服务；物业租赁服务；增值服务。

招股书指出，根据中指院，截至2020年9月30日，按于深圳的运营中购物中心数量计算，星盛商业排名第一；按于深圳的运营面积计算，其排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，排名第四；按于大湾区的运营面积计算，排名第七。根据中指院，星盛商业的整体实力在“2020年中国商业地产百强企业”中排名第14。

截至最后可行日期，其订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约3,284,000平方米，当中61.6%由独立第三方开发或拥有。

黄楚龙家族全资控股

股权结构看，星河商业股权中星河控股集团法人黄楚龙家族信托占有80%，黄楚龙儿子黄德林持有20%。

图片来自招股书截屏

去年前3季度收入3.06亿元利润9010万元

招股书显示，星盛商业的收入主要来自提供商用物业运营服务。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，公司持续经营业务的收入分别为人民币(下同)2.78亿元、3.28亿元、3.87亿元、2.87亿元及3.06亿元，持续经营业务的年内利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元、9560万元、7880万元及9010万元。

超86%收入来自星河控股及联系人

图片来自招股书截屏

招股书风险提示，其大部分收入来自星河控股及其联系人开发或拥有的物业，于2017年至2019年年度及截至2020年9月30日止九个月分别贡献人民币2.51亿元、2.91亿元、3.47亿元及2.65亿元，分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。

为第三方提供服务出现亏损

截至2019年12月31日止年度就一项商用物业录得人民币60万元的毛损，其为一项由独立第三方开发或拥有的筹备阶段项目，其尚未运营，并根据品牌及管理输出服务模式管理。

员工成本持续上涨，第三方服务成本达到40%

数据显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，其员工成本分别占持续经营业务的服务成本总额之32.4%、35.6%、37.6%、38.3%及36.9%。我们委聘第三方分包商为商用物业运营服务项下的所有物业提供物业管理服务。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，公司的分包成本分别占持续经营业务的服务成本之36.9%、36.0%、38.0%、37.5%及40.4%。

超三之一采购来自商星河控股及其联系人

大部分采购源自最大供应商星河控股及其联系人。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九个月，我们向单一最大供应商星河控股及其联系人的采购额分别为人民币39.7百万元、人民币45.1百万元、人民币57.2百万元及人民币42.0百万元，分别占我们持续经营业务的服务成本总额之28.5%、28.4%、30.7%及30.7%。

产品线方面，招股书中星盛商业表示，其拥有全面及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心“COCOPark”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心“COCOCity”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心“COCOGarden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心“第三空间”。此外，星盛商业的商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。根据中国房地产Top10研究组，其获选为“2020年中国商业地产运营十强企业”，并获得“2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业”殊荣。

值得一提的是，招股书显示，于2019年8月23日，星河商置集团从全国中小企业股份转让系统摘牌。

（中华网财经综合 文/刘星）