融资成本两级分化，土地市场活跃央企身影

伴随着融资渠道被全面收紧，开发商拿地的态度逐渐发生变化，尤其6月份以来，活跃在土地市场上的民营房企越来越少，而拥有融资优势的国企和央企渐成拿地主角。

中指院统计数据显示，1-7月，碧桂园累计拿地1086亿元，占据拿地榜榜首，万科以总额1030亿元占据榜单第二位，融创拿地总额达685亿元排行第三。

单看融资转折明显的7月，全国住宅用地成交总价TOP10中，有5宗由国（央）企竞得。

龙头房企和国（央）企展现出的融资优势，使其有资本逆周期拿地。6月，招商蛇口发行的公司债利率3.75%，7月中海发行的10年期美元债利率3.45%，而同期泰禾发行的4亿美元债年息达15%。

龙头房企和国企逆周期冲刺

近两年来，最热的土地市场是杭州。7月份，全国总价最高的地块也是出于杭州。

7月30日，杭州上城区、余杭区共2宗地入市，其中上城区望江地块，在11轮报价后，由被新世界以总价97.92亿元竞得。这是最新的全国总价地王。

在此前4日，俊发以91.97亿底价斩获昆明官渡区新螺蛳湾，共计789.4亩，计划开发成一个超级大盘，不过此交易中共包含11宗地，若以单宗计算，俊发将榜上无名。

7月15日，中海地产以79.4亿元拿下北京丰台花乡造甲村地块，溢价率18.79%，楼面价3.66万元/平方米，这是今年至今，北京的总价地王。

再往下溯，中国金茂以52亿元的总价，拿下南京秦淮区红花街道南部新城应天东街北侧地块。

紧随金茂之后的，是44亿拿下杭州钱塘地块的绿城、43亿拿下杭州世纪城地块的滨江集团、40亿元拿下广州增城项目的万科、40亿拿下宁波海曙区地块的雅戈尔、40亿拿下苏州相城区项目的地方国企苏州市相城交建、38亿拿下南京浦口区地块的雅居乐、37亿拿下南京栖霞区燕子矶的华侨城。

不计算俊发在内，上述10宗地中，有5宗为国企获得，占TOP10拿地总额的49.3％，其中包括中海、金茂等央企，也有苏州市相城交建这样的地方国企。

若综合今年1-7月数据，中指院监测得，碧桂园、万科、融创的拿地金额占据榜单前三位。

其中，碧桂园累计拿地1086亿元，万科保持拿地优势，以总额1030亿元占据榜单第二位，融创拿地总额达685亿元。

中海、保利、新城控股、龙湖、华润、绿地、金地皆榜上有名。

总体而言，TOP10企业1-7月拿地总额6605亿元，占TOP100企业的36.5%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。排名第十的金地，拿地金额为407亿元，它代表着TOP10的拿地门槛。

无论是从1-7月的拿地总金额，还是7月单月的总价TOP10地块维度来看，冲在前列的主要为销售排名靠前的龙头房企和国（央）企。

行业普遍认为，拿地对资金的占用规模较大，考验房企的资金实力和营运能力，资金实力决定房企能否吃下项目，营运能力关系到后期的利润空间。

土地市场上的关键先生

就如决定房地产价值的因素是地段、地段，还是地段一样，决定房企在土地市场活跃度的要素是资金、资金、资金。

一季度时，房企有过松一口气的时刻，开发贷利率明显下降，针对C端购房者的个贷利率也同步下调，然后信贷宽松好景不长。

先是5月份的“23号文”发布，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规给房企输血，紧接着，7月12日《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》发布，对房企海外融资作出限制。

如何拿地便宜的钱，是企业永远的烦恼，只是当下对房企而言，这种烦恼已成为紧箍咒。中海、华润置地、保利等房企能活跃在土地市场前线，与其融资优势和资金实力密切相关。而融资成本高企的房企，纵使再有规模渴求，也是心有余力不足。

譬如，华润置地就在兰州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、上海、 长春等多个城市竞得了总价排名前五的地块，数量达十数宗。

华润置地近日公布的多宗借贷协议均无披露利率水平，但其于今年2月底发起的中票3亿美元的5年期融资，利率只要3.75厘，5亿美元的10年期融资，利率只要4.125厘，可见华润置地的融资成本远低于行业平均水平。

据同策研究院数据，今年6月，行业平均融资利率介入7-8%之间。

而同期，融资成本最低的是招商蛇口公开发行的公司债，规模达35亿元，票面利率仅3.75%；其次是金茂附属公司发行的5年期、2.5亿美元有担保优先票据，票面利率4%；而同是6月，中南建在境外发行的一笔总额为4亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率就高达10.88%。

到7月，资金面更加严峻，市场上，利率最高的一笔融资，已达15%，远高于6月的10.88%

正如华润置地，央企出身的中海，能不费劲地拿下北京丰台那个总价地王，也有赖于资金支持。7月8日，中海在香港设立境外中期票据计划，10年期美元债票息低至3.45%，创债券发行利息成本最低纪录。

同策研究院研究员陈朦朦表示，当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限，甚至越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。

从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局的策略，足迹遍布各大城市群，而中小房企则集中于其深耕区域发展。

对此，近日房多多市场研究总监张键在2019年全国楼市半年报发布会上对记者表示，全国化布局，可以帮助抹平区域的波动，随着融资收紧，大房企全国布局放缓，区域性房企重获增长机会，未来或将出现区域性的千亿房企。

张键说，“每一个新周期，必然有人退出，有人崛起。”而土地存在每个周期中。

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