标普恢复并确认宝龙地产长期发行人信用评级为“B” 展望“负面”

中华网财经5月26日讯：标普恢复并确认宝龙地产（01238.HK)的长期发行人信用评级为“B”，展望“负面”。标普还同时恢复了该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级为“B-”。

“负面”展望反映了标普的观点，即这家公司的流动性可能在未来12个月进一步恶化，因为其营运现金流弱于预期，融资渠道收窄。

在宝龙地产发布审计报告后，标普恢复了对其的长期发行人评级。“B”的评级比此前的评级低一个子级。这是因为标普认为，由于销售疲软，再融资压力增大，加上资本市场信心减弱，开发商的流动性将会收紧。

标普认为，由于财务报告延迟而导致债务加速的风险现在已经降低。2022年3月11日，宝龙地产发布了其2021年经审计的财务报表，并获得了新审计师Elite Partners的无保留意见。鉴于标普已获得第三方审核的财务信息作为评估公司信誉的基础，因此标普将其评级恢复。

营运现金流的减弱将对该公司的流动性缓冲造成压力。疫情防控措施可能会影响其销售的复苏。该公司4月份销售额为31亿元人民币，同比下降64%，这是因为4月正处于疫情防控的高峰。虽然未来几个月的营运现金流可能依然疲弱，但宝龙地产将更多地依赖融资的现金流入，包括通过抵押其无抵押投资物业获得银行贷款，以缓解流动性压力。

由于无限制现金的减少，宝龙地产的流动性已经减弱。截至2021年12月31日，无限制现金/短期债务的比率为88%，而2020年底为122%。该公司尚有6亿美元未偿离岸高级票据和37亿元人民币在岸债券(包括商业抵押贷款支持证券)将于2022年7月和8月到期或可回售。

疫情防控措施对宝龙地产的现金租赁业务造成一定的压力。在大多数中国开发商继续面临融资渠道紧张之际，宝龙地产可能会将这些房产作为抵押品，以获得额外的资金。该公司管理层预计将通过抵押购物中心获得100亿至120亿元人民币的银行和其他贷款，其大部分购物中心为无抵押资产。该公司估计贷款价值比约为40%，与现有购物中心的水平类似。

然而，在标普看来，购物中心抵押贷款并非没有执行风险。在当前市场动荡和投资者信心减弱的情况下，投资者和金融机构在选择优质资产和发放贷款时可能会更加谨慎。鉴于该公司在7月和8月需要偿还大量债券，该计划的执行至关重要。

宝龙地产的财务杠杆也可能恶化。在未来一到两年内，当以较低价格出售以增加流动性的项目交付并得到确认时，其营收和利润率将下降。尽管标普预计将减少债务，但以并表后债务/EBITDA比率衡量，其财务杠杆在2022-2023年将保持在5.5倍-6.5倍的水平，而2021年和2020年分别为6倍和4.8倍。

尽管如此，宝龙地产的杠杆率仍然优于大多数评级为“B-”的同行。加上该公司优质的投资物业组合，以及在资金紧张的情况下维持稳定的资本结构的能力，使其相对于其他评级为“B-”的开发商具有比较优势。因此，标普对宝龙地产的可比评级分析的评估为正面。

对宝龙地产的负面展望反映了标普的观点，即该公司的流动性可能在未来12个月内进一步恶化，因为运营产生的现金低于预期，以及融资渠道收窄。

如果宝龙地产的流动性恶化，标普可能会下调评级。如果该公司的合同销售额继续急剧下降，或者它在银行贷款再融资方面遇到困难，从而导致其银行贷款下降，就可能发生这种情况。

如果宝龙地产的财务杠杆(以按比例并表后或穿透后债务/EBITDA之比衡量)由于利润率和营收下滑而升至8倍以上，标普也可能下调其评级。

如果宝龙地产能够管理好其即将到期的债务，并执行增加银行借款和流动性缓冲的计划，标普可能会将展望调整为稳定。与此同时，该公司应该在可持续的基础上，保持其稳定的财务指标以及将其并表后或穿透后债务/EBITDA之比维持在8倍以下。

环境、社会和治理因素

ESG信用指标:E-3、S-2、G-5

在标普的信用评级分析中，其治理因素为负面。公司在报告截止日期前推迟发布经审计报告和更换审计师，表明公司在财务报告方面的内部控制和风险管理薄弱。评估还考虑到其控股股东对董事会结构和公司决策过程的强大影响力。

与业内同行一样，宝龙地产也面临着环境和社会风险。虽然标普认为，疫情将阻碍宝龙地产的租金和房地产销售复苏，但标普认为，其购物中心和相关单位的就业、健康和安全风险基本未受影响。