存货计提存疑遭深交所问询 三木集团房地产业务高企如何转型

为应对房地产业务压力，立足于福建省的福建三木集团股份有限公司（000632.SZ;下称“三木集团”）目前力求实现多种经营，投资、物管、进出口为其发力之处。

但值得注意的是，当下公司在一定程度上面临着消化库存的压力、现金减少、负债攀升等令三木集团偿债能力问题凸显，而其存货计提减值相关问题，还遭深交所问询。

此外，其他业态相对公司房地产业务的占比，以及未来成长性如何等问题，仍令投资者关心。

存货走高遭遇问询

三木集团成立于1984年，于1996年在深交所上市。目前，公司围绕房地产业务形成四大板块，分别为房地产开发、进出口贸易、物业管理、创业投资。从收入构成看，“商品房及土地开发”虽然仅占2020年收入的12.87%，但与房地产相关的“建筑、金属材料”一项占比高达34.47%，且营收金额同比增长70.67%。

“房住不炒”的政策一定程度上抑制了炒房投机之举，在购房需求有所下降的背景下，房地产企业存货增长明显，去库存压力加大。从财务数据看，今年一季度，三木集团存货为39.78亿元，同比上涨44.54%。实际上，近年来三木集团存货不断攀升，2019年为26.6亿元，2020年为38.5亿元。

从存货分类来看，正在开发中的房地产商品占了大头。2020年，公司存货中的“开发成本”约为26亿元，“开发产品”约10.66亿元。所谓“开发产品”，一般指企业开发完成，可以出售的商品。“开发成本”多指在建中的产品。

三木集团存货金额虽高，但跌价计提比例较低，对10.66亿元的“开发产品”仅有257万元的跌价准备余额，对“开发成本”则并未计提跌价准备。6月10日，深交所就此问题，要求公司补充披露存货跌价准备测算过程，说明跌价准备计提的充分性。

深交所的质疑并非无因，从行业一般规律看，企业所开发的产品握在手里时间越长，也就意味着越难出售，跌价压力也就越大。

财报数据显示，三木集团部分产品竣工数年，仍被列入存货之中。例如“人才公寓一期”于2013年9月竣工，账面余额约3792万元，去年未计提跌价准备。“武夷山自游小镇”于2017年8月竣工，迄今也有约4年时间，账面余额约3075万元，去年未计提跌价准备。此外，仍在开发的产品中，也有部分建设周期较长，例如“三木·空港小镇”于2015年开工，预计今年3月完成，“三木·海立方”于2016年动工，预计今年4月份完成。

现金减少负债攀升

对于三木集团来说，存货中的“开发成本”，不仅给公司带来存货跌价的潜在风险，这些持续开发的项目也在一定程度上，使公司现金流承压。

目前公司所投入的一些项目，所需资金不少。例如“长乐翡丽府”预计投资金额超过13亿元，“永泰愉景公馆”为9亿元，“漳州印象西湖”项目投资相对较少，也达到约5.5亿元的规模。三个新增房地产开发项目共计新增存货15.67亿元。

这些项目对公司现金流的影响不容忽视，2020年度，公司经营活动现金流量净额-18.21亿元，同比大幅减少33.14亿元，其中就包含上述新增三个房地产开发项目，增加现金流出15.31亿元，另外公司去年可出售货值减少，致使2020年公司经营活动现金流量净额同比减少33.14亿元。

现金的减少，令三木集团偿债能力问题凸显出来。截至今年一季度末，三木集团现金及现金等价物余额仅3.58亿元，流动负债余额则高达56.45亿元。对此，深交所发函问询公司“是否存在短期偿债压力？”

实际上，近年来三木集团负债金额持续走高，据同花顺显示，从短期借款来看，2018年底约为8.43亿元，2019年为9.94亿元，2020年攀升至21.94亿元。从长期借款来看，2018年约18.35亿元，今年一季度约20.41亿元，同比上升38.39%。

通过举债持续投入的同时，三木集团毛利率却持续下滑。同花顺显示，公司2018年毛利率约为8.89%，2019年约为8.72%，2020年约为5.69%，今年一季度约为3.31%。公司主营的地产业务下滑显著，截至2020年，三木集团房地产业务的毛利率较上一年下滑19.74%。

对于交易所关心的债务问题，三木集团表示，截至2021年一季度末，公司短期有息负债余额共计20.58亿元，均为金融机构借款，未超过金融机构对公司授信总额度，并称：“公司建立了严格的偿债保障措施和风险管控措施”，“截至目前公司未发生债务违约的情形。”

多元经营如何发力

最近，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放长期资金约1万亿元。对于释放出的流动性是否会进入房地产领域，央行负责人表示，高层对房地产调控的决心与信心并未松懈。有分析人士称，此前部分房地产市场过热区域，仍需要以消化库存，控制风险为主。

在房地产业监管趋严、增长乏力的情况下，三木集团转而在其他领域寻找增长点，但新兴业务占比偏小，去年营收均未突破1亿元，其中物管费、租赁两项突破8000万元规模，但仍旧和房地产相关，在收入占比中分别仅占0.95%、1.03%。

与房地产距离较远的是“创业投资”业务，旗下子公司青岛盈科汇金为主要营收来源。2020年，该公司为三木集团创造了6176万元营业利润，较上年同期增长11.2%。盈科汇金主要专注于新能源、新材料、高端装备等领域，但是从公司回复公告中看，三木集团并未表现出从技术方面对投资对象的评价，而是帮助一些企业融资，并从中获得报酬。

公司称：“2020年度，盈科汇金为江苏亚虹医药科技有限公司等多家科创企业融资，提供第三方专业顾问服务，并根据资金需求方实际收到的融资金额，收取一定比例的财务顾问报酬。”2020年度盈科汇金共收到财务顾问费约2590万元。

从公司披露的2020年净利润影响达10%以上的子公司来看，三木集团仍脱离不了房地产这一业务。除了上述子公司盈科汇金外，主要业务中未列出房地产的公司有“福州康得利水产有限公司”（主要经营水产品，农副产品）、“福州轻工进出口有限公司”（主要经营进出口业务、河沙等），但两公司去年净利润有限，分别约为2029万元、155万元。

如果未来三木集团既要谋求多元化发展，又不脱离房地产业务，如何才能两全其美？公司年报中提到的物业运营管理业务，能否能给市场一定的想象空间？

三木集团旗下物管公司主要为“长沙三兆实业开发有限公司”，该公司积极向轻资产管理输出转型。公司称长沙三兆积极寻找新的业绩增长点，“向外进行轻资产管理输出，进一步拓展招商代理等新业务。”

所谓“轻资产”，多是品牌方提供品牌的使用权，委托其他团队进行管理服务，并按比例获得一定分成。轻资产模式下，品牌方无需承担全部物管成本。今年6月兴业证券称：“轻资产模式有利于商管公司在管项目数量的快速扩张，带来收入的快速增长，且商业运营经验存在壁垒。”

另外，严跃进就《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》谈道：“随着业务范围的扩大，物业企业的经营水平和服务能力将大幅提升，后续也会对存量市场的盘活产生较大的影响。”（思维财经出品）