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王健林五年磨一剑 万达商管港股开讲轻资产故事

2021年08月31日 11:33 来源:时代周报
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几个月前,万达商管筹备赴港上市的消息传得沸沸扬扬,各种猜测和传言真假难辨。直到最近,所有猜测和传言都有了答案。

8月30日,中国证监会官网信息显示,珠海万达商业管理集团股份有限公司已在8月20日递交《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》材料,进度跟踪状态在8月26日变更为“补正通知”。

若一切顺利,万达商管很快就能以“珠海万达商管”为主体,正式开启在港股的IPO程序。而在此之前,市场中早有消息称,珠海国资委及亚洲私募股权公司PAG已入局万达商管,上市前总融资额高达约60亿美元。

悬在王健林心头的一块巨石终于就要安全落地了。回想四年前王健林决定甩卖资产时,一度有声音认为“属于万达的时代过去了”,但四年后的今天,万达商管以新的面貌再次站到台前,外界意识到,万达商管的新时代要来了。

等待中完成轻资产转型

重回资本市场的时刻,万达商管已经等了六年。

王健林第一次将万达商业板块推上资本市场还是在2014年年底。彼时,商业地产运营模式尚未获得行业及市场的高度认可,万达商业虽成功登陆港股。

面对万达商业的估值偏低,一心看好商业领域的王健林不甘就此认命,他做出一个大胆的决定:万达商业要回归A股。

一纸对赌协议体现出王健林回A的决心。为顺利从港股退市转战A股,万达商业向股东们作出承诺,将在2018年8月31日之前完成在A股的上市,若在规定期限内万达未能晚上在A股的上市,那么万达将回购全部股份,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

然而,在A股等待的日子尤其漫长。2015年9月万达商业就递交了招股书,六年来,其排队名次进进退退,几度排入前五位,又几度从队伍前端掉下。但即便这样,王健林都没有轻易放弃回A。

不过,万达并非漫无目的地等待,而是在等待中思考未来的方向。2016下半年起,全国刮起调控之风,除了一二线城市之外,许多三四线城市也陆续加入楼市调控的队伍。不仅如此,银监会收紧房市融资渠,公司债、地产债券发行受阻,房企融资艰难。

严厉的监管之下,习惯于用杠杆撬动规模的房企不得不走上“去杠杆”的道路,负重前行的万达亦不例外。2017年初,万达宣布全面实施“轻资产”战略,而王健林“轻资产”战略的第一步,就是回笼资金降负债。

2017年7月,万达将13个文旅项目和77家城市酒店的股权分别出售给融创及富力。紧接着,万达又数次抛售海外资产回笼资金,一年多的时间里,万达便清偿了2158亿元债务。

卸下包袱,万达得以轻装上阵。王健林甩出“王牌”,他将原来的万达商业更名万达商管,使其成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商,彻底“轻资产化”。即万达不出项目的投资资金,只输出品牌,和负责设计、建设与运营,并分得收益。

王健林指出,将来商管就是收租金,利润每年两位数增长,在此基础上,再通过线上线下融合做一些东西出来,这样公司市场估值会更高,商管也将成为万达集团旗下的核心企业。

就在2018年,王健林如愿。他拉来新的“盟友”,腾讯作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约340亿元人民币,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份,“万达商业”正式更名“万达商管”。

新股东的加入对于万达商管的意义非同一般,不仅化解了王健林的对赌协议危机,还为万达商管轻资产转型提供了更大的想象空间。有地产分析师认为,类似互联网企业的入股,有助于万达后续商业管理业务的快速发展,也有助于万达商业资源的输出。

此后,万达加快轻资产转型道路。2019年万达年会上,王健林高调发言,称未来万达商管将不再持有一平米房地产。业界将这一发言理解为万达不再持有一平米房地产,但事实上,这句话的背后是万达商管的去地产化。

2020年初,万达商管完成房地产业务剥离,万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责,而万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。2020年9月,万达商管集团宣布,从2021年开始,万达商管不再发展“重资产”,即不再投资持有万达广场物业,全面实施“轻资产”战略。

今年,万达于珠海成立珠海万达商管,法定代表人齐界,注册资本1亿元,由银川万达广场商业发展有限公司、大连万达商业管理集团股份有限公司共同持股。这意味着,万达商管正式踏上新的征程。

国资入场,万达翻开新篇章

对于万达商管赴港IPO一事,外界并不感到意外,或者说,今年以来不时出现的蛛丝马迹早就为万达商管赴港做了剧透。

3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司公告,宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。随后,万达商管就迎来一波大规模的重组和调整。

首先,其成功获得国资的入股,与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。万达方面透露,新成立的轻资产商管公司将全面负责所有万达广场的运营管理。

王健林用实际行动回应了外界的质疑。当下房地产开发利润下滑、去化压力陡增,且房企融资不畅,千亿房企“爆雷”事件履有发生,从福晟到泰禾再到蓝光,它们倒下的原因,无不与财务天平失衡有关。对比之下,万达2017年之后的“断舍离”决定,就显得格外理智和正确。

更重要的是,近五年房地产行业风云变幻,野蛮生长的时代一去不回,包括宝龙、新城控股、绿地在内的众多房企纷纷喊出“轻资产化”的口号。资本市场亦转变逻辑和态度,将目光聚焦在一些更轻、利润回报更可观的领域,如物业、商管服务等,估值远高于传统房地产企业。

如此一来,先人一步在轻资产道路上走了近五年为万达商管打下坚实的基础。在2020年新开业的万达广场中,有27座为轻资产模式,占比达到60%,并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底,在建的142个万达广场中,轻资产部分占比超过80%,2021年计划签约70座轻资产万达广场。

接下来,万达商管还将继续做行业的引领者,着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式,尝试讲好“轻资产+科技赋能”的新故事。

今年5月,齐界与一众负责创新业务的万达高管出现在字节跳动、贝壳、小米等科技互联网企业总部,向这些互联网巨头学习流量变现、大数据运用的技巧。

这样的思路也深受资本市场认可。有消息称,亚洲私募股权公司PAG将在万达轻资产商管新一轮融资中投资约28亿美元,若消息属实,万达商管上市前总融资额将高达约60亿美元,这几乎是公司最初融资目标31亿美元的两倍。

中国企业资本联盟副理事长看好万达商管后续表现,他指出,全新的珠海万达轻资产商管属于轻资产商管概念股,不包含地产开发和自持物业。这个板块目前较受市场追捧,估值较高,此外,万达还有自身坚实的业绩基础、执行力较强的管理体系和品牌号召力作为支撑。

如其所言,此前有消息称,尚未上市的万达商管估值已接近300亿美元。

(责任编辑:CF001)

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