卖房干不过卖鞋，千亿市值房企仅10家，散户高位接盘

“看准机会，就赶紧卖掉，不想持有了。”重仓地产股3年半，李雯廷的心态已经和当初买入时截然不同。

2018年1月，李雯廷分别在32元/股和15.9元/股的价格，买入了万科A和保利地产。彼时，许多房企业绩攀升，千亿级销售规模的房企数量增加，沪深港三市的地产股已经持续升温超过一年，如果拿每家房企2017年头尾的股价做对比，一年之间，涨幅最大的高达434.72%。

“觉得还有红利，业绩又好”，李雯廷告诉时代财经，当时他十分看好房地产行业，因此，在一众地产股中，挑选了万科和保利这两家股价“涨得厉害”、销售规模又在前五之列的龙头房企，其中重仓万科A，“对万科的品牌有好感，感觉是个做实事的企业。”

“去年年底，其实是有赚的，但我没走，现在迟了。”2020年，上市房企整体股价下跌，但也有少数房企股价上涨，年底时万科A和保利地产的股价一度超过李雯廷的买入价，但此时的他不仅没逃，反而选择在今年年初继续加仓万科A，“我还是太看好它们了，觉得还会继续涨。”

李雯廷告诉时代财经，他的万科A仓位为51%，保利地产则是9%，而7月13日这两支股票的收盘价分别为23.84元/股和12.04元/股，他现在唯一的想法就是找机会“解套”，“不过，目前来看，没这么快。”

“现在我不是不看好万科，是不看好房地产行业。”李雯廷的心态和当下房地产板块的走势不谋而合。

千亿市值房企仅10家

根据万得数据，对比2020年底，7月13日收盘时沪深港地产股整体市值出现较大幅度的滑落。其中，沪深市场的房地产开发板块整体市值为16105亿元，相比2020年底下跌了9.61%；而按照港交所行业分类，地产发展商目前的整体市值33215亿元，下跌了3.33%。

行业整体市值下跌，龙头房企的日子也不好过。时代财经统计得知，如今沪深港市值超过千亿元的房企仅10家，分别是万科、龙湖、华润置地、长实、中国海外发展、碧桂园、恒基、保利、恒大、融创。

市值下跌的龙头房企又以内地房企为主。上述10家房企中，有3家企业出现市值上涨，其中2家为香港房企（长实和恒基），而另外1家为内房企中国海外发展，涨幅将近6.2%。市值下跌的7家房企均为内房企，跌幅最低的是融创，为1.48%；而最高的是恒大，达到37.7%。

实际上，市值下跌是近几年内房股的趋势。

时代财经了解到，截至7月13日，沪深市场的千亿市值房企仅有2家，即万科和保利；而最高峰为2016年，有4家，除了万科和保利，还有招商蛇口和绿地控股，这两家房企分别在今年和2017年跌落千亿市值。

而在港股市场，仅有香港房企新世界发展在2020年跌落千亿市值。但整体上看，7家内房企（注：含万科）的市值自2019年以来持续下跌，并在今年跌至2017年以来的最低值。

根据时代财经的统计，2017-2021年（注：2021年统计时间为7月13日），这7家千亿市值的内房企总体市值分别为17670亿元、15679亿元、19949亿元、16373亿元和14213亿元。

有趣的是，尽管内房股股市萎靡不振，但房企们的业绩却是节节攀高。克而瑞的数据显示，按照流量金额计算，近几年销售规模达到千亿级别的房企数量增长迅猛，2016-2020年千亿房企的数量分别有12家、17家、30家、34家和43家。

值得一提的是，即便2020年受到疫情影响，千亿房企的新增数量也毫不逊色，同比2019年增加了9家，增幅为26.47%。

低估值，资本不爱房地产了

不过，销售规模的增加并未反应在资本市场。

时代财经统计得知，在港交所12种行业分类中，房地产相关的地产建筑业的市值对比2020年涨幅为倒数第三。即便拉长时间来看，地产建筑业也是经常性倒数，沪深市场亦有类似的表现。

居者有其屋是许多人的梦想，但曾经市值超过非必需品消费行业万亿的地产建筑业，如今整体规模却仅为前者的71.47%。

以非必需品消费行业的安踏体育为例，2016年该公司的市值仅为579亿元，而当时的龙头房企万科2467亿元；此后安踏体育市值一路走高，如今已达到5001.16亿，而万科仅为2769亿元。

估值低是内房股长期以来的“通病”。不过，汇生国际融资总裁黄立冲认为，一个公司的价值受到两个因素的影响：一是成长性，也就是预期回报，二是风险。

“如果预期公司能快速成长的话，自然愿意给出更大的估值；其次是来自于政府的干预，政策风险高、行业平均负债比例高，（因此）房地产行业的风险因素值也高”，黄立冲告诉时代财经，基于这么大的潜在风险，资本是“不愿意”给内房股高估值的。

实际上，自开年以来，内地的房地产行业受到市场、土地、融资等多维政策的压制，原本于去年下半年开始出现复苏迹象的内房股，又在政策的高压下持续走低。不过，近日中国人民银行公布将于7月15日全面降准0.5%，向市场释放人民币约1万亿，外界认为这将一定程度上利好房地产行业。

这个消息对于内房股产生了一定的提振作用，对比降准消息公布的7月9日，8家千亿市值的内房企有6家股价和市值出现了上涨。

对于接下来内房股的走势，黄立冲预判在银根放松的情况下，市场环境会有改善，“但是是对于部分房企而言，有一些房企已经积重难返，该崩的还是会崩。”