华联控股转型房企净利5年未过亿 3年不拿地无米下锅

　　在国内房企大举跑马圈地之际，深圳房企华联控股(000036.SZ)连续三年不拿地，手握大把现金却面临无米下锅窘境。

　　7月初，华联控股爆发股东信任危机。公司二股东于平“逼宫”董事长董炳根，列举其管理不善、用人不当、战略不清“三宗罪”。

　　二股东怒怼管理层的背后，与华联控股多年无新增土地储备密切相关。长江商报记者发现，华联控股在近三年未新增土地储备情况下，依旧未见动作，面临“无米下锅”窘境。

　　华联控股曾是一家老牌央企，1994年在深交所挂牌。随着市场环境等发生变化，公司数易其主、三换主业，其发展之路颇为崎岖。直到2009年，公司才正式确定房地产为主业。

　　显然，华联控股错失了中国房地产的黄金时代。2009年至2015年，除了2009年营业收入达到19.2亿元外，其余年度均在5亿元之内。同期净利润同样惨淡，连续5年不足亿元，扣除非经常性损益后更是呈现微利状态。

　　出人意料的是，2016年、2017年，公司营收净利暴增，净利润连续2年超过13亿元。突然而至的业绩暴增，被市场将其与股权激励画上了等号。

　　上周，针对上述问题等，长江商报记者向华联控股发去采访函并致电，但截至发稿时止，并未收到具体回复。

　　20年三换主业被指战略不清

　　二股东怒怼管理层的背后，是华联控股频换主业、战略不清的现实。

　　公开资料显示，地处深圳市的华联控股成立于1989年，1994年6月17日在深交所上市。作为曾经的央企，华联控股24年来的发展之路极不平坦。上市之初，公司主营化纤。随后，数次更换主业，相继经历了纺织服装、石化新材料、房地产等三次重大转变。

　　华联控股的控股股东是华联集团，持股比为31.21%。华联集团股权结构也多次切换。央企华侨城集团曾受托代管，后将其纳入合并报表。至2005年，知名企业杭州锦江集团收购了20.89%股权，超越华侨城集团成为第一大股东。

　　不过，从华联控股多年年报披露的信息看，早在2015年资产和营收均破500亿元、位列中国民营企业500强第100位的杭州锦江集团未能掌控华联集团，贵为第一股东，锦江集团和华侨城一样仅拥有一个董事席位，既未派员审计公司经营账目，更未将其纳入合并报表。

　　锦江集团甘当甩手掌柜，华联控股的管理层似乎控制了公司，董事长董炳根一任就是14年。

　　长江商报记者梳理发现，董炳根执掌的14年间，其主持了退出纺织服装、进入石化新材料兼营房地产开发。2008年，受国际石油市场剧烈波动影响，华联控股受伤不轻，其子公司华联三鑫出现巨额亏损。

　　在此背景下，华联控股全面进军房地产。当年年报显示，营业收入19.20亿元，其中房地产收入占比高达93.76%。

　　上市之初至2009年的财务数据也足以说明华联控股主业变动频繁。营业收入方面，1994年至1997年均在亿元左右，1998年重组后，快速增长，至2002年达到37.41亿元，经过2年大幅调整后，2005年又开始大幅增长，至2007年达到82.05亿元的巅峰，2008年却只有可怜的1.28亿元。同期，公司净利润基本与营业收入同向波动，但在2007年、2008年均巨亏，合计亏损7.85亿元。

　　2009年至今，公司坚定了以房地产为主业信心。2017年年报显示，华联控股主营业务构成中，房地产销售占主营业务收入九成，房产出租及酒店收入不到10%。

　　转型房企10年7年经营止步不前

　　坚定做大做强房产主业的华联控股在转型房企10年来，至少有7年经营止步不前。

　　华联控股的财务数据显示，2009年至2017年，公司实现营业收入分别为19.20亿元、11.15亿元、5.07亿元、3.48亿元、1.93亿元、2.05亿元、4.09亿元、21.72亿元、39.72亿元，增幅分别为1394.77%、-41.90%、-54.57%、-31.30%、-44.67%、6.57%、99.26%、430.95%、82.88%。

　　数据显示，从2010年开始，营业收入连续4年大幅滑坡。总体而言，除了2009年、2016年、2017年三年，其余7个年度基本上止步不前。

　　净利润方面，2009年至2017年分别为2.81亿元、2.31亿元、0.69亿元、0.59亿元、0.80亿元、0.34亿元、0.69亿元、13.69亿元、13.43亿元，呈现大幅波动之势。扣除非经常性损益，其净利润在2010年至2014年连续5年下降，2014年的扣除非经常性损益的净利润亏损0.13亿元。

　　作为一家房企，在中国的房地产黄金时代，华联控股竟然止步不前，显然是房地产发展浪潮的落伍者。

　　同业可比上市房企中，2009年，中粮地产房产销售收入及利润总额分别为23.77亿元、3.76亿元，2017年为140.42亿元、17.35亿元，当初不相上下，如今营业收入已是华联控股的3.5倍，净利润也超出近4亿元。

　　长江商报记者查询发现，近10年来，华联控股的房产出租业绩贡献不大，增长也较为缓慢。

　　备受关注的是，近2年，公司经营业绩突然惊人逆袭。2017年的营业收入和净利润较2015年分别暴增了8.71倍、18.46倍。

　　对此，分析人士称，华联控股近两年经营业绩离奇飙升，除了与近年来房价大幅上涨有关外，可能还与公司此前实施的股权激励密切相关。

　　公告显示，2015年，公司推出股权激励计划，首次授予1900万股，每股2.68元。考核目标为，2015年至2017年净利润分别不低于5000万元、2亿元、4亿元。

　　在半价股权激励计划刺激下，华联控股创造了奇迹，考核业绩超标完成，激励对象45名董监高及核心技术人员顺利解锁。

　　现金流充足却连续三年未拿地

　　华联控股经营业绩止步不前或源于其土地储备严重不足。

　　作为房企，发展的关键之一是拥有足够的可供持续开发的土地储备。长江商报记者查询2015年以来年报发现，华联控股连续三年未新增土地储备。这也是二股东看不过眼而奋起怒怼的重要原因。

　　近年来，在房地产调控、金融去杠杆背景下，除了大型房企，一些中等区域性房企开始大规模扩张，频频通过并购等多种途径拿地。如新城控股、阳光城等房企，一年间新增土地储备支出高达数百亿元。

　　其实，华联控股现金流较为充裕。截至今年一季度末，公司货币资金为23.11亿元，去年还将22.41亿元闲置资金购买理财产品。公司无短期借款、无应付债券，长期借款也只有14.97亿元。资产总额近百亿元，负债总额为47.04亿元，资产负债率47.49%，大幅低于房企平均负债水平。

　　负债率偏低为何不增加土地储备？

　　华联控股在年报称，公司现有土地或项目都是较早取得或存续的工业土地进行城市更新，具有较大的土地成本优势，这些开发项目毛利率、销售净利率位居行业前列。

　　显然，这些土地十分有限，华联控股当初进军地产之时也意识到这个问题，也曾试图寻求土地资源，包括将旧工业用地改变用途，但收效甚微。

　　2010年，在深圳地区，华联控股上报的三个“拆除重建” 项目、“云鸿大厦”项目均不具备建设开发条件，没有可建项目，无法保持开发的连续性。在杭州，“UDC·钱 塘会馆”和“UDC·万豪酒店”项目建设开发完后，后续也没有可建项目。

　　为此，公司曾出资2.8亿元收购浙江兴财房地产公司70%股权，从而获得千岛湖地域约480.2亩住宅用地。此外，公司还调整思路，将存量土地资源分别打造为中、高端或别致房地产精品项目，如后来开发的半岛小镇等。

　　但是，毕竟存量土地资源有限，“无米下锅”境地或使得公司再次陷入发展困境。

　　今年一季度报显示，华联控股实现的营业收入和净利润分别为4.54亿元、1.05亿元，同比分别大降74.54%、86.11%。