房企5月融资总额同比降超三成 年内第二波偿债高峰即将来袭

5月房企融资情况仍未有明显起色。

据中指研究院监测，2022年5月房地产企业融资总额约为612亿元，同比下降34.3%，环比下降21.2%。

“5月房企融资规模较3、4月又有较大的滑坡，主要是过去几个月作为融资主力的国企央企已经获得较为充足资金，因此在5月的融资规模有所减少，而民营房企的融资规模仍然处于低位。”克而瑞分析师表示。

而在到期债券方面，克而瑞数据显示，5月房企共有21笔债券到期，环比减少11只；金额共计379亿元，环比减少30.3%。其中富力、世茂和金科5月到期的公司债分别于5月18日、22日和27日通过了展期方案。

从5月房企融资结构来看，境内债仍处于主导地位。据克而瑞统计，5月100家典型房企境内债权融资金额为390亿元，环比减少36%，同比减少17.4%。

其中，境内债的发债主体仍集中在中海、保利发展、华润置地等央国企。而发债量最大的企业是中海和保利发展，融资总量均为60亿元。

在境外债方面，中指院一位研究员告诉记者，“5月境外债无新发行债券，仅有若干房企交换要约成功，存量债券获得延期机会。”

在融资成本方面，5月房企融资成本4.81%，环比上升1.55个百分点，同比下降0.4个百分点。其中境内融资成本3.73%，环比上升0.5个百分点；境外融资成本为10.38%，环比大幅提升了6.58个百分点，主要是由于中梁和大唐因为交换要约发行了3笔境外优先票据，且融资成本相对较高。

“部分民企杠杆水平过高，财务安全度较差，资产质量及变现能力弱，导致融资渠道收窄，融资成本偏高。”一位房地产行业分析师称，在多重因素影响下，目前海外融资渠道基本关闭，仅有若干优质企业尚能成功发行海外债。

据中指院数据，2022年1-5月，房地产企业融资总额为3344.7亿元，同比下降30.0%。从发行结构来看，信用债占比61.0%，同比提升17.4个百分点；海外债占比仅为4.3%，同比下降21.1个百分点。

业内人士认为，今年以来由于海外债发行锐减，出险企业不断增加，偿债压力持续攀升。

据克而瑞统计，2022年6月房企将有44笔债券到期，合计约639亿元，环比增加68.6%。其中，佳兆业到期的4只境外优先票据、新力到期的一只优先票据等已经出现利息违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高为佳兆业于2017年发行的8.2亿美元的境外优先票据。

“目前房企一年内到期债券余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月为年内第二波偿债高峰。”上述中指院研究员表示。

值得关注的是，自5月以来，监管层多次表态支持房地产行业合理融资。

5月4日，央行、银保监会、证监会分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神。央行指出“及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序”；证监会强调“积极支持房地产企业债券融资”；银保监会强调“不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务”。

中指院数据显示，5月单月，龙湖、美的、新城等民企采用信用保护工具共发行4笔债券，实现融资30亿元。

“整体看来，监管层对优质房企融资方面的利好较多，对债券发行、资产证券化等方面的合理融资需求都有支持，同时房贷的放松也有利于企业的回款，未来房企的融资环境可能会继续优化。”上述分析师表示。