住房租赁市场绝不能成为新的猎场

在“租购并举”、“培育租赁市场的多元供应主体”成为新时代住房民生的指导方针后，反应灵敏的房地产公司立刻嗅到了其中的商机，纷纷介入住房租赁市场，踌躇满志跑马圈地。但这种趋势是否符合发展住房租赁的初心，需要慎重辨析。

租房是中低收入者在城市里的保障

上世纪90年代前后，城市居民的住房需求日益尖锐。而计划经济迭代了几十年的住房欠账，使政府承担不起供给责任。住房商品化的产业政策就作为改革应运而生，房地产业开始蓬勃发展。又逢分税制改革使得地方政府迫切需要开辟新的财政来源，土地财政就此形成并愈演愈烈。加之炒风渐长，几方面因素叠加，房价出现一路走高甚至越调越涨的现象。高房价终于成为了捆绑政府财政、银行金融、百姓钱袋的经济堰塞湖。

这种局面的危险性不言而喻，于是租购并举、住房租赁作为一种导向性政策适时推出。该政策从实际出发，目的在于满足城市中低收入者的住房需求。使得买不起或当下买不起住房的人能够以租代购、租以为居。

因此，对中低收入者而言，租房是他们立足城市的方式。而租金的多寡一定程度上决定了他们能否在城市生活下去。

房地产商介入推高房租

其实改革开放以来，进城打工及就业者租房而居早已成为常态。多元的供给主体也早就形成。尤其是大城市里的城中村已经成为了极其重要的供给者。市场供需双方总体平稳。政府和相关方也有了一套大体成型的管理制度。租购并举方针推出之后，展现在人们眼前的是住房租赁市场的整合，而整合的主导者往往是大房地产商。

在一线城市，一些旗舰房地产公司大举进入城中村进行出租屋改造及营运，有的还提出了所谓的万村计划，已然要当社区营运商中的巨头甚至垄断者。以其一年数千亿元的投入，改造城中村易如缚鸡。从已经实施的改造来看，住房质量包括小区环境有明显改善。但如果从租房者的实际出发，锦上添花与雪中送炭，哪个更迫切更重要？改造不容忽视的直接后果必定是房租上涨，而且幅度不会小。即使迫于社会压力暂时不涨，日后必定会涨。加之社区营运的增值服务，房租外的收费项目还会增加不少。由于实施改造，楼里的租户已被清走，而周边的出租屋由于预期租金会上涨而纷纷率先提价。这种局面导致租房群体的人心浮动：城市里还有自己租得起的房吗？自己在城市里还待得住吗？

做一个简单的归结：房地产公司介入租房市场必定推高房租，致使买不起房只好租房的人很多可能连租房都租不起了。

逐利是企业的本性。尤其作为上市公司，为了业报、为了股价、为了分红，必定要寻找新的利润增长点，必定要促进利润增长。但是住房租赁市场是中低收入者的民生，是公益性市场。住房租赁市场绝不能成为新的猎场。

出租房作为不动产，具有强烈的区位特征，规模经济不明显，天然适于分散经营。没有必要人为培育跨地域的垄断者。这会使租客丧失价格博弈的能力。

要保证租赁市场的公益性

目前政府关于发展住房租赁市场的政策指导提出了“保基本、促公平、可持续”的目标，并且指明了“以市场配置为主，政府提供基本保障”的方针，还特别提出要提高公租房营运保障能力，要把在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员纳入公租房保障范围。

即使地方政府把保障限于户籍人口，其所要提供的公租房缺口依然是非常大的，不可能在三两年内弥补。这就给房地产公司提供了机会。在此条件下，其他供给主体的跟风上涨是不可阻挡的。面对节节攀升的房租，那些只能以市场配置为主去租房的人又该如何？高房价—高房租—逐出低收入人群，这构成了一个完整的反城市化操作，其对国民经济的负面影响将极为深重。

须知住房租赁虽然采取市场化的操作方式，但这是一个公益性市场，亦即弱商业性市场。因而不能采取一般的商业性操作。租金水平是这个市场保持公益性的关键。也许相关方面已经认定房租上涨是必然趋势，那么在房地产因为高房价逐出了大批刚需者之后，租赁市场又要变成高租金市场再逐出大批租客吗？

在现实经济生活中，一个地方的房价和房租是高度正相关的。但中央作为保民生重要举措的租购并举方针的提出，在一定意义上就是要打破这种关联。房租要稳住不随房价上涨是其中的要义。在控住房租方面，地方政府要设计出一套各方面都符合要求的标准并加强监管，呼吁更多社会力量介入，形成供给主体多元化，尤其是产能过剩的国营建筑开发企业以及国营电力公司、给排水公司、燃气公司、电信网络公司等可以利用过剩产能，发挥国企作用。公益领域不正是国企驰骋的主战场吗？集中调集社会资源正是我们的制度优势。只要这样去做，稳租金的公益一定可期。

[作者系中国（深圳）综合开发研究院资深研究员]