支持居民合理住房需求 保持房地产市场平稳健康发展

房地产是我国先导性、基础性、支柱产业，在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面有重大影响。今年以来，全国房地产市场运行总体平稳，但部分房企资金收紧、居民需求下行、市场预期转弱等情况仍需高度关注。

国家统计局日前发布数据显示，中国1-4月房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。

在坚持“房住不炒”定位前提下，近期，从中央到地方，全国多地完善楼市调控政策，进一步支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

——降低贷款成本，因城施策取消限购，释放购房需求

5月15日，中国人民银行、银保监会调整差别化住房信贷政策，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示，5年期以上LPR下调15个基点至4.45%，这是自LPR改革以来创下的单次最大降幅。

从各地房贷利率看，5月首套、二套房贷主流利率呈现下行。贝壳研究院统计数据显示，5月主流利率平均值首套为4.91%、二套5.32%，环比分别回落26BP和13BP，较去年最高点分别回落83BP和68BP，再创2019年以来新低。

房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环。今年以来，各地纷纷发布稳楼市政策，其中不乏有郑州、长沙、南京等大中城市。政策类型包含降低首付比例、住房公积金贷款提升、取消限购等。

此外，武汉、杭州、东莞等多个城市面向多孩家庭等特定群体提出新增购房名额、购房补贴、住房贷款上限上浮等举措，支持多种类型的购房需求。

——畅通渠道，稳定房企融资、提振市场信心

截至目前，22个集中供地的重点城市中，除上海、郑州、沈阳、长春外，18城已完成了本年度首批集中供地。在本轮集中供地中，针对部分房企资金收紧情况，多城优化土拍规则，通过降低参拍门槛、提高地块利润空间等举措，增强企业拿地意愿。

在融资端，包括碧桂园、龙湖、美的置业在内的三家首批示范民营房企近日陆续确认发债的相关进展。其中，碧桂园地产已于5月20日完成了2022年第一期公司债券簿记建档工作。

业内分析认为，此次监管支持民营房企成功发债，对稳定房企融资、提振市场信心有重要示范作用。

多位专家表示，此轮政策“回暖”支持房地产景气上升，是合乎当下客观要求下的积极举措。从长远来看，发挥房地产有效投资作用，关键在于继续坚定不移建立完善房地产市场长效机制，依靠基础性制度建设促进行业长期健康发展。

贝壳研究院高级分析师唐瑄表示，房地产发挥有效投资的关键是稳住投资主体，即房地产开发企业有意愿有能力拿地和施工。密集的稳市场政策旨在稳定市场预期、降低购房者成本，促进刚需和改善性住房需求释放，进而改善房地产企业的销售回款，提振房企拿地积极性，现金流改善也有助于建筑安装工程投资恢复。

“预计今年5-6月份，房地产投资增速还将惯性下行，房地产投资增速大概率在三季度迎来拐点，随后数月有望反弹上行。”唐瑄说。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，应看到中国工业化、城镇化的未来仍有较大空间，客观上需要在坚持“房住不炒”定位、行业健康发展的前提下，要求房地产继续发挥国民经济的支柱产业作用。

他建议，各地应结合自身实际，合理做出顶层规划设计，并在执行中不断进行动态优化。从“托底”开始，做好以公租房、长租房、共有产权房等保障住房的开发规划，建立起保障房+商品房双轨统筹的长效机制，建立起为满足老百姓美好生活需要、满足经济社会发展提供后劲支撑的多样性供给体系。

“从制度建设看，住房‘双轨制’、土地制度改革、商业性金融与政策性金融要相互协调、并在适当的时机深化房地产税制改革。4个方面缺一不可。要通过打造基础性制度形成房地产健康发展的长效机制，寻求长治久安。”贾康说。