物业公司IPO风头不再 新城悦招股下限定价

11月6日，新城悦控股有限公司（简称“新城悦”，1755.HK）正式于香港交易所主板挂牌上市，成为新城集团旗下继新城控股（601155.SH）、新城发展（01030.HK）之后的第三家上市企业。

新城悦此次全球发行2亿股，最多不超过2.3亿股，每股价格为2.9港元，募集资金5.8亿到6.67亿港币。

按照新城悦规划，发售所得款项约48%用于扩大业务规模及拓展业务地区；约12%用于在不同地域获取多元化物管项目；约15%用于发展增值服务业务；约15%投资于先进技术及人才培养，以提高新城悦的服务效率及内部信息系统效率并实现服务标准化；约10%用于营运资金及一般企业用途。

不过，从此前公开招股结果看，新城悦招股情况并不理想。

新城悦披露信息显示，已接获合共1512份有效申请，认购合共712.3万股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的2000万股香港发售股份总数约0.36倍。712.3万股约占全球发售项下初步可供认购的发售股份总数的3.6%。

因此，新城悦将未获认购的股份进行国际发售，由于重新分配，国际发售项下的股份最终数目已增至1.92877亿股，约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下发售股份总数的96.44%。

从定价看，最后每股价格2.9港元，为招股价2.9港元至3.9港元之下限。

今年较早以前，物业公司上市曾一度获得较高估值，因为O2O等资本故事，让物业市盈率一度超过地产股。随着资本市场的调整以及上市物业公司数量的增加，市场也在趋于冷静。

新城悦创立于1996年，成长于常州，发展于长三角，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。

在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平米，总在管面积达3703万平米，其三年复合增长率为37%。2015年-2017年，新城悦收入分别为人民币4亿元、5.73亿元及8.66亿元，复合增长率达到47.1%；净利润则为人民币2304.8万元、5218万元及9174.2万元。

从数据看，新城悦收入依旧较低，对于新城悦而言，增加物业收入显得非常重要。截至2018年4月，新城悦所拥有的合约建面中约75%来自新城集团。

对于新城悦而言，如何突破更多物业管理范围，并形成独立的物业管理品牌，将成为下一步工作重点。