上海楼市走向：上涨预期被打破 一手房降温二手房趋冷

　　进入传统金九银十的上海楼市，成色究竟会如何？

　　8月份国家统计局监测的70城房价数据显示，上海新建商品住宅价格较7月仅为0.1%的涨幅。

　　趋向平稳或将成为主基调。来自开发商方面的声音对时代周报记者表明，对市场的预期正在逐渐改变。来自世茂集团董事局副主席许世坛对市场的看法是，做3个月内市场的判断，赶紧卖赶紧销售。

　　“按照通常惯例，四季度本就是供货的高峰期，但当下的环境，房企不得不加速去化换取业绩和现金流。”某房企不具名营销总对时代周报记者表示：“我们也在暗自较量，谁能跑得快。”

　　在上海，一手房方面，个别项目已经出现降价促销；二手房降温的态势则更为明显。

　　来自上海房协最新的报告提示，“上海的调控政策在短期内不会放松，金融政策还有收紧的趋势，市场积压了大量待售的楼盘等待入市，可以说2018年企业面对的市场环境会有可能不会快速转好，企业要适应当前的政策环境，积极做好销售预案，管理好现金流，做好继续‘越冬’的准备。”

　　 一手房降温

　　反映在市场表现上，在经历8月底的一轮高峰后，上海楼市“金九”的开局并没有呈现出热闹的势头。

　　据上海中原地产数据显示，在9月10日至9月16日当周，上海新建商品住宅均价为5.1万元/平方米，环比下跌17.3%，是最近两个月均价最低的一周；成交面积13.6万平方米，环比减少0.6%；供应面积为14.4万平方米，环比减少16.7%。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，基于前期成交快速放量，消耗不少购买力，在整体市场较为平淡的背景下需要更长时间恢复，因此9月以来成交一直持续调整，尽管有个别楼盘有不错的表现。但整体上，9月成交或有低于8月的可能，但并不排除在高供应下成交或将创反弹新高的情况。

　　根据易居研究院研报显示，尽管8月上海商品住宅供应大幅放量，全市总共40个项目新开盘或加推，但从开盘项目认筹情况来看，案场到访量出现明显减少，仅三成项目认筹率达100%。“开盘去化两极分化严重，远郊项目普遍去化较差，尽管市中心项目依旧热销，但市场已现趋冷。”报告如是表示。

　　据时代周报记者了解，尽管目前上海房价没有出现断崖式下滑，但个别项目不得不做出适当的让利来加速去化。典型的案例是上海宝山商雍和府项目买房送宝马车的营销宣传。

　　上海郊区项目的去化压力也开始显现。另据上海东方公证处公布的摇号排序结果显示在7月，上海已经有12个楼盘认筹组数少于房源数，当中不少就是为郊区的项目。而在9月10日至9月16日当周，临港的一项目更是一次性推出600多套房源，均价为2.6万元/平方米与板块均价持平，可见去化意愿之强烈。

　　总体上，上海今年新房在持续涌入市场。数据显示，上半年，上海新建商品住宅新增供应套数2.09万套，比去年下半年上涨103%。整体房源数量增多。

　　“近期上海的楼盘供应充分说明了供应端在发力，很多新盘其实过去是积压的，预计后续还会有积极供应的表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　值得注意的是，按照上海房协的报告指出，2017年上海约有172个项目达到了预售条件但没领到预售证，今年预计还有25个项目可以达到预售标准，这样市场就会形成一个190个左右的项目，约1000万平方米体量，6000亿元货值的“堰塞湖”。

　　同策咨询研究总监张宏伟认为，“在接下来的9–10月份有可能还会延续预售审批加快的速度。开发商资金链压力越来越大，在接受审批的心态就会越来越低，也开始接受现在的市场环境，会想办法推货，尽可能减缓资金压力”。

　　“主要存货在上海的中小企业应通过降价等手段尽快拿到预售证；拿到预售证的项目要加快去化速度，加快资金回笼速度。”上海房协方面提示。

　　 二手房市场趋冷

　　相比较上海一手房市场，二手房市场的降温则更为明显。

　　上海二手房价格下降趋势已经呈现。根据上海二手房指数办公室提供的数据显示，今年8月份，上海二手房指数为3916点，已连续9个月下行，相比去年同期下跌1.81%。

　　上海易居房地产研究院方面认为，整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平，后续下降空间有限，随着政策面和资金面的趋紧，预计短期内成交仍将继续低位盘整，金九银十难以出现。

　　以8月的数据来看，在上海130个板块中，二手房价格下跌的板块达到56个，占总量的43%；上涨板块59个，占45%；持平板块15个，占12%，涨跌板块均逾四成。但是下跌的56个板块，价格总体下滑0.68%。而上涨区域价格总体仅有0.17%的上浮。

　　不过，上海二手房指数办公室则认为，8月的成交量连续第3个月下降，但摆脱以往1.2万套左右低位达五个月。一手住宅供应以37%%增幅并限价入市，对二手住宅分流影响不明显。

　　不过，二手房卖家心理预期开始松动已经有所表现。根据上海中原研究院数据显示，在8月27日至9月2日当周，上海二手房挂牌价下调比例增加1.55%–36.77%，到9月9日这一比重上升到了41.66%。这期间，挂牌价格持平的卖家数量占比均超过43%的水平，由此来看价格下调与持平是当前市场大趋势。

　　另据时代周报记者了解，一些房东撤牌观望的情绪也有所体现。截至8月底，上海二手住宅挂牌量为79114套，比去年同期下降约50%。“一些房东由原先的卖房变为出租。”一中介门店中介对时代周报记者表示。

　　相比较部分一手房在郊区趋冷的行情，上海二手房指数办公室发现，二手房方面在新兴城区近郊延续议价揽客，普通刚需及中级改善成交增多，中外环间房源关注度上升。“8月中心城区成交量下降幅度最大，大面积豪宅下降明显。”上海二手房指数办公室报告认为。

　　按照上海易居房地产研究院副院长杨红旭的看法，上海的二手房市场量缩得很小，基本从2016年四季度开始就一直处于量能偏低运行的状态。一方面是由于政策调控的原因；另一方面是市场内部也有调整的自我需求，过去两年这一波上涨幅度都比较大，市场需求透支，需要重新休整。