时代中国分拆物业上市，行业痛点一个也没少

凭借物业板块分拆上市的消息，9月10日时代中国（01233.HK）高开，至午间收盘时上涨6.51%。数天前，因为“全员卖房”的消息，这家房企一度被推至舆论风口上。

9月9日晚，时代中国宣布，将物业板块时代邻里股份进行分拆，于联交所上市。稍晚，时代邻里于港交所上传申请上市资料。

时代邻里于今年7月，在开曼群岛成立，专为上市而来。

在时代之前，彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好、永升生活服务、滨江服务、奥园健康、和泓服务已先后上市。

今年4月，招商蛇口宣布，将收购中航善达22.35%股权，成为其第一大股东，以此完成物业板块的独立上市；今年8月6日，大本营同样位于广州的保利地产全资子公司保利物业向联交所递交了IPO申请资料。

分拆物业业务，确已成为房企潮流，时代中国是最新一家。

据公告，时代中国将以实物方式向股东分派公司持有的时代邻里所有股份，每持有2.6股可获分派1股时代邻里，这令投资者感觉兴奋。

时代中国是少数直接送物业股予以股东的房企。2015年，全行业第二家上市的物业公司中海物业以介绍方式上市，每持有3股中国海外可获派1股中海物业。由此对比，时代邻里的派发力度不轻。

然而，时代邻里的挑战始终在于公司经营本身。

截至2019年6月30日，时代邻里共拥有210个在管项目，包括位于中国15个城市的住宅小区、工业园、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场及教育机构以及市政环卫项目，在管面积近42.7百万平方米。

从规模来看，时代邻里在管面积并未过亿。今年上半年，万科物业、彩生活等行业巨头，规模超过5亿平方米乃至10亿平方米以上。

从房企中分拆出的物业公司，一般而言，管理规模大头来自母公司即房企自身项目面积，另一条腿则来自第三方物业，包括收购、品牌输出等合作形式。

参考销售面积，截至2019年6月末，时代中国合同销售约为312.3亿元，同比增加20.1%；总销售面积为206.4万平方米，同比增加36.84%。

随着行业销售疲软，来自母公司的管理面积高增长能否持续，成为时代邻里等物业公司的共同难题，也是时代邻里们对母公司的深切渴望。

相比之下，主动为之的第三方面积似乎更容易被把握。

数据显示，时代有意对外拓展，2016年，总收入中，第三方物业开发商占比仅为18.8%，总管理面积仅为3059平方米，总收入仅有0.42亿元；到2019年上半年，来自第三方物业的管理面积为19399平方米，收入达1.03亿元，占比为35.1%。

然而，时代邻里必须面对的问题是，随着物业公司纷纷上市，规模及收购意识的觉醒，收购已达白热化。8月业绩会上，彩生活执行董事、行政总裁唐学斌就表示，“如今新增长物业要比原来难10倍，收购物业公司价格也是从前收购的5到10倍。”

2019年6月30日后，时代邻里从独立客户处获得了15份新增物业管理合同，其他包括3所学校、5个住宅项目、3个政府办公楼、2个商业项目、1个物流园，以及一个合约总建面为1.8万平方米的公共基础设施项目，但面积依然有限。

时代邻里的挑战来自市场化收购能力如何提高、母公司时代中国每年销售增长，此外，也来自对公司费用的控制，业务的开拓。

时代邻里的业务包括物业管理业务，非业主增值业务，社区增值业务及其他专业业务。时代邻里的收入从2016年的3.729亿元（人民币，下同），增加至2018年的6.958亿元，年复合增长率为36.6%，并从2018年6月30日止6个月的3.076亿元增加48.1%至2019年上半年的4.557亿元。

资料显示，2016-2019年，物业管理服务的收入占比分别为59.5%、63.7%、58.1%、63.3%、64.9%，整体保持上扬；而非业主增值服务分别占比27.9%、19.3%、28.3%、22.9%、25.7%；社区增值服务分别占比10.7%、12％、8.5%、9.1%、6.9%；其他专业服务分别占比1.9%、5%、5.1%、4.7%、2.5%。

值得注意的是，为公司贡献收入大头的物业管理服务，占据的成本却最高。

时代邻里总销售成本中，人工成本的占比逐年上升，2016年全年人工成本为1.69亿元，占比59.1%；到了2019年上半年，成本已到达2.25亿元，占比67.7%。

销售成本步步走高，毫无疑问将压缩利润空间。时代邻里净利润增幅不俗，但绝对值始终有限——净利润从2016年的0.201亿元，增加至2018年的0.642亿元，年复合增长率为78.8％。公司2018年前6个月的0.278亿元，增加50.7%至2019年前6个月的0.418亿元。

而时代中国董事会认为，分拆有利于让这一独立平台的投资价值变现，使平台直接进入资本市场融资无须依赖母公司，改善财务管理结构。

此外，“建议分拆将促使保留集团及分拆集团就其各自的业务更集中于发展，战略规划及更佳的资源分配。保留集团及分拆集团将于独立管理架构下就把握新兴业务机会而进行的有效的决策过程中受惠，特别是可从分拆集团的专门管理团队以专注其发展。”

分拆完成后，时代中国实际控制人岑钊雄及其配偶李一萍通过丰亚企业将直接持有时代邻里56.06%已发行股本。丰亚企业100%股权中，有60%为佳名投资持有，40%由东利持有，而佳名投资是岑钊雄全资持有企业，东利是李一萍全资持有企业。

2019年时代中国中期业绩报告显示，上半年，时代中国人民币159.42亿元总营收中，来自物业管理的收入为3.33亿元，在全集团总盘子中占比甚微。

在收入、净利润、规模、商业模式均无突出表现情况下，如何成为集团稳定的现金奶牛、如何给资本市场讲新的故事，铺陈更潮流的商业逻辑，将成为时代邻里的一大挑战。