凯德集团轻资产化：330亿出售6个项目予平安人寿

中华网财经6⽉28⽇讯：据悉，凯德集团与中国平安⼈寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福⼠资产组合的部分股权。本次合作涉及项⽬包括上海来福士⼴场、北京来福士中⼼、宁波来福士⼴场、成都来福士⼴场、⻓宁来福士⼴场以及杭州来福士中⼼。据透露的信息显示，该资产组合的总资产价值为467亿元⼈⺠币，平安⼈寿总投资⾦额不超过330亿元，该交易预计于2021年三季度完成。

平安人寿相关负责人对此表示，本次平安人寿投资的凯德来福士项目主要为商业办公不动产，标的资产中上海来福士广场等六个项目,是凯德集团最为核心的优质资产,租户品质优异，租约稳定。此次投资符合保险资金资产负债匹配的原则,可以优化险资配置，并取得良好且稳定的投资回报，实现保险资金的保值增值。

公告称，在⼀系列交易完成后，凯德在各项⽬中的持股⽐例将有所减少，并继续负责该六个项⽬的运营及管理。

地产界相关人士表示，这是凯德⼀直以来的商业项⽬运作模式——凯德作为资产管理公司和建设操盘⽅，⼀般在项⽬开发完成并运营⼀段时间、进⼊成熟运营期后，会和项目建设期的股东一起出售部分股权，并且选择优质的长期合作伙伴。这次牵手平安寿险应该也是凯德深耕中国的本地化运作战略的关键一步。平安寿险以规模⼤、久期⻓的保险资⾦收购凯德来福士资产组合，则有利于实现保险资⾦的长期稳定收益，可谓是双赢组合。

资料显示，凯德集团是新加坡知名的⼤型房地产集团，在全球30多个国家、200多个城市的资产管理规模超6700亿元，"来福士"是凯德集团旗下的核⼼产品线，曾被评为2020中国年度影响⼒购物中⼼品牌之⼀，对商业和城市发展极具辐射和示范效用。

该资产组合中，上海来福士⼴场等6个商业办公不动产项⽬均属于凯德集团"来福士"产品线，已建成并运营成熟稳定，是凯德集团最为核⼼的优质资产。项⽬全部位于中国核⼼城市，均为地铁上盖项⽬，区位优势难以复制，对于区域经济可持续发展、消费升级的促进作⽤具有重要价值。

凯德集团管理的“来福士”品牌主要在国内的⼀⼆线城市，且已经成为"国际⾼品质⽣活⽅式"的载体之⼀，具有强⼤的客流基础和升值空间。相关资料显示，此次交易的资产组合⾃交付以来，物业经营状况稳步提升，2019年全年出租率均稳定在90%以上，部分项⽬达到95%以上。即使2020年在特殊时期出租率略有下滑，绝⼤部分项⽬的出租率仍稳定在90%以上，具有持续稳定的现⾦流。⽽收购完成后，资产组合的运营管理将继续由凯德集团负责，凯德集团⾸席执⾏官李志勤表示："凯德将继续持有这六个来福士项⽬的股权，并负责项⽬的运营及资产管理。我们有能⼒推动并参与项⽬的未来增⻓。"

对于险资配置来说，这类处于城市核⼼地段的商办物业不仅保值性强，并能够在持有期间产⽣⻓期稳定的收益，是不可多得的优质资产。

保险资⾦具有规模⼤、久期⻓的特点，不动产投资既可保值增值，⼜可分散⻛险。近年来险资投资⼀线城市商圈成熟、出租率稳定的商办物业的案例屡屡可⻅。⽽商办物业成为险资配置的优选标的，事实上由来已久。

2010年，原保监会颁布《保险资⾦投资不动产暂⾏办法》，明确保险公司可以投资基础设施类不动产、⾮基础设施类不动产及不动产相关⾦融产品，放开保险不动产投资。但保险资⾦采⽤债权、股权或者物权⽅式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养⽼、医疗、汽⻋服务等不动产⾃⽤性不动产。

根据平安人寿的相关公告，该笔投资完成后，平安⼈寿标的项⽬投资余额占公司⼀季度末总资产的⽐例约为1.0%。截⾄2021年⼀季度，平安⼈寿综合偿付能⼒充⾜率为239.18%，核⼼偿付能⼒充⾜率为234.30%，符合监管要求。