楼市供给侧改革开始 中国房地产市场迎来土地供应新局面

未来中国房地产市场将迎来土地供应的新局面。

国土资源部部长姜大明1月15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

姜大明指出，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

过去中国房地产的20年发展历史，主要是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，这个政策出台，将大大增加土地供应的多样化。

“政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。”中原地产首席分析师张大伟指出。

考虑到国家一直提倡建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，张大伟预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上在住房制度改革中，很明确提到了“多主体供给”的内容。所以实际上类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说，从土地市场的用地来源看，主要包括国有用地和集体用地，所以国土部此次表述，会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是，当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。

“很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性，过去很少会提及做住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会对此类存量用地积极盘活，实际上都有助于土地用地制度的灵活。”严跃进告诉记者。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这是中国供地制度的变革，有望打破同地不同权的格局。现在国家推行多主体供应用地，考虑把宅基地入市流通，这是一个大胆的想象，有可能实现同地同权，但是目前具体政策需要细化，政策效果还要看落地情况。但这并不不意味着小产权房会转型会爆发，抱有这种想法的属于高兴得太早。

“让宅基地流通是大的方向，多主体供应用地有利于楼市健康发展，政策的方向可能是围绕宅基地合法的地方，进行合法的利用，大规模兴建租赁住房，支持租售并举。”宋丁说。

从开发商端看，他们对该政策持支持态度，认为利于行业平稳发展，有助于城镇化的进展。

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