李嘉诚曾经的千亩大盘今不如昔，千套房源被查封

从李嘉诚手中接盘两年后，禹洲集团位于成都的南城都汇项目超千套房产近日被法院查封。

中国裁判文书网显示，因被采取诉前保全措施，舜鸿地产（成都）有限公司（以下简称“舜鸿地产”）位于成都市高新区的数千套房产被申请查封，查封期限为3年，涉及金额约45.43亿元。申请人为南京琨灏五金贸易有限公司（以下简称“南京琨灏”）和卓颖投资集团有限公司（以下简称“卓颖投资”）。

其中，南京琨灏申请查封舜鸿地产位于成都市高新区的2945套房产，保全金额近4.3亿元。卓颖投资分别申请查封同区域内4603套、2021套房源，保全金额合计41.13亿元。

舜鸿地产为成都南城都汇项目的开发商，曾用名“和记黄埔地产成都有限公司”，为李嘉诚旗下长实集团附属公司。2020年7月，长实集团将南城都汇项目售予禹洲集团和成都瑞卓置业有限公司（以下简称“成都瑞卓”），二者各持股50%。虽然出售了项目股份，但长实仍在项目公司舜鸿地产保留一名董事作为顾问。

值得注意的是，两名查封申请人南京琨灏、卓颖投资都有禹洲集团的影子。天眼查信息显示，卓颖投资为杭州舜嘉贸易有限公司唯一股东，后者旗下两个公司所属均为禹洲集团；南京琨灏法定代表人唐保荣也在禹洲集团投资的多家公司任法人。

这让这场查封变得扑朔迷离，禹洲集团关联公司为何申请查封项目公司房产？

目前市场上有两种观点，一是受限价影响、售价太低，开发商要捂盘；二是受禹洲集团近期出现的债务危机所累。不过，两种观点都有待推敲。

去年开盘引发万人摇号，今年千套房源被查封

作为成都本地有名的超级大盘，从拿地到开发，南城都汇已有近20年历史。

2004年10月，李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下成都城南1036亩土地，成为当年成都总价“地王”，但成交楼面价仅1030元/平方米。

惯于捂地的李嘉诚对南城都汇采取了同样的开发策略，项目规划分8期，但经历了长达16年的开发，直到在2020年，该项目只推出了6期产品，第7、第8期则为封顶状态。

2020年7月，捂地多年的长实集团将剩余项目卖给禹洲集团和成都瑞卓，对价10.12亿美元（折合人民币约71亿元），折合楼面价约1.6万元/平方米，而长实在出售事项预计录得38.11亿港元的收益。

根据交易公告，禹洲集团和成都瑞卓接盘的资产包括南城都汇第1至8期的住宅、商业单位以及停车场，其中价值最高的是尚未推出的第7、第8期住宅房源。长实集团彼时称，该项目余下的可售房源数量高达6750套，此外还有部分车位。

禹洲集团和成都瑞卓接盘后不久，项目第7期、8期案名分别定为山河峯荟、山河玖璋，但直到2021年5月，山河玖璋才取得预售证，推出372套房源。

不过，受限价政策影响，该项目待售房源售价要参考项目前期销售价格，即2016年第6期开盘价1.2万-1.6万元/平方米内，最终山河峯荟、山河玖璋获批的售价为1.5万元/平方米、1.55万元/平方米。而当时，项目周边二手房价普遍超3万元/平方米。

一方面，一二手房倒挂超1万元/平方米，使山河玖璋在开盘时受到追捧。去年开盘时，山河玖璋引发万人参于摇号，最终1121人进入摇号，372套房全部卖出。另一方面，与接盘时1.6万元/平方米的成本相比，禹洲集团和成都瑞卓可谓卖一套亏一套。

如今，大量房源被查封，会对项目销售产生哪些影响？时代财经以购房者身份向几名成都高新区房产中介咨询项目情况时，便遭到了“劝退”。“跟李嘉诚的操作一样，开发商要捂盘，等价格涨了再卖，但不知道多久才能再开盘，到时候是谁卖、价位怎样都不好说，或者开盘了又摇不到号。”

不过，据成都中院的财产保全执行裁定书，截止查封之日起，已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品中房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权，不在本次查封范围内。

广东裁成律师事务所主任律师张远辉对时代财经称，非诉财产保全指在仲裁过程中，因另一方当事人的行为或其他原因可能使裁决不能执行或今后难以执行时，一方当事人所申请的财产保全。换言之，申请人和被申请人已经产生纠纷，另外后续根据仲裁裁决，房源要么解除查封，要么被强制执行进行拍卖。

项目持有方陷入危机，申请查封房源是为捂盘？

根据天眼查显示信息，两名查封申请人南京琨灏、卓颖投资均为禹洲集团的关联企业，作为关联方，为何申请查封禹洲集团旗下项目？

目前，市场主流的观点为受限价影响、售价太低，开发商要捂盘。此外，也有分析指出查封原因归结为禹洲集团近期出现的债务危机。

禹洲集团相关人士对时代财经否认了这一观点，称“查封与债务违约无关”。不过，该人士未进一步提供查封的相关信息。

事实上，禹洲集团近两年并不平静。

2021年，禹洲集团曾出现业绩乌龙。据2020年年报数据，该公司全年营收较半年报不增反减，少了36亿元。2021年8月，禹洲集团又公布了修订后的2020年半年报，2020年中期营业收入由此前的140.07亿元调减至20.19亿元，降幅高达85.59%。

今年1月、2月，禹洲集团相继出售物业服务公司和香港项目公司股权，但积极出售资产还是无力抵挡到期的大额债务。3月7日深夜，禹洲集团公告称，2023年到期的8.5%优先票据的利息2125万美元，已于2022年2月4日到期应付，但其在30天宽限期内未支付利息，已构成2023年票据II下的违约事件。

与此同时，成都一位不愿具名的业内人士则对时代财经称，查封或为开发商“自导自演”。“不想低价摇号卖，查封三年后、价格涨了再卖，高新区等摇号的刚需族盼头遥遥无期了。”

不过，对于亟需通过销售、促回款才能进一步缓解债务压力的禹洲集团来说，“捂盘”之说也让人费解。据禹洲集团的月度营运数据，今年前2个月，其累计销售金额为78.74亿元，较去年同期的135.37亿元下跌41.83%。

值得一提的是，目前，项目的合作方成都瑞卓经营情况同样不乐观。

2021年1月，四川鼎衡资产评估有限责任公司出具的一份资产评估报告显示，成都瑞卓近年来经营状况一路下滑，2018-2020年净利润分别为5003.36万元、-494.19万元和-21450.76万元。

此外，成都瑞卓的股东之一爱普地产近来也债务缠身。天眼查信息显示，重庆爱普地产持有成都瑞卓23.21%股份，为第二大股东。

2021年，爱普地产曾以不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，但存在重整价值和重整可行性为由，向重庆市第五中级人民法院申请破产重整，但同年撤回申请。

直至2021年11月16日，重庆第五中级人民法院公告，自然人罗海芬以重庆爱普地产无法清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，申请对其进行破产清算。

与此同时，爱普地产所持有的成都瑞卓股份经历了两次司法拍卖，分别为2021年3月8日和2021年11月22日。阿里法拍信息显示，第一次司法拍卖标的为其所持的29.9995%股权，起拍价仅1元，因其全部履行了法律文书确定的金钱债务而撤回拍卖。第二次法拍的标的为其持有的2500万股股权，起拍价为706.293万元。

显然，无论是南城都汇操盘方的经营困境，还是其背后股东申请破产清算的动作，都令项目的顺利推进充满不确定性。而如今，千套房源被申请查封，又将使项目走向何方，还有待进一步观察。