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REITs是不动产定价之锚 具有开放性流动性的标准证券

2019-01-31 09:34:59    上海证券报  参与评论()人

REITs是不动产长期投资主体

1998年商品房制度改革以来,中国城市房地产的保有量迅速增加。在核心城市,二手房交易量逐渐超过新房;2018年全国不动产大宗交易额达到2500亿元,其中上海更是连续三年超过1000亿元。房地产市场存量时代到来。

国外发展经验表明,REITs是不动产的重要投资主体和持有主体。REITs具有组合投资、专业化管理、风险分散等特征,在不动产的发展历程中充当了不可或缺的角色。

2014年5月,中信启航专项资产管理计划正式发行并在深交所挂牌,成为中国内地REITs市场发展的重要里程碑。截至2018年11月底,依托资产证券化开展的私募REITs业务,共有41单产品发行,累计融资规模853亿元。在境外市场,截至2018年6月底,中国香港、新加坡市场分别有5只和11只REITs,共持有76处境内物业,已发行的REITs市场表现良好。目前,多数一二线城市不动产存量较大,加之潜在供应量逐步释放,将进一步加大去库存压力。

  REITs是不动产核心资产“定价之锚”

从流动性弱的房地产实物资产到流动性强的金融产品,REITs本质上是将“资产”转化为“资本”,其基本运作模式是通过公开市场募集资金,将储蓄转化为长期资本。REITs主要投资于办公、购物中心、租赁住房、酒店等大宗物业,通过专业化运营获取租金,实现稳定的经营性现金流;同时通过租金增长及跨周期持有实现物业增值收益。

REITs主要投资于核心城市、核心片区、核心资产。在上海,优质写字楼规模超过50万平方米的核心片区已经达到12个。核心城市经济总量大,核心片区资产交易活跃,核心资产影响和引导大宗资产交易,具有“引子”价格作用。REITs资产包项下的大宗资产交易,市场关注度高,价格具有标杆意义。

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