香梨股份年底突击买卖房产遭问询 溢价高达2100%

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香梨股份年底突击买卖房产遭问询 溢价高达2100% 专家：吃相难看

近日，新疆库尔勒香梨股份有限公司(简称“香梨股份”)公告称，拟将公司所属办公楼房产2492万元转让给控股股东新疆融盛投资有限公司(简称“融盛投资”)，同时拟以自有资金6741万元购买关联方新疆昌源水务集团有限公司(简称“昌源水务”)所属商业办公楼，融盛投资是昌源水务的全资子公司。

香梨股份成立于1999年，2001年12月成功登陆上交所，是新疆农业产业化龙头企业，主要从事以库尔勒香梨为主的果品种植、加工和销售等。

财报显示，2019年前三季，香梨股份亏损374.55万元，从业绩来看并不优良。而且公司目前仅有48名员工，为何要将原来便宜的办公楼卖掉，溢价2155.57%买入一个更贵的办公楼呢？

上交所随即下发问询函，主要询问三方面的问题：对标的房产采取收益法与市场法的评估价值结果之间存在较大差异的合理性，卖楼所得一半资金一年内付清是否存在控股股东长期占用公司资金的情况，以及本次房产出售是否存在年末突击创利的情形。

中国食品品牌研究院院长曹保印对时间财经表示，香梨很好吃，但香梨股份的吃相很难看。香梨股份试图通过年底的“突击卖楼”制造表面上的财务业绩，年末突击创利。毕竟这已经不是香梨股份第一次年底突击卖房，而是其惯用套路。

时间财经以投资人身份致电香梨股份，对方称，公司目前暂不会因为问询函放弃楼房买卖，楼房购置将实行分期付款。公司以香梨销售为主，前三季度业绩和经营性现金流表现较差是因为去年和今年库存都不多，导致销售不佳。

连亏7年

库尔勒香梨一度被冠以“梨中之王”的称号，在新疆库尔勒拥有1.35万亩香梨种植地的香梨股份显然拥有独特的资源优势。但数据显示，香梨股份已经连续7年扣非净利润为负。

由于2007、2008两个会计年度持续亏损，香梨股份股票自2009年3月13日被上海证券交易所实行退市风险警示，股票简称变更为“*ST香梨”。两年后，2012年，*ST香梨才恢复“香梨股份”的股票名称。

2011年以来，香梨股份的归属净利润呈现“盈亏交替”的态势。对此，曹保印称，“盈亏交替”是典型的壳公司现象。其常年亏损却能继续经营，其中奥妙在于非经常性损益项目强大，政策与政府补贴的影子明显。曹认为，香梨股份之“香”不是市场经营的结果，而是政府补贴的结果。

其实，香梨股份的实际业绩能力，从其经营活动产生的现金流量净额可见一斑。近期，标点财经研究院联合《投资时报》对A股中208家日常消费类上市公司2019年前三季度的现金获取能力进行了分析，以“经营活动产生的现金流量净额与营业收入的比值”(简称“销售现金比率”)这一指标为准则，推出《2019消费公司捞金榜》。

销售现金比率是反映了企业的收入质量的主要指标之一，通常来说，销售现金比率越大越好。遗憾的是，在上述榜单中，香梨股份的销售现金比率排名垫底。

香梨股份三季度财报显示，前三季度，该公司经营活动产生的现金流量净额为-1511万元，同比下降-206.59%，销售现金比率为-226.98%，这意味着每元营收对应近2.27元的经营活动现金净流出额。

香梨股份主营业务较为单一，业绩受香梨生产情况影响较大。《新疆农业大学学报》有论文显示，库尔勒香梨在2003年、2005年和2008年均有严重冻伤。香梨股份相应年份的香梨收入均有下降。

2018年，香梨股份年报称，巴州地区整体香梨产量因受病虫害、大风、低温、冰雹及上年果树花芽形成少等综合不良因素影响较上年大幅减少，导致果品收购单价突破历史新高。因此调整果品购销计划，2018年，香梨股份库存减少80.47%。这直接导致香梨股份在2019年的水果市场价格大涨的情况下，可售香梨不多。

此外，人工成本的上升也吞噬了香梨股份的利润。一位新疆果品经销商对时间财经称，香梨股份是南疆最大的香梨公司，处于垄断地位，该公司业绩不佳主要是两方面，一是近几年库尔勒确实天气不好。另外，人工费上涨厉害，水果售价上涨价时，往往公司收水果的价格也非常高。“采摘分装的人工费都涨的离谱，据说以前1块多的香梨收购价现在涨了一倍不止。”

另外值得一提的是，作为一个果品界“老兵”，截至2018年末，香梨股份销售范围仅覆盖除新疆外的上海、、福建、广东、北京、河北5个省份。

多次卖楼

香梨股份主业不振，出售资产几乎成为防止公司退市的一道常用防线，其中，香梨股份曾经的子公司新疆家合房地产开发有限责任公司(简称“家合房产”)被卖三次。

2018年，香梨股份前三季度亏损428万元。2018年年底，公司与博达熙泰签订《产权交易合同》，以1713.6万元的价格向博达熙泰转让公司持有家合房产15%的股权。当年年内，博达熙泰向支付首期股权转让价款860万元。香梨股份临危扭转局势，实现2018年净利润为正。

2017年前三季度，香梨股份亏损14.8万元。当年年底，香梨股份以2735.54万元的价格向阳光房产转让公司持有的家合房产25%股权。当年12月21日，阳光房产向其支付首期股权转让价款1400万元。由此，香梨股份2017年实现盈利。

2015年12月，香梨股份以公开挂牌交易方式将家合房产60%的股权转让给间接控股股东昌源水务，获得收益6150万元。

此前的2011年7月、10月，香梨股份先后出售两处房产，当年获得投资性房产1.04亿元。2009年，香梨股份也正是受益于出售全资子公司新疆联合化工有限责任公司股权，才得以惊险扭亏并保壳成功。

于此同时，香梨股份也在积极寻求资产重组的机会。2018年5月25日，河南众品食业股份有限公司(简称“众品食业”)公告称，拟筹划与香梨股份进行资产重组。但此次重大重组却在3个月后告吹。

2013年7月，香梨股份也曾披露重组预案，该公司间接控股股东昌源水务拟借壳香梨股份上市，重组完成后香梨股份由农业股变身水务股。彼时，投资者对此给极高期待，2014年3月，此次重大资产重组终止。

与昌源水务的重组不成，有投资者畅想着，新疆的石油资源也较为丰富，香梨股份被注入石油资源，也具有一定想象空间。香梨地产回应时间财经称，若有重组消息，会第一时间公告。