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美国楼市失宠,移民和贸易政策不友好是关键(4)

美国楼市失宠,移民和贸易政策不友好是关键(4)
2019-07-22 09:35:44 第一财经

美国最近三次的衰退分别发生在上世纪90年代、21世纪初及2008年,历史数据显示,房贷利率在底部反转一到两年后,美国经济就会陷入衰退。埃蒙斯由此推断,美国经济下次衰退的起点最早可能在今年第四季度。

他在报告中写道:“截至今年5月的独栋房屋销售数据证明,全美各地区的楼市依旧疲软。不过当前的情况并不像上次次贷危机导致的经济大衰退那么严峻,但与1990年~1991年、2001年两次经济衰退期类似。”

杜兰顿对第一财经记者表示,预测未来总是很困难的,但从监管框架的变化来看,2008年那种级别的危机再次发生的可能性很低,最近美国的房价并未疯狂上涨,城市的建筑活动也没有过剩的迹象。

基斯也持类似观点,他认为,即使发生经济衰退,也没必要担忧美国房价会出现暴跌。一方面,房价取决于供求关系,经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜在购房者;另一方面,房价也取决于杠杆和抵押贷款。目前,美国住房市场的杠杆率低于之前住房市场的鼎盛时期。虽然存在许多低首付款贷款,但承保标准仍然要比2004 ~ 2006年更加严格,几乎在所有情况下都要仔细审查贷款人的收入记录和资产情况。因此,基斯称,如果在经济衰退的情况下,房价会下跌,但是要比2008年金融危机期间的程度轻微许多。

目前美国哪些城市的房产还有较大投资潜力?杜兰顿认为,如果经济陷入衰退,旧金山、纽约、波士顿等当前房价已经很高的城市,到时候可能会有所下跌,而达拉斯、休斯敦、亚特兰大等地,由于房价相对不高,同时土地开发限制正在逐渐增加,未来的上涨空间也许更大。

基斯则表示,从长远来看,投资房产取决于工作地点和人们想要居住的地方,有许多城市可以满足这些要求。由于美国长期的经济前景仍然较为乐观,因此更适合做长线投资。不过,他也补充道,短期来看,政策方面并不稳定,“现任政府正在通过其政策阻碍全球投资者(赴美投资)。”

沃顿商学院房地产和金融学教授沃切特(Susan M. Wachter)在接受第一财经记者采访时则表示,在没有出现经济衰退的情况下,美国房地产市场的繁荣还会持续下去,这是受积极基本面推动的,而非(炒作的)泡沫,因此短期内2008年的次贷危机不会重现。

(实习记者席悦对本文亦有贡献)

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