公募REITs年内首发28只 种类扩容制度更新

9月23日，又一只公募REITs正式启动网下询价。新品推进发售的同时，公募REITs市场也正迎来资产版图的重大突破。据Wind数据，截至9月22日，公募REITs年内首发获批已达28只，仅9月单月就有8只产品拿到批文。市场首批燃煤发电REITs长城华能、华夏华润电力相继获批，叠加年内隧道、商业不动产等新品类公募REITs密集面市，制度供给也正加速从“规则制定”迈向“实操落地”。有业内人士表示，REITs新品越来越丰富，市场规则与制度越来越完善规范，有利于提升REITs市场的竞争力与吸引力，当前公募REITs市场正处于扩容与提质相结合的发展方向。

年内迎多品种扩容

9月23日，国金嘉泽新能源REIT启动网下询价，成为新能源REITs又一代表性项目，也折射出今年公募REITs资产端快速扩容的火热态势。9月20日，市场刚刚迎来首批燃煤发电公募REITs。除能源赛道外，商业不动产、租赁住房等过去相对少见的资产类型也加快入场脚步，年内多只新品接连获批发行，公募REITs底层资产类型实现多点突破。

本轮扩容最鲜明的特征，正是资产类型向“新质资产”的密集突破。据Wind数据，截至9月22日，公募REITs年内首发获批已达28只，仅9月单月就有8只产品拿到批文，成为公募REITs推出以来为数不多的供给较为集中的月份。

9月22日，长城基金发布公告称，长城华能燃煤发电REIT将于9月28日启动网下询价，询价区间为2.716元—3.319元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。而就在几天前，长城华能燃煤发电REIT、华夏华润电力燃煤发电REIT相继获批，成为首批燃煤发电公募REITs，意味着能源类REITs从风电、光伏进一步延伸至燃煤发电，补上了电力板块重要的资产拼图。

除能源赛道外，隧道、商业不动产等新品类也加快入场脚步。4月22日，东方红隧道股份高速公路REIT在上交所正式挂牌上市，国内首单以隧道为底层资产的公募REITs成功登陆资本市场。6月18日，首批商业不动产REITs上市仪式在上交所成功举行，上市的4只产品分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，募集资金规模合计约203亿元。

时间扩展至年内，多只新品接连获批发行，公募REITs底层资产类型实现多点突破。近期商业不动产领域，以吾悦广场、华住旗下酒店等底层资产的消费类REITs（如广发新城吾悦REIT、华泰紫金华住安住REIT）相继启动询价；租赁住房、保障性租赁住房等品类亦持续扩容。

中国人民大学重阳金融研究院研究员刘英指出，相较传统基建，新赛道REITs成长性更强。煤电等资产与数字经济、能源转型等国家战略高度契合，需求增长空间大，成长属性突出。商业不动产、新能源、消费基础设施等新赛道持续扩容，资产图谱不断丰富，从传统基建向新经济领域延伸，也为投资者提供更多元的选择。

首次纳入商业不动产REITs

新品持续扩容的同时，公募REITs也在近日迎来一轮制度汇总和调整。9月21日，中基协发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）制度规则汇编》的通知，这是对近年来REITs业务规则的一次系统性梳理，将分散在各环节的规则集中呈现。

汇编系统收录截至2026年8月有效的36件业务制度规则，覆盖发行注册、审核、上市交易、信息披露、资产评估、扩募及治理等REITs各环节，将原先散落于通知、指引、业务问答中的碎片化规定一册归集。尤为关键的是，汇编首次将商业不动产REITs相关制度纳入其中，自2025年底商业不动产纳入试点范围以来，相关配套规则至此进入系统化规范阶段，为商业地产资产的常态化发行补齐了制度拼图；规则的集中呈现也显著降低了市场主体的信息搜寻与合规成本。

刘英表示，中基协首次将36件业务规则系统化汇编，并纳入商业不动产REITs制度，标志着公募REITs从“试点探索”走向“制度定型”。对申报审核而言，规则的系统化意味着标准统一、流程提速，各环节审核标准、材料要求、流程节点更加明确，减少“一事一议”的模糊地带，有助于提高审核的可预期性。

财经评论员郭施亮也持相似判断，表示申报审核流程逐渐规范化、清晰化，未来公募REITs的定价体系会越来越完善成熟，逐渐减少定价主观性与随意性，当规则边界越来越清晰、定价机制越来越明确完善，将会吸引更多长线资金入场。

刘英补充指出，制度完善对定价体系的稳定作用同样明显。一是信息披露更规范。统一的规则强化了底层资产运营数据、估值假设、现金流预测的披露要求，减少信息不对称；二是估值方法更统一，规则对资产评估、收益法测算等作出规范，抑制估值泡沫，使发行定价和二级市场交易价格更贴近资产真实价值。与此同时，制度完善也吸引更多长期资金和专业机构参与，提升定价的机构化、理性化程度。在刘英看来，制度从“碎片化”走向“系统化”，向市场传递了监管层长期支持公募REITs发展的明确信号，稳定了各方预期，行业长期发展信心显著提振。

扩容提速之下，市场也面临新的考题。商业不动产的“破发”隐忧、煤电等新资产的现金流稳定性与估值风险，都将检验行业发展提速能否转化为耐力。郭施亮认为，公募REITs新品越来越丰富，市场规则与制度越来越完善规范，有利于提升REITs市场的竞争力与吸引力，当前公募REITs市场正处于扩容与提质相结合的发展方向。

展望未来，刘英指出，公募REITs市场正站在“制度定型+资产扩容”的双重机遇期，随着新赛道资产持续登场、长期资金加速入市、配套生态不断成熟，中国公募REITs市场有望从“量的扩张”迈向“质的提升”，成为服务实体经济、盘活存量资产、丰富居民投资渠道的重要力量。