盘活存量 投融资体制创新再下一城

自2021年6月首批产品发行以来，基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点至今已一年。伴随着近日保障性租赁住房REITs业务的规范有序开展、基础设施REITs扩募指引的发布，REITs试点也进入新的发展阶段。《经济参考报》记者日前采访了解到，以高新产业园区为代表的多个基础设施项目正加快公募REITs试点申报的步伐，REITs试点也正朝着多元化扩容的方向进一步推进，（更多清洁能源、新基建项目有望参与试点）。展望未来，原始权益人发行REITs的动力会进一步加强，REITs发行速度也会加快。

多个基础设施项目加快申报试点

自2021年6月正式启动试点至今，基础设施公募REITs持续受到市场关注，截至目前，已经发行的产品项目涉及仓储物流、交通设施、污染治理、产业园区等基础设施。而这些只是刚刚开始，还有更多REITs项目蓄势待发。记者在采访中了解到，现阶段有多个基础设施项目正加快公募REITs试点申报的步伐。

以产业园区项目为例，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司拟以旗下软件新城产业园资产申报REITs，项目底层资产估值及基金发行规模预计达15亿至16亿元。

无独有偶。目前合肥高新区项目已通过安徽省发改委评审及国家发改委预审，正在履行国家发改委推荐流程，预计6月份将推荐至证监会审核。“作为合肥高新区区属企业，发行基础设施公募REITs可以根本上解决我们企业经营过程中投资回收期过长、新建项目资本金缺乏、财务杠杆升高等制约企业持续健康发展的问题。”合肥高新股份有限公司财务融资部经理汤仁勇告诉记者。

科技部火炬中心相关负责人表示，“园区REITs项目为园区升级发展提供了多元化的融资渠道，我们正加快推动国家高新区开展REITs试点。目前，多个国家高新区REITs试点项目申报工作正在进行中，预计2022年新增3至5项国家高新区REITs项目。”

“多元化”扩容提速

据了解，截至2022年5月末，国内基础设施公募REITs共有12支产品成功发行。近日，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金正式获证监会批复函，这也意味着，市场上第13只公募REITs产品即将正式落地。

值得注意的是，随着对更多存量基础设施的挖掘，REITs试点类型扩容提速。日前，证监会和国家发展改革委联合下发《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。随后，厦门安居集团有限公司的保障性租赁住房和深圳市人才安居集团有限公司的保障性租赁住房REITs分别在上交所、深交所排队审核，保障性租赁住房REITs取得实质性进展。

北京大学光华管理学院中国REITs研究中心执行主任张峥表示，“在规模化推进保障性租赁性住房建设的过程中，通过REITs来盘活前期形成的大量优质资产，快速回笼资金，可缓解新增项目的资金压力，形成投资良性循环。”

在戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东看来，保障性租赁住房REITs试点的启动，让基础设施REITs多元化扩容迈出了实质性的一步。她表示，清洁能源、新基建等行业也在积极参与基础设施REITs试点，预计今年会有更多的基建公募REITs获批投放市场，为新项目的建设提供更有力的资金支持。

“预计原始权益人发行REITs的动力会进一步加强，在目前监管口径比较开放的情况下，未来REITs发行速度会加快。”清华大学五道口不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升还提醒，虽然REITs市场整体较热，但市场将进一步分化。

盘活存量带动有效投资

日前，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，聚焦重点领域、重点区域、重点企业，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

张峥说，REITs试点破解了基建企业的权益融资困境，已发行产品背后的原始权益人通过REITs盘活了其存量资产，改善了其财务结构，并带动较大规模的新增投资。与此同时，在现有法律法规框架下，“公募基金+ABS”的模式创新充分得到了市场验证。

周以升表示，在资本市场震荡的情况下，REITs受到了投资者的追捧。第一批上市的9支REITs到目前为止市值涨超20%。

“我国尚有大量且优质的存量基础设施资产，通过盘活存量既可以扩大有效投资，又避免了过去无序举债的现象。”魏东举例称，根据国家统计局数据，截止到2020年，我国共有万吨级以上的港口2592个，这其中的很多港区面临搬迁或功能及产业的改造提升，需要大量资金参与，这些都可以通过REITs实现。