7月房价和交易量数据背后的秘密

　　今年上半年，部分城市曾出现一二手房倒挂、新房遭哄抢等场景。但进入下半年以来，机构监测数据显示，不同市场、不同区域楼市同步降温的态势逐渐显现。

　　全国二手房成交量全面回落

　　根据贝壳研究院监测的数据，7月重点城市二手房成交量在6月的基础上继续回落，其中杭州、青岛、武汉、长沙等前期“补涨型”城市的表现尤其明显，前期回落的天津、上海继续回落。从态势上看，从“局部回落”“轮动变化”到“全面回落”。

　　从数据看，尽管7月成都、南京成交量有所增长，但贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，前者是6月调控导致“超跌”后的修复，后者是新房供应不足带来需求向二手的溢出，整体看依旧处于低位水平。

　　从价格来看，重点城市的二手房均价以下跌为主，大部分城市连续下跌。以成都为代表，“515调控”后近两个月成交均价分别环比下跌8%、2.5%，大连、杭州、西安、长沙等一季度热度略高的城市“由涨转跌”。

　　从范围更大的样本来看，全国347个城市中，二季度价格上涨的城市越来越少、价格下跌的城市越来越多。

　　供需两端信心均在消散

　　贝壳研究院监测显示，进入下半年，购房者、业主、开发商等市场主体对降温的预期趋于一致。

　　从购房者方面看，需求端预期全面降温。数据显示，7月重点城市的新增客源全面下滑，潜在需求的不足将使后期市场进一步回落，带来市场预期和信心的进一步下滑。

　　而购房面积下降，透露出真实购买力不足。北上深为代表的大城市二手房的套均成交面积持续下滑，表明市场成交以中小面积为主，中大面积的改善型换房持续下滑，改善乏力。

　　同时，市场成交周期开始延长。7月，济南、南京、青岛、天津、长沙、重庆等重点城市的客户成交周期拉长，一方面是购房者陷入观望，另一方面也因首付能力不够。

　　从业主方面看，预期也在不断走低。近三个月，重点城市调价中涨价占比持续回落，业主积极下调报价，上海、青岛、成都、天津等城市涨价占比低于20%。

　　此外，开发商拿地也趋于谨慎，流拍土地数量越来越多、成交土地的楼面价和溢价率持续下行。据统计，7月百城土地成交溢价率下降到11%以下，是2015年下半年以来的低点。许小乐表示，除了融资端收紧外，对于市场预期的悲观也是导致土地市场热度下降的重要原因。

　　业内人士表示，业主、开发商三者预期发生一致转变，并且在不同的市场之间相互传染，将会让未来市场走势不容乐观。

　　专家：房价涨幅收窄 房贷政策不会转变

　　许小乐表示，从过去多年市场变化的规律上看，上行周期容易出现分化，而下行周期会趋于一致，而让市场由分化变成一致的原因是金融环境的收紧。

　　楼市调控以来，房地产贷款利率一路小幅攀高。今年1月和4月，央行实施了两次定向降准，但从房贷利率和市场表现上看，这两次定向货币宽松并没让资金大量进入房地产市场。

　　许小乐表示，强金融监管与严格的信贷政策有效截断了货币的传导路径，资金进入市场推高房价的难度增加。

　　7月31日的中共中央政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来的房地产市场定调。8月7日，住房和城乡建设部在部分城市房地产工作座谈会上对未来调控工作提出进一步要求：坚决遏制投机炒房，对未能实现调控目标的地方坚决问责。

　　许小乐表示，按照中央传达的信号以及部分城市最新的政策动向，短期内限制房贷的政策不会转变，即便货币保持适度充裕，对市场的影响也不宜高估。

　　贝壳研究院院长杨现领预测，未来房价涨幅总体上会收窄，一线城市成交将保持基本稳定，前期上涨过快的二线城市会逐步回落，三四线城市成交会随着棚改货币化补贴的弱化而逐步收缩。