风口上的长租公寓：市场规模大，盈利模式仍在寻找阶段

今年7月，融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域，至此，国内房企的TOP50中，已有20家开展长租公寓业务。除开发商之外，还有来自创业公司、中介、酒店行业等资金涌入该行业。

贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，我国拥有13.7亿人口，住房租赁人口约为1.68亿，根据人口规模测算，目前租金GMV约为1.2万亿元。房东东公寓学院创始人全雳指出，中国将真正进入一个租赁的机构化时代，至2020年，品牌公寓管理房源将达到1000万套/间规模。

虽然行业前景可期，但市场参与者依然未能找到好的盈利模式。在自我造血功能不足的情况下，长租公寓正能靠外部输血不断融资。据统计，集中式和分散式长租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融资总额已近150亿元。

消费升级在房地产租赁领域的体现，是长租公寓的出现。

2010年左右，国内最早一批长租公寓诞生，但直到2014年YOU＋获得雷军旗下的顺为资本的A轮融资，长租公寓才逐渐受到资本市场的关注。数年过去，长租公寓市场风景已轮转一番。

2017年年中，一系列支持住房租赁的政策的出台，鼓励更多社会资本进入长租公寓行业。当前，按照公寓运营商企业背景划分，除了最早的创业系外，还包括房企系、中介系、酒店系以及国企系等参与者。

贝壳研究院的数据显示，目前我国租金GMV约为1.2万亿元。其中，全国四个一线城市中，上海的总租金规模达1355.1亿元，北京的租金规模达1376.3亿元，深圳的租金规模达683亿元，广州的租金规模达627.9亿元。

贝壳研究院租赁行业首席分析师黄卉指出，未来7年，租赁业是我国房产市场中增长空间最大的市场，我国租赁市场将会实现3万亿规模的发展。

随着房价上涨，二手房买卖交易呈波动下降趋势，租赁交易呈波动上涨的趋势，但个人租赁房源的供给比例持续下降，未来更多的租赁需求将只能通过机构化的租赁房源满足。

目前，国内排名Top100的房地产开发商中，已有超过30家涉足长租公寓领域，进军长租公寓已成为房企拓展新的业务的一大趋势。

但即使在房地产开发领域摸爬滚打多年的房企，面对长租公寓的盈利问题，目前为止尚无企业给出清晰的盈利模式。

新城控股高级副总裁欧阳捷对此毫不讳言：“从目前来看，租赁住房看不到盈利模式。”

全雳称：“如何真正突破盈利的瓶颈，是目前所有长租公寓都要面临的最大难题。”在自我造血功能不足的情况下，长租公寓的存活依赖外部的不断输血——融资，尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。

这也反映出一个现状，“目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头企业，所有市场参与者都在扩大管理规模、抢占市场份额的竞速赛跑阶段。”蜂鸟屋创始合伙人段纯海说。

蜂鸟屋统计数据显示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓、青客公寓、爱上租、魔飞公寓等），总融资金融约为75.792亿元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V领地、安歆公寓、湾流国际等）融资总额约为71.15亿元。

一旦融资不畅，后果便是资金链断裂，公司股权被收购。段纯海说，参与者们急需解决因初期投资大、金融工具落后造成的资金端瓶颈。

目前长租公寓有保险资金、股权融资、资产证券化、私募基金、银行融资、保理等数种融资方式，但不管何种融资方式，对公寓运营方本身的规模、租金现金流等方式均有不同要求。

深圳本土的长租公寓品牌商微家公寓创始人李树德接受第一财经采访时表示：“社会资本的进入，抬高了长租公寓的拿房成本。微家是没有任何背景的民营企业，很难跟大资本争。”

李树德的观点是，很多人把阶段性融资成功当做目标，融资只是事业放大器，但不会改变盈利或亏损状态。但他也认为，在政策支持下，长租公寓融资会更容易，成本也会更低，这是中小型公寓企业的机会。

在多方资本的进入下，本土长租公寓正处于一个较艰难的扩张期。本地的组织也试图搭建资源平台，打通政企的沟通渠道，在公寓运营的各个环节提供帮助。在深圳，有超过50家长租公寓企业联合发起成立深圳公寓租赁行业协会。

尽管短期盈利困难，仍有不少探索者总结盈利模式。段纯海表示，“租金差价+金融杠杆+持有物业溢价”会是盈利方向。当市场参与者也清楚，知易行难。