另类投资逻辑：认识一下“地产界”里的中国平安

尽管自己很少盖房子，但中国平安却一直有着“地产大佬”的俗称，甚至有部分业内人士认为：中国平安才是房地产行业隐形“一哥”。

而这一切正是源于中国平安在房地产领域独特的投资逻辑。近日，在中国平安开放日上，中国平安首席投资执行官陈德贤披露了中国平安在房地产领域的布局情况。

数据显示，在中国平安2.58万亿的投资资产里，房地产资产仅占1.8%，规模达到487亿元。“尽管体量不大，但收益率还不错，可以达到7.4%。”陈德贤说，不动产是保险公司匹配长期负债最好的资产。

根据中国平安2017年年报显示，截至2017年12月31日，平安集团投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为人民币675.32亿元，几乎抵上一个绿地控股的市值。

愿作二股东

并不是所有的地产项目都在中国平安的考虑范围之内，比如，住宅类就不在其中。从类别来看，中国平安更加偏爱于办公楼，其资产占比达到92%至383亿，这些办公楼主要位于一二线城市。除此以外，商业地产的规模为51亿 ，物流地产的规模为53亿。

在这些不动产类别中，中国平安也划定了特定的关注范围以及理想回报。比如，位于城市周边的康养社区，其投资期限在20年以上，预期IRR回报（内部收益率）在10%~15%；距一线城市或核心二线城市、核心商务区1小时以内交通距离的长租公寓 ，投资期限5-10年，预期IRR回报在7%~8%；涉及城市更新的项目，如城市中心区、棚户区、老旧商业区、工业区等，投资期限在5-15年，预期IRR回报在10~20%；一、二线城市非核心区域的产业园区，投资期限为10年，预期IRR回报在7%~9%；以及高铁概念新城，投资期限在5-15年，销售部分IRR12- 15%，部分可能周转率高 IRR>20%。

“房地产对于我们来说有三方面的重要意义：一是获取稳定的现金收入，能够更好的匹配长期负债；二是房地产投资在中长期内能够抵御通胀；三是运营管理能力强的交易对手有助于开发类不动产的保值，所以，我们找的交易对手操盘能力非常重要。”陈德贤说。

而华夏幸福就是这样的一个操盘手。今年7月，中国平安斥资137.7亿元入股华夏幸福，为其第二大股东。9月14日，中国平安又在互动平台上表示，在未来条件允许的情况下，将探索与华夏幸福合作，开展养老产业、公租房、长租公寓等领域的开发建设的机会。

“其实这家公司我们研究了1年多，我们认为这家企业本身在土地平整，开发、招商能力等方面确实在中国是最强的公司之一，所谓未来也希望华夏幸福和我们的平安不动产能够更加紧密配合。”陈德贤说。

事实上，业内之所以将中国平安称之为地产界隐形的“一哥”，规模仅是一方面，更为关键的是，近年来，中国平安相继入股了多家房地产上市公司，比如，除了华夏幸福外，还包括碧桂园、朗诗集团、融创中国、金地集团、旭辉集团、绿地控股、华润地产、保利地产、九龙仓、协信。

而对于重点合作对象，平安通常会拿到二股东的席位。通过持股的方式与这些地产公司合作，不仅获得了更加稳定而可靠的操盘手，同时也获得了长期股权投资下的丰厚分红以及一进一出的资本利得。

2015年，中国平安斥资62.95亿港元获得碧桂园9.9%股权，持股22.36亿股，跻身第二大股东之位。今年2月6日，中国平安首次减持碧桂园340万股，每股平均价16.7813港元，套现约5705.6万港元，此后又分别减持了910万和1882万股，总计套现约4.55亿港元。

碧桂园也为中国平安提供着稳定的分红回报，根据中国平安披露的数据显示：碧桂园每年的分红率可以达到 22.70%。

看好不动产未来的商业机遇

在中国平安的不动产投资体系中，平安银行、平安信托、平安不动产、平安寿险和平安资管均参与其中并各司其职。

其中，平安不动产是中国平安旗下保险资金投资不动产的主渠道，截至目前资产管理规模超3000亿元，同时也是平安自有物业的主要建设方，有华南第一高楼之称的深圳平安金融中心就是其代表项目，2017年，开始布局长租公寓业务。

另外，平安入股朗诗的主体也是平安不动产，其向朗诗绿色地产（HKSE:106）进行了股权（占公司扩大股本的9.9%）和永久可转换股投资。

平安信托这是平安体系内另一重要的地产另类投资平台，内部设有专门的地产投资事业部，前些年平安热衷海外买楼时，多为平安信托从中操盘。

陈德贤介绍说，不动产投资主要采用四种策略为保险资金带来稳健回报，一是资本输出，如土地储备、不动产投资基础设施、公用事业投资、股权投资等；二是资源整合，如政府及行业资源利用以及集团资源植入等；三是土地开发，如基础设施建设、公用事业建设、商办地产开发等；四是管理输出，如园区运营、产业扶持以及配合集团业务创新，诸如推动租赁、资产证券化、地产基金、PE基金等融合发展。

“我认为，未来5-10年，全球金融资产收益率将低于过去10-20年的平均收益，作为长期投资业绩的‘压舱石’，平安的不动产投资策略占比也将由目前的2%提升至10%，要进一步开拓新型的不动产投资领域。”陈德贤说。

“尽管目前地产周期在调整，但我们认为之后会有一个新的周期出来，在这个过程中我们希望抓住机会。”陈德贤说。