理性观望 广州二手住宅成交仍处低位

　　“金九”过半，广州二手楼市成交仍未见传统旺季的成色。数据统计显示，上周(9月10-16日)，广州二手整体网签量为1258宗，环比上周回升2.1%，周度成交量仍然处于低位。业内认为，主要原因是由于目前倾向于置业的购房者多处于观望后市态度，置业更为理性，若遇到合适价位才会考虑入市，因此，部分急售业主可以考虑让利或增大议价空间，以求加快成交。

　　二手网签价结构性拉高

　　价格方面，上周二手住宅网签价格为27027元/平方米，环比上周上涨7.6%。主要由于天河、越秀、海珠等多个高价区域成交量明显回升，而增城、花都等外围区成交不升反降，以致整体网签均价被结构性拉高。

　　在主要七区中，天河、越秀、海珠三区表现亮眼，分别成交144宗、105宗、146宗，环比上周分别上涨53.2%、54.4%、27.0%。

　　其中，天河区成交占比更是从前一周的11.8%上涨至本周的16.8%，排名跃升至全市第五。

　　另外，需要指出的是，番禺成交量虽环比下滑8.9%，但仍然以234宗的成绩领跑全市。其中，市桥板块凭借价格低洼和生活配套成熟两大优势，成交量依旧保持活跃。

　　近期整体市场访客量较低、成交量减少，业主看涨房价心态持续低位，促使近期业主报价指数仍处低位状态。整体看，该周65%的盘源下调报价，环比上周增加5个百分点，其中大部分集中在下调1-5%的幅度，占41%。

　　从各盘源报价变化幅度来看，报价基本不变的盘源比例为6%，环比前一周减少6个百分点，变化幅度最大。

　　租房市场需求回落，租金平缓

　　随着毕业旺季的逐渐远去，租赁市场又开始向淡季转变。

　　近期，广州住宅租赁市场需求稍有回落，租金趋势平缓。全市监测点住宅租金为53.43元/平方米/月，环比微升0.42%，同比上涨0.57%；中心城区监测点与外围区域监测点租金分别为55.65元/平方米/月及35.12元/平方米/月。

　　近期个别城市关于长租公寓企业通过租金贷等金融杠杆抢夺房源，导致住宅市场租金大幅上涨的舆论甚嚣尘上。广州市房地产中介协会发布的报告显示，纵观广州租赁市场，虽然多区住宅市场租金呈上升趋势，但幅度都较为轻微，全市住宅租赁市场租金整体呈现平稳上涨态势，没有出现明显升幅。前线经理人表示，原因一方面是广州住宅租赁市场长租公寓占比较低，对市场租金难以有显著推动；另一方面，大部分房东认为长租公寓在社区环境、家电配备、服务等方面投入较大，租金高于散租房源具有其合理性，而自身的散租房源明显较长租公寓低端，因此不敢贸然加租。结果是面对其它城市住宅租赁暴涨舆论，广州大部分房东在放盘价格和议价心态上较之前并无明显变化，使得广州住宅租赁市场租金水平与市场情绪整体保持平稳。

　　业内认为，后市成交节奏将放缓，租金延续稳中有升行情。随着年中“毕业旺季”结束，住宅租赁市场又开始步入传统淡季，预期广州住宅租赁市场短期内将以换租需求为主，市场成交趋向寡淡，成交节奏大概率放缓，房源议价空间或相应扩大，市场整体租金水平还将保持平稳。

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　　广佛交界楼面价上涨二手仍有“洼地”

　　上周广佛交界区域成功出让一宗宅地，折合楼面价15415元/平方米。地块位于与广州一桥之隔的平洲，该区域电梯楼的价格仍保持在“2字头”，与广佛交界其他楼价已逼近“3字头”的区域相比，平洲仍是现时广佛交界的“楼价洼地”。

　　合富置业桂城中海繁华里分行主管李龙表示，本次拍地所在的区域，附近有平洲公园，并不是平洲二手房市场交投的热门区域，现时仅有华福御水岸等少数楼盘的关注度比较高，日后若保利和万科的楼盘发展起来后，可能对该区域的发展有明显的带动。现时平洲公园附近的二手楼价还在“2字头”，如华福御水岸的二手均价大概在2.1万-2.3万元/平方米，考虑到新出炉的宅地楼面价已达1.5万元/平方米，未来该区域楼市的前景还是较为值得看好的。

　　从目前市场情况分析，平洲二手房市场的热门楼盘，较多还是集中在康怡公园附近。楼梯楼的二手均价约在1.3万-1.4万元/平方米，而电梯楼的二手均价约在2.2万元/平方米左右。比较热门的楼盘如中海繁华里和富丰君御的二手均价约2.3万元/平方米，而富丰新城的二手均价则在2.2万元/平方米左右。

　　现时从广州来平洲买二手房的买家并不多，仅占2-3成左右。李龙分析，平洲吸引广州客的原因主要是距离广州市区近，公共交通发达，不少在广州做生意的人士会选择到平洲买房，也有来自广州的改善型买家，卖掉广州市区小户型单位到平洲买大户型单位。

　　平洲二手楼市的需求当中，首次置业的刚需买家占比约三成，其他大多为改善型换房需求。刚需买家比较倾向购买总价在200万元左右的物业，面积约89㎡的紧凑型三房户型较受欢迎。富丰新城是刚需买家较关注的楼盘，因为单价稍低一些。而换房买家则比较倾向选购总价300万元左右的物业，较为关注面积在120平方米左右的大三房户型。

　　南方日报记者 许蕾