本轮楼市去库存渐入尾声，东北部分县城小城或成最后片区

在去库存进入到尾声阶段后，仍有部分地区还处在去库存的过程中。

根据《辽宁日报》报道，辽宁《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》已经正式下发，以进一步推动县城和新城新区房地产去库存，并明确提出，到2020年，各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

方案强调，各地要切实建立健全支持农业转移人口市民化财政政策体系，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，并与城镇居民享有同等权利。积极稳妥推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。市场房源充足、库存量大的区域，棚户区改造可继续推行货币化安置，消化库存商品住房。

方案要求，各地区要尽快编制住房建设规划和年度计划，对县域和新城新区住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排。从新开工、施工、预售等环节加大管控，控制商品房增量，消化商品房存量，保持住房供求基本平衡。要根据商品住房库存去化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。对去化周期在36个月以上的，应停止供地；18个月至36个月的，要减少供地；6个月至12个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加供地，加快供地节奏。

“主要是一些小城市，尤其是县城。”中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，本轮楼市去库存已经进入到尾声阶段，包括辽宁在内的东北部分县城、小城市或将成为本轮去库存的最后片区。

此前8月，呼和浩特市住房保障和房屋管理局发文明确全面停止房地产去库存调控措施，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。同时，将保证全年土地供应量达到5000亩，其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

对此，张大伟认为，呼和浩特是此前最早取消限购的城市，也是第一个表态取消去库存的城市。从全国房地产市场看，除极少数区域外，去库存已经到了结束的时候。

国家统计局发布数据显示，10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米。其中，住宅待售面积减少321万平方米。

根据中原地产研究中心数据显示，楼市库存数据已经跌至54个月来的最低点，已连续超过4年下调。从整体看，全国性的去库存周期已经完成。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从库存结构上看，辽宁的县城和新城新区的库存是比较高的，所以目前辽宁的去库存是一个结构性的问题。严跃进说，东北楼市目前情况比较好的城市主要包括几个省会，而其他地级市的去库存表现一般，至于县城，关注的人更少。“此类区域并不能说库存规模的绝对值很大，其实楼盘也不是说很多，关键是买的人太少了，零星的购房需求，使得去库存周期过大。”

分析认为，东北不少县域人口出生率低，且面临着人口外流的情况，再加上东北整体的工业化和城镇化进程较早，国企较多，此前非商品化的住房占比较大，因此新增的商品住房需求也比较少。

严跃进认为，在去库存的同时，关键还是在于产业的发展，只有产业发展了，才能吸引集聚人口。这其中，一些消化不了的库存可以考虑用作其他用途，包括用于创业和租赁等业务等。

对此，方案也提出，各地要壮大新城新区产业园区，推动现代农业建设，逐步提升县城和新城新区的吸引力，并探索通过政府主导、市场化运作的方式，支持企业团购或长期租赁库存商品房用于职工宿舍。要积极发展农村电子商务和特色旅游，支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电商企业等用房，将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，并享受国家和省有关优惠政策。