中指快评|近期房地产重点政策解读及市场趋势判断：四季度销售规模或继续回落

中华网财经12月1日讯：中指研究院指数事业部分析师毛大鹏在12月1日的“中指市场形势研究成果分享会”中，对近期房地产重点政策进行解读。

具体解读显示，9月底以来，中央持续释放维稳信号，四季度房地产信贷环境或将有实质性改善；9月24日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会：围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

10月15日，人民银行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会：少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月20日，2021金融街论坛年会：刘鹤：目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。央行副行长潘功胜：在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。……下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

货币信贷趋势：居民信贷端略有改善，10月居民中长期贷款增加4221亿元，同比多增162亿元，个人住房贷款增加值较9月多增

受近期房地产调控政策边际改善的影响，居民中长期信贷出现企稳迹象。

2021年10月，M2同比增速8.7%，增速比上月末高0.4个百分点；M1同比增速为2.8%。

从居民中长期贷款来看，2021年10月，人民币贷款增加8262亿元，同比多增1364亿元。其中，住户中长期贷款增加4221亿元，同比多增162亿元，结束了连续5个月的同比回落。

2021年11月10日，央行首次公布个贷月度数据，截至10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

11月中央重申“房住不炒”总基调和“三稳”目标，再提“分类指导”，短期楼市“双向”调节或将加快落地

11月12日，央行、银保监会学习十九届六中全会精神：央行：坚决遏制金融服务业领域的垄断和资本无序扩张，维护房地产市场平稳健康发展；银保监会：稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

11月19日，央行2021年第三季度货币政策执行报告：目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。既要坚定信心，又要正视困难，将改革和调控、短期和长期、内部均衡和外部均衡结合起来，集中精力办好自己的事，努力实现高质量发展；牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。

11月24日，人民日报刊发刘鹤副总理文章《必须实现高质量发展》：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

调控政策趋势：政策着眼长效机制建立，因城施策开启双向调节，地方积极响应“两个维护”，短期托底政策仍存预期。

此外，毛大鹏对近期市场情况进行解读称，供应方面，供应规模与去年同期基本持平，10-11月房企推盘积极性减弱。

根据中指数据CREIS统计，2021年1-11月，20个代表城市商品住宅月均供应面积约1940万平方米，与去年同期基本持平，处近五年历史同期次高位。7-11月，上市面积同比下降14.5%↓。

5月以来，房企推盘力度后劲不足，叠加土地供应放缓，代表城市新批上市面积同比有所下降，特别是下半年以来，购房者置业情绪明显回落，去化压力增加下房企推盘积极性不足，三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%，10-11月，房企推盘力度进一步减弱，代表城市新批上市面积同比下降16.5%。

销售方面，11月，销售规模与10月基本持平，受高基数影响同比降幅扩大，预计全年销售规模与上年基本持平

全国商品房方面，1-10月，销售面积14.3亿平米，同比增长7.3%，较2019年同期增7.3%，10月同比下降21.7%，单月规模为2016年以来同期最低；1-10月，销售额14.7万亿元，同比增长11.8%，较2019年同期增18.3%，10月同比下降22.6%，连续4个月同比下降，降幅扩大。

50城住宅： 1-11月，50城商品住宅月均成交约3315万平方米，去年低基数影响下，同比增长8.0%，较2019同期增长6.7%。7-11月同比下降超20%。11月，50城商品住宅成交面积在2515万平方米左右，同比降幅超三成，绝对规模处于近五年同期最低水平。

房价：今年以来新房价格累计涨幅仍处近五年同期最低水平，11月价格环比年内首跌 

新房：2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46% ，涨幅较去年同期收窄0.73个百分点，累计涨幅居近五年同期最低水平。2021年11月，百城新建住宅均价16183元/平米，环比由涨转跌，下跌0.04%；同比上涨2.72% 。 

二手房：2021年1-11月价格累计上涨3.36% ，涨幅较去年同期扩大0.67个百分点。2021年11月，百城二手住宅均价16013元/平米，环比跌幅扩大，下跌0.08%；同比上涨3.66%。

房价：珠三角领涨，佛山、东莞、广州等城市房价累计涨幅居百城前列

2021年1-11月，珠三角城市群累计上涨3.58%，居主要城市群首位。

2021年1-11月，百城新建住宅累计涨幅TOP20城市中，珠三角城市占5席，佛山、东莞、广州等城市涨幅较高。

房价：2021年1-11月一线、二线城市累计涨幅较去年同期均有收窄，三四线代表城市累计涨幅略有扩大

二手房价：长三角领涨，上海、昆山、马鞍山等城市房价累计涨幅居百城前列

2021年1-11月，长三角城市群累计上涨5.59%，居主要城市群首位。

2021年1-11月，百城二手住宅累计涨幅TOP20城市中，长三角城市占11席，上海、昆山、马鞍山等城市涨幅较高。

另，对四季度市场情况进行展望。

毛大鹏称，展望四季度，政策传导至市场端尚需时间，销售规模或继续回落，房价保持小幅波动；受土地成交缩量拖累，新开工面积下降态势难改，开发投资增速回落

销售方面，四季度，楼市“双向”调节模式显现，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策传导至市场端尚需时间，全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降；房价或保持小幅波动，部分城市房价面临一定调整压力，发布“限跌令”城市数量或增加。

新开工方面，土地成交面积同比明显下降，对新开工规模形成较大拖累，同时，资金压力不断提升，一定程度上亦降低了房企开工积极性。重点城市陆续完成后两批集中供地，但市场延续低温态势，土地流拍、撤牌量明显增加，其中第三批次地块出让条件优化下略有好转，土地成交规模难有明显改善，四季度，新开工面积下降态势难改。

投资方面，四季度，加快推进竣工周期，加速资金结转，建筑工程投资仍将对全国房地产开发投资额提供支撑，但新开工规模的缩量、土地购置费增速回落均将继续拖累投资增速，四季度全国开发投资额增速或将继续收窄。

2022年，预计全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。