香港楼市拐点或提前到来：10月新屋销售减半 机构看空

　　香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后，再次遭受重磅打击。据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已经降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。

　　分析人士称，促使买家退缩的原因除了难以负担的房价，还有对经济的担忧。据调查显示，目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警，香港楼市的拐点或来得比预想更早。

　　楼市降温迹象明显

　　截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%，香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。但今年8月以来，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现了降温的迹象。

　　11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%。

　　事实上，此前香港房价已经出现了下跌的迹象。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，被视为香港楼市参考指标的蓝筹盘的嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，“嘉湖山庄”的一套面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。与此同时，豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内首宗“流血”出售案例。

　　房价出现下行趋势，不可避免的带来了大规模的“违约潮”爆发。香港的新房交易，需要支付5%的定金。数据显示，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起违约案例，而2007年全年仅有9起，数量增长了3倍。今年违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。

　　机构不断看空

　　在香港银行业开始踏上加息进程之后，香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负，但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。随着年内美国的三次加息，香港银行业也开始上调存贷款利率。香港四大行9月同步上调了港元最优惠贷款利率，此举为2006年来首次，意味着香港超低息环境的终结，也直接导致房地产抵押借贷成本上升，置业人士的供楼负担将会加重，给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

　　然而市场人士表示，促使买家退缩的原因不仅是难以负担的房价，还有对经济的担忧。10月中旬香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。

　　里昂证券发布的研报表示，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市，预计未来一年房价会出现15%的回调；瑞银称，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响；花旗近期也发表研究报告表示，自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%。但以基本面情况估算，预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整，也会触发住宅楼价下半年回调；标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%；高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%；耀才证券甚至预期，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。野村香港房地产股票分析师则认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

　　香港特区政府方面认为，楼市走势还需观察。陈德霖表示，现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期。假如确认，可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。他表示，香港经济和资产市场不确定性增加，下行风险增大，但香港家庭一旦面对周期逆转，应付能力较其他地区要强很多。