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千亿战略金科 高周转藏诸多隐患 负债高企维权乱象百出

2019年11月28日 11:42 来源:中华网财经
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中华网财经讯 11月26日,金科地产集团股份有限公司发布公告称,公司控股子公司拟对控股子公司合计不超过7亿元融资提供担保。另外此前还发布了一则全员持股公告,公告显示,截至本公告日,公司正在积极推进一期持股计划的相关工作,目前尚未购买公司股票。公司将根据一期持股计划的进展情况,并按照相关法律法规的规定及时履行信息披露义务。

千亿战略金科 高周转藏诸多隐患 负债高企维权乱象百出

图片来自公告内容截图

中华网财经梳理发现,进入公布三季度业绩以来,金科股份有关已连续发布五则有关为控股子公司参股公司融资提供担保等公告。其中上面提到的2019-145号公告,拟对控股子公司合计不超过7亿元融资提供担保;其次是,10月31日发的2019-137号公告显示,金科为控股子公司提供的预计担保金额合计不超过9.7亿元,自其履行完毕审议程序后十二个月内有效;再是,11月12日发布的2019-139号公告显示,为多家参股公司合计25.7亿元贷款提供担保。另外两则公告,其中一则取消担保融资并新增17亿担保融资,另一则为此前担保进展披露。

据最新公告显示,截止2019年10月末,金科及控股子公司不存在对控股股东、实际控制人及无股权关系的第三方提供担保的情形,亦不存在逾期担保和涉及诉讼的担保。金科对参股公司提供的担保余额为129.8亿元,对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为728.09亿元,合计担保余额为857.89亿元,占本公司最近一期经审计净资产的370.09%,占总资产的37.19%%。

流动性缺乏等米下锅

进一步梳理公告发现,上述公告中公布的融资被担保企业截止9月末的总负债、净负债、营收、净利润等指标,不难发现这些被担保企业大多数都处于负利润、营收为0,严重缺乏流动性状态,正急等米下锅。

中华网财经梳理数据如图:

千亿战略金科 高周转藏诸多隐患 负债高企维权乱象百出

图片来自中华网财经整理公告数据表截图

千亿战略高周转为财务、管理等埋下众多隐患

值得一提的是,从2017年,金科发布《2017-2020年发展战略规划》来看,提出销售目标:2017-2020年销售金额分别为500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元,力争2020年达到2000亿元。从内部这种高速发展要求,到大批量的资金需求,靠借债换发展的方式,在当前行业下行环境下潜藏着诸多隐患。

而在项目运作上,金科也采取了“1671”高周转模式,即要求拿地后1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回正。

这种高节奏的发展带来负债的急剧增加。

半年报显示,金科资产负债率为83.86%,净负债率达147.47%。这在行业中处于偏高水平。

另据数据显示,金科实现营业收入261.05亿元,与上年同期相比增长68%;上半年,金科实现净利润31.67亿元,其中归属于上市公司股东的净利润25.9亿元,同比增长289%。

而与2018年同期相比,金科经营活动产生的现金流量净额却下降307.19%,由同期的35.34亿元直接降至-73.21亿元,对此报告中表示,主要为本期新增土地储备现金流出增加所致。

加杠杆疯狂抢地

就土地数据来看,确实印证了这一说法。金科2016-2018年新增土地储备建筑面积分别为613.1万平方米、1245.3万平方米和2054.3万平方米,2018年拿地面积与销售面积之比达153%,连续8年超过100%。

从今年半年报看,金科新增土地投资项目94个,计容建筑面积1530万平方米,合同投资金额423亿元。值得注意的是,金科去年全年的销售回款为1051亿元,这也意味着,仅上半年,金科在土储方面的投入便超过去年全年回款的40%。

下半年并购等拿地端依旧生猛

严重依赖重庆大本营的金科来说,已迈开全国扩张步伐,7月金科共斥资54.75亿元已部分或全部接盘新城16个项目。而按2018年年报数据来看,金科实现销售额1188亿元,其中重庆区域贡献464亿元,占比高达近4成,在全国扩张的路上大本营的业绩还是起到主力支撑作用。

截至2019年三季末,金科股份现金及现金等价物余额为298.84亿元,短期借款为45.03亿元,一年内到期的非流动负债为245.45亿元,现金刚刚覆盖短期负债。公司今年以来拿地强度未减弱,可见,金科当下手头的现金流并不是那么宽裕。

从已发布的公告节奏来看,融资需求密集不为过,另外从三季度股东质押数据也看,实控人黄红云股权质押超71.32%。如公告截图所示:

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图片来源公司2019度三季度报告截图

质量通报、信任扣分、质量维权等问题频出

除了债务高企,高速发展后的金科实际也带来了诸多的后遗症。

据百度检索,金科这几年,在一些地方上的项目接连爆出被投诉、维权。就拿单合肥这一个城市来说吧,中华网财经查阅了当地市政府网站,果然发现金科所涉及的相关投诉多围绕:销售管理、虚假宣传、项目建设偷工减料、延期交房、房屋质量等方面。

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图片来源合肥政府网页截图

有投诉“瑶海金科昱结构施中过程中钢筋绑扎偷工减料”

有市民投诉:海昱东方钢筋绑扎偷工减料,给结构安全带来很大安全隐患,也许十年后变成无锡立交桥一样,一个小震就倒了,到时政府才查责任人。对不作为的监理单位江苏赛华建设监理有限公司,四川住总建设有限公司,望主管部门好好查查。我可以提供照片。

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图片来源合肥政府网页截图

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图片来源合肥政府网页截图

也有投诉“金科海昱东方花园房屋质量投诉”的

业主投诉:我是金科海昱东方业19栋804业主,2019年4月15号是交房子时间。本来高兴来拿房子可是验了房子让我没办法接受现实。房子里面现大面积空鼓。房屋地面保温层各个墙角空鼓。飘窗外墙防水层起皮。小区房屋外立面不平都是包。开发商说答应给我家修好后会发通知拿房。其间由开发商承担违约责任负责赔偿。到7月19号问题到现在都没整改好,去找他们就是一个字拖,更别说违约金了,。请领导给业主过问一下。为民做主,谢谢!

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图片来源合肥政府网页截图

还有“关于金科海昱东方省直公积金因为土地抵押问题办理不了贷款”

业主投诉:我于2018年初在合肥市瑶海区金科海昱东方购买了20#号楼,于2018年5月申请中国银行省直组合贷款,到现在为止,开发商因土地抵押问题,导致我贷款办理有问题,而开发商对此解决的方式和方法,类似于一问三不知,在不确定行不行的情况下,就让我们换银行,现在这个土地抵押的问题,我们购房者应该怎么求助,五月底交房,到时候不能交房,我们是否能问开发商要求赔偿。

千亿战略金科 高周转藏诸多隐患 负债高企维权乱象百出

图片来源合肥政府网页截图

从市政府网站的投诉看,金科庐州樾项目交房存在诸多问题,9月该项目爆发了业主维权。

梳理发现,主要问题集中在以下几方面:

一、8号楼南边社会停车区扰民问题8号楼南边设计的公共停车区停车位距离楼体过近仅6米、过密多达50个,有灯光、噪音、废气污染,会严重影响低层住户的生活质量,尤其在夜晚,灯光和噪音将直接影响低层住户的正常休息。千亿战略金科 高周转藏诸多隐患 负债高企维权乱象百出

图片来源合肥政府网页截图

二、关于社居委入驻本小区的问题根据2012版《合肥市城市社区配套设施建设规划》规定:“对于中小型封闭式管理小区,社区管理服务中心应建于小区周边,以方便同一社区其他小区居民办事。”根据百度词条,本小区设计规模仅353户,属于小型封闭式管理小区。因此,根据上述法规规定,将社区管理服务中心设置在本小区4幢1层于法不符。由于社居委的服务规模通常在3000户左右,由于本小区太小,将导致大量外小区的居民进来办事,这将严重增加了本小区的公共安全管理负荷,且将产生高频度的忧民现象。

三、关于小区地库防护顶棚问题在即将交房之际,我们业主已获知本小区所有地库出入口是开放的,没有顶棚防护——当初,开发商在售楼时,所提供的效果图均有顶棚结构。这样的出入口结构,将存在重大的安全隐患,主要是雨雪天气,将形成大面积积水和冻冰现象,对上下车辆和行人均构成很大的安全风险。

对此,合肥市自然资源和规划局也给予了回复:

千亿战略金科 高周转藏诸多隐患 负债高企维权乱象百出

图片来源合肥政府网页截图

信用多次被扣分

今年9月,合肥金骏美合房地产开发有限公司开发的“美科公馆”(金科与另一家公司联合开发位于新站区的美的金科郡),由于在销售过程中存在将商品房销售给不具备购房资格的购房者的行为,违反了相关规定,在被市房产局多次约谈要求按规定退款之后,该公司一直拒不整改,被扣信用分3分。

千亿战略金科 高周转藏诸多隐患 负债高企维权乱象百出

图片来源合肥住建局网页截图

此外,今年7月份,合肥市住房保障和房产管理局通报了2019年企业信用考评减分情况,合肥金科骏成房地产开发有限开发建设的“金樾花园”项目,在销售过程中存在将商品房销售给不具备购房资格的购房人,违反《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》文件规定。合肥市住房保障和房产管理局还强调,多次要求合肥金科骏成按规定尽快退款,但企业一直拒不整改,被扣3分。

在检索过程中发现,不仅是合肥问题接连不断,其他城市项目也相继现问题乱象。

回过头来看,金科的发展过程中合肥爆出的各种乱象只是个缩影,更重要的还有眼前的问题,高负债经营、经营性现金流为负、实际控制人股权质押、对参股公司提供担保,这些信号足已显现公司用钱紧张。金科未来的发展中华网财经将继续关注。

(中华网财经综合 作者:唐风林 数据来自公司公告,部分信息来自百度检索至合肥人民政府网)

延伸阅读:

金科子公司销售不规范被合肥住建局通报 月内两公司受罚

重庆金科阜阳二级子公司项目存在未批先建遭公示


(责任编辑:吴伟 CF004)

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