业内谈现房销售：是大势所趋 不存在一刀切可能性

　　现房销售是大势所趋，全面推广的时机成熟了吗？

　　欧阳捷

　　现在政府常常在周末或节前来个突然袭击，发布楼市调控新政，害的大家连节日也歇不好，都被“高周转”了。

　　据媒体报道，广东省住房城乡建设厅已拟订了“降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”的建议，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

　　这不是一件新鲜事。

　　深圳最早推出现房销售。早在2016年5月18日，我们就在微信文《欧阳捷：全国现房销售，购房者遥不可及的梦想？！》中探讨过这一话题：

　　“买期房的客户，选择权是有的，却没有知情权，开发商出售‘信用期权’，购房者购买开发商的‘信用债券’，全凭信用二字”。

　　现在，信用体系江河日下，各行各业都存在着失信违约、全无廉耻之事，而且监管既少且弱。

　　相比之下，房地产行业的审批事项之多、监管链条之长、验收部门之杂，几乎没有任何一个行业可与之相比，论乱象虽多见，未必只是预收款项、延期交货的特殊现象，看品质之优劣，一手交钱、一手交货也未必皆是物美价廉、有口皆碑的普遍规律。

　　现房销售能解决房住不炒、产品质量问题吗？

　　在这个时点提出现房销售，是全面推广的时机成熟了吗？还是信用体系打造正当借力？

　　现房销售——大势所趋！

　　据说这一建议是住建部要求对现有行政许可事项进行清理论证，其中就包括商品房预售许可（不过也有媒体报道住建部监管司官员否认了这一说法）。

　　如果这是真的，住建部为什么在这个时点提出对商品房预售许可制度的论证？

　　这是因为高比例预收款和按揭贷款制度，确实导致购房者承担了较大的购房风险，引发社会担忧。

　　而且，房企的高杠杆也带来一定的金融风险。

　　同时，商品房预售制度下，房地产业的确也存在一些行政性措施难以根治的市场乱象。

　　借助中央期望房地产市场平稳健康发展，并加快建立房地产市场长效机制的要求东风，适时推动现房销售，有助于减少和消除一些市场乱象，也有利于房企降杠杆、防风险。

　　当然，商品房预售制度并不必然导致工程烂尾、违法违规销售等问题，实体商业、电商交易问题同样存在相类似的问题，比如滥竽充数、以好充次、延迟交货、服务推诿等。

　　是否取消预售制度就可以一劳永逸地解决这些问题？是否现房销售就可以不再需要监管？

　　是否面积管理职能就此可以厘清？是否行政部门“铁路警察各管一段”的行政分割现象从此不再？

　　取消预售制度能降低居民部门杠杆率吗？

　　不能。

　　即便是现房销售，如果我们不改变商业银行按揭贷款制度，居民仍然需要贷款买房，只不过晚一点当“房奴”。

　　我们会放弃住房按揭贷款制度吗？

　　当然也不能。

　　这不仅让商业银行无利可图，也会让更多人无力购房。

　　显然，这都是不现实的，这也不是现房销售就能解决的问题。

　　如果是现房销售，的确可以减少购房者看到的显性品质缺陷，降低不公平交易比例。

　　但是，现房销售同样也可能存在交易不公平问题，比如购房者对于混凝土标号、钢筋直径、绑扎工序以及隐蔽工程等，既缺乏专业知识，也缺乏监理资料，始终是处于信息不对称的弱势地位。

　　这些仍然离不开行政监管和依法治理。

　　政策建议希望解决的工程烂尾、违法违规销售、交易不公平问题，其实并非调控的主要矛盾，而是法制不健全、监管有漏洞、执法不得力的问题。

　　虽然，目前还不是现房销售全面推广的最佳时机，

　　但是，未来该政策推广落地的可能性还是很大的。

　　因为，这并不是一项创新制度，毕竟有一些城市已经实行了住宅封顶销售、现房销售试点，比如上海、南京等市。

　　不过，商业用房、办公用房、工业厂房等是否也需要现房销售？这是“急迫而重要的”事情吗？

　　即便只是住宅现房销售，也还有很多难点问题影响其全面推广。

　　现房销售——难点何在？

　　全面推广现房销售，主要难点有三：

　　一是房企资本金不足。

　　如果逐步提高预售条件，就需要解决房地产企业资本金的充足问题，就需要解决房地产企业资金从哪里来的问题。

　　美国、澳洲等采取基金项目模式，也实行少量定金的预售制度，基金项目自有资本金也并不高，实际的更大风险要么由基金投资人承担，要么由银行贷款承担，无非是风险从购房人那里转嫁到投资人或者银行。

　　世界上并不存在只有利益、全无风险的好事。

　　总要有人承担资金风险、享受资产收益。

　　但是，我国目前并没有这样的基金模式，也缺乏法律体系支撑，房企除了利润补充资本金，就只能靠预售制度和金融贷款。

　　没有了预售资金，房企将减少大约33%的资金来源。

　　换句话说，房企很可能也将减少约33%的投资、33%的土地购置、33%的新开工面积和33%的住房供应。

　　而地方政府也可能损失33%的土地出让金、33%的房地产税收、33%的房地产上下游税收。

　　楼市也很可能减少33%的住房供应。

　　如果，在本已供不应求大城市全面推广现房销售，显然会加剧这些城市的供不应求。

　　当然，这都是短期影响。

　　即便如此，无论是房地产市场，还是政府、房企，都将是不可承受之重。

　　二是需要修法先行。

　　商品房预售制度是1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》赋予的政府和房企的责任与义务。

　　其第四十四条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）……

　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

　　该项制度的本意也是解决房企资本金不足的问题，希望借助社会资本推动房地产业发展。

　　只不过，这个制度已经实行了24年了，也许是需要修改一下了。

　　行政部门统一共识本已不易，立法机构统一共识更是难上加难，如果先改法律、再全面推广，则现房销售为时早矣。

　　三是需要循序渐进。

　　这次广东的建议提出“在一些城市逐步试点取消预售制度”，这是非常务实的态度，也体现了广东作为市场经济的前哨阵地，对“摸着石头过河”的探索深得要领。

　　其中“对于新出让土地，逐步实行现售”，更是符合我们在2017年5月28日微信文《欧阳捷：鼓励现房销售释放了什么信号？》中提出的：“最好的办法是：新地新办法、老地老办法，新出让土地采取现房销售制，已出让的土地继续沿用期房预售制，逐步过渡、自然衔接，最终全面实行”。

　　政府不应对现有项目提高预售节点，实行“后发制人”、半渡击之。

　　这样既容易打乱企业生产经营节奏和市场供应节拍，而且也不符合上述法律规定的“第四十四条：商品房预售，应当符合下列条件：……

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。

　　现有现房销售试点，从某种意义上来说，已经超越了法律规定，未经法律授权，擅自提高了市场准入门槛，应有行政违法之嫌。

　　我们应当打造一个法治社会、诚信社会。

　　政府应作法治表率、诚信表率，率先垂范依法办事、契约精神。

　　如果急于求成、过于激进、全面推广，势必导致住房供应迅速减少、供需矛盾剧烈加大、房价上涨压力显著增加、投资投机沉渣泛起等更严重问题。

　　如果是已拿地项目在开盘前后中途调整销售规则，势必导致销售与客服混乱、大量投诉与群访，甚至销售合同违约，但却不会被视为不可抗力，进而引发更多的法律纠纷和行政投诉。

　　如果实行“一刀切”的话，企业现金流将不可避免地出现短缺，大幅延缓项目建设进度、大量减少企业拿地将不可避免，在融资不畅的背景下，很多项目会出现资金链断裂、工程烂尾增多，显然这是不可取的。

　　“一刀切”的可能性基本不存在，当然也就不存在全面推广、“楼市变天”的可能。

　　现房销售——优胜劣汰

　　显然，这是可以一目了然的。

　　房地产行业正在加速进入资本驱动的时代。

　　房企融资渠道逐渐收窄、房地产开发贷款和按揭贷款均进入负增长区间，房地产业“钱少且贵”将成为未来三年的新常态。

　　谁拥有更多的资本，谁就能在未来的市场竞争中存活下来。

　　房地产基金将大行其道，未来的基金监管与法规完善也将随之而来。

　　中小民营房企引入国有资本，虽有“国进民退”之嫌，但无疑可以套上一层保护色，在未来房地产业资本对抗中，势必获得有利的占位。

　　没有更多资本的中小房企将加速退场，现房销售更加速了这一进程。

　　没有谁会愿意心甘情愿离开房地产，房企更名也不意味着想要离开房地产，新城地产早在2015年就借着A股上市的时机变身为新城控股，在强主业的道路上继续埋头拉车。

　　现房销售显然会影响未来房企的市场分布格局，不过，循序渐进可以给房企足够的腾挪空间。

　　广东建议阐述了现房销售的四点好处：

　　“通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；

　　有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；

　　有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；

　　有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益”。

　　显然，这都指向了引导房企做大做强。

　　如果是立法先行、循序渐进、新老划断，对所有房企的影响是不尽相同的：

　　对于大型房企来说，影响不会很大。

　　企业可以有选择的调整拿地节奏，组织好施工、销售管理，把控好现金流。新拿地项目虽然实行现房销售，但其占比可以适度控制，不致造成过度影响。

　　对于中小房企来说，很可能就是灭顶之灾。

　　毕竟手上的项目不多，新项目无法再拿，老项目做完走人，那些曾经“空手套白狼”的公司就只能遁出地产江湖。

　　政策引导之下，市场趋势可想而知，行业集中度的提升还会继续加速，高寡占时代离我们越来越近。【详见2018年9月9日 微信文 《欧阳捷：社会已是“高周转”，我们再也回不到马车时代了》】。

　　在现房销售制度下，不再需要售楼处、样板区，房企将更加关注客户价值敏感点。

　　客户价值敏感点何在？

　　真材实料、观感质量、归家动线、服务品质和性价比，这些都将直接影响项目竞争与口碑传播。

　　项目竞争将决定房企竞争的高度，现房销售也将推动房地产业的高质量发展。

　　在现房销售制度下，房企将更加重视产品细节打造、工地开放日活动、客户关系维护。

　　唯有真正尊重客户、重视产品的企业，才有机会在现房销售时代脱颖而出、跑赢市场。

　　结束语：

　　当我们面临稳中有变的经济社会新形势，稳定是压倒一切的，任何改革动作都将慎之又慎。

　　广泛调研、重视民意、试点引路、循序渐进方为正道。

　　现房销售全面推广，再等两年又何妨？还是不要太急了吧。

　　（作者系新城控股集团股份有限公司高级副总裁，本文原发表于其微信公众号“欧阳先声”，经授权后转载）