北大报告：REITs不会引起房价进一步上涨

　　10月17日，北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国公募REITs发展研究--投资者的视角》(以下简称《报告》)。《报告》认为，国外实践表明，REITs通常不会引起房价进一步上涨，相反，在房地产市场出现严重泡沫时，REITs作为专业的市场参与者，开始出售资产，或被私有化，增加不动产市场的供给，从而平抑房价，并传递房地产泡沫的准确信号。

　　《报告》以美国为例，美国在2006 - 2007年房地产泡沫高峰期，REITs是市场的净卖家，净卖出86亿美元商业物业；该期间REITs被私有化的规模也创新高，金额分别为350亿和870亿美元。

　　在抗风险能力方面，《报告》以新加坡为例称，在2008年的金融危机之时，其房地产价格出现大幅下跌，但稳定的租约和经常性收入使REITs的分红能力基本未受影响，REITs市价的下跌更多是因为金融市场流动性造成，到2009年中，新加坡REITs未出现破产和抛售资产的情况，其市价亦快速恢复。

　　课题组研究全球REITs市场的发展经验发现，REITs是高收益风险比、具有分散化价值、流动性良好的金融资产。例如，美国权益型REITs的20年年化投资收益率高达11.4%，远高于同期限美国股市、债市的收益率；在全球主要的REITs市场中，除日本之外，欧洲、英国、新加坡、澳大利亚REITs的10年年化收益率均超过本国股市收益率1%~3%。

　　《报告》指出，从短期看，一个共识性的结论是：REITs价格与不动产价格之间的相关性较低，受到股票市场波动的影响较大。但从长期看，REITs市场的价格与不动产的价格之间从长期看有着紧密的关联，可以将长期REITs投资作为长期直接不动产投资的替代。长期来看由于具有相同的底层资产，REITs和不动产市场最终都会调整自身的价格与变化的基本面相一致。

　　同时，REITs价格还具有领先于不动产市场的价格的特点。在影响不动产价格的因素发生变化之后，由于流动性好、交易量大、交易成本低，REITs市场的价格变动先于不动产市场，不动产市场的价格调整更为缓慢，因此REITs市场具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的“锚”。

　　目前，中国国内公募REITs尚未正式落地，还停留在类REITs的探索阶段，截至2018年6月15日总规模为764.83亿元。据该课题组此前报告测算，中国公募REITs市场规模未来可达4万亿至12万亿元，发展空间极为广阔。

　　针对中国市场的现状，北大光华REITs课题组对中国公募REITs市场建设提出了四条建议。一是增加REITs产品透明度，强化REITs的信息披露。二是进一步加大REITs投资的投资者教育，特别是加强对于机构投资者的培养。三是在REITs市场建立健全基于持有期限的股息征税差异化制度。四是建立合理的交易机制，特别是建立行之有效的做空机制。