大型收并购“哑火”背后：谨慎的买卖、消失的“白武士”

越来越多的出售标的、越来越难的交易达成，房地产行业的“白武士”越来越少了。

恒大出售香港总部“告吹”、富力不惜亏本卖酒店、旭辉大股东亲自出马为企业“输血”……近期，这一系列动作背后反映出当下房企出售资产的窘况。

易居企业集团CEO丁祖昱表示：“当下，房地产行业风险尚未出清，收并购机会明显增加，但收并购热度却在不断下滑。部分现金流相对健康安全的房企，对收并购持关注态度，更多房企则偏向谨慎。”

“冷清”的收并购

进入下半年以来，房地产收并购成交明显变少，尤其是八九月，房企收并购更是进入了僵局。

据克而瑞研究中心监测，8月重点房企共有36笔并购交易，已披露交易规模环比下降近70%，单笔最高交易规模不足10亿元。

9月的收并购市场更为冷清。新京报记者根据亿翰智库披露的房企出售资产事项统计，9月的前三周，涉及房企出售股权和项目的事项总计仅有12项，且有部分出售事项尚未有接盘方；从出售方来看，大多为已经出险的房企，急于缓解现金流紧张的局面。

以世茂集团为例，8月31日，世茂集团33.17亿元向华润置地出售北京分钟寺两宗地块权益，这也是近期比较典型且进展顺利的房企收并购案例的代表，接盘方为央企华润置地。

而旭辉集团近期的数次出售动作也引发市场关注。8月10日，旭辉控股6.74亿港元出售香港物业60%权益予林中、林伟及林峰；随后在9月9日，旭辉控股将南京一宗公寓项目用地卖给上海瓴睿公共租赁住房运营有限公司，而后者的实际控制人依然为林氏三兄弟——林中、林伟及林峰。

旭辉集团这两次出售资产动作，被外界解读为大股东的积极自救，即大股东自掏腰包接盘上市公司旗下的资产，为其注入更多的流动资金。

与此同时，9月5日，富力宣布拟5.5亿元出售北京富力万达嘉华酒店这一动作也引发市场关注。在与万达那场“世纪交易”后仅仅5年，陷入流动性危机的富力地产不得不以预计亏损653.7万元的代价出售北京富力万达嘉华酒店，而该酒店正是富力地产5年前从大连万达集团手中买下的万达酒店资产之一。

同月，中骏集团剥离旗下的长租公寓业务，主动舍弃了这一多元化布局。9月10日，中骏集团出售方隅集团70%股权，代价5600万元。对于出售的举措，中骏集团表示，公司的重点及资源应投放并专注于其主要业务，而放弃长期表现欠佳的辅助业务属明智之举。

此外，9月前三周，除了上述房企外，还有宝龙、龙光、景瑞等多家房企出售资产，涉及出售金额较小。

差距很大的资产价格判断

克而瑞研究中心指出，从过去几个月的收并购动作来看，并购交易多集中于单个住宅项目或多元化的收并购，且以收购合作方剩余股权或金融机构收购为主。

值得关注的是，收并购曾经是土拍市场以外重要的投资渠道，但当前房企对收并购仍然非常谨慎。2022年中期业绩发布会上，包括碧桂园、华润、绿城、瑞安、旭辉永升、越秀服务、新城悦等在内的多数企业均表示，对下半年的并购态度偏谨慎。

比如，碧桂园公开披露，上半年已经跟39家企业进行收并购合作，其中有相当数量是“出险”企业，不过这些合作仅限于在合作项目中进行。

绿城方面则直言，上半年收并购谈过很多家，但项目或地价高或规划不合要求，收并购问题较多，相对而言公开市场拿地性价比更高，北京获取地块净利率接近10%，而杭州接近9%。

而旭辉永升服务表示，在收并购方面，上半年共计接触了156个项目，23个项目通过了立项，81个项目做了第三方尽调，目前还有30多个项目在跟进中，但是尚未有明确项目落地。

虽然8月底出手接盘世茂旗下项目，但华润置地对待并购的态度也相当谨慎，其首席战略官谢骥在中期业绩会上说，“过去一段时间，华润置地接触了大量收并购标的，并进行了严谨慎重的研判，之所以没有实际动作，原因之一就是标的资产状况、股权债权等关系复杂，利益平衡难度大。”

对此，丁祖昱分析称：“实际上，收并购之所以难以推进，与买卖双方对资产价格判断差距非常大有关。当前情况下，买方在收并购时希望资产打折，最好是打‘骨折’，才有意愿收并购；而卖方打折的意愿普遍偏低，毕竟当前能够卖出去的资产大多属于优质资产，如果为了解决眼下的资金困难问题而打折出售优质资产，那么仅靠余下卖不出去的资产将更难维持经营。”

新京报记者徐倩