鑫苑服务股价腰斩 母公司鑫苑置业业务一再下滑 已无所靠

据蓝鲸房产不完全统计，2019年共有9家物管企业成功上市，其中在A股上市的有1家，H股上市的有8家。此外，还有6家已提交招股书的企业。而在2018年，仅有6家物业企业上市。

自2014年彩生活（01778）率先以物业标的身份登陆港股资本市场后，物业股上市步伐开启了加速态势，从当初一年零星两家上市到2018年已经是（00319）、碧桂园服务（06098）、新城悦服务（01755）、佳兆业美好（02168）和永升生活服务（01995）五家同步登台竞技，而2019年年初至今又有奥园健康（03662）、鑫苑服务（01895）、蓝光嘉宝服务（02606）、保利物业（06049）、时代邻里（00928）等共计8家企业参与其中。

日前，据乐居财经公布的数据显示，鑫苑服务于2019年10月11日上市，上市首日收盘时，鑫苑服务市值为14.75亿港元。但截至2020年1月6日13时8分，鑫苑服务股价仅为1.310港元，市值已蒸发至6.55亿港元(5.87亿元)。

公开资料显示，鑫苑物业成立于1998年，主要业务是向物业开放商、业主及住户提供物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。

缘何鑫苑服务自上市首日创出股价巅峰后便一路下行，至今已近腰斩？业界人士认为，在资金差异化对待的背后，首要原因就是鑫苑服务基本面的欠缺。

事出有因 招股书上数据显示业绩增长放缓明显

中华网财经查询鑫苑服务招股书数据显示，公司于2016年-2018年及2019年3月31日，公司在管总建筑面积分别为1080万㎡、1370万㎡、1570万㎡及1580万㎡，2016年至2018年复合年增长率为20.7%，而2019年前三个月仅增长了1万㎡，增速放缓明显。

主要依赖鑫苑置业集团开发物业

仔细查看不难发现，公司物业管理服务2016年-2018年及2019年3月31日产生收入，分别为1.44亿元、1.96亿元、2.62亿元及7150万元，其中来自鑫苑置业集团开发物业占据绝对比重，分别为各期间总收益的96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

近来，鑫苑置业难言好过，鑫苑置业2019年前三季度的158.5亿元销售额，也是同比下滑近三成，排名下滑至房企第100名。其2016年-2018年资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%，2018年资产负债率更是排进上市房企前五，债务规模达到188.44亿元。

据财报显示，鑫苑置地大多数债务是在2020至2021年集中到期，公司已经连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。截至2019年6月末，鑫苑置业46亿元的现金量要对应86亿元的短期债务额。

究其原因，可以从鑫苑置业的近年来业绩表现看出。从数据显示，2014年至2018年，鑫苑置业分别实现销售金额额82.3亿元、135.6亿元、190.7亿元、233.1亿元和295.1亿元，分别排在行业第84名、73名、84名、78名和82名。截至2019年上半年，该公司112.3亿元销售额同比下滑15.82%，排名则下滑至第92名；而在2019年年初，克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，鑫苑中国以权益金额284.6亿排76名，短短半年下滑近20名。

鑫苑置业整体规模下降，盈利能力不强，利润下滑

财报数据显示，利润方面，公司2016-2018年及2019年3月31日最终净利润分别为2595.3万元、6943万元、7608.9万元及761.9万元，2018年9.59%的同比增速远低于2017年的167.5%，2019年前三月更是录得55.01%的同比下滑。

母公司尚且缺利润，鑫苑服务向第三方开发商开发物业提供的物业管理服务，其毛利率分别约为3.1%、17.3%、11.7%及12.7%，远低于鑫苑置业集团开发物业15.1%、21.0%、22.4%及23.4%的毛利率。

龙头物管企业集中度正面临提升，留给中小物管房企的空间越来越小了。像鑫苑服务这类小物管企业前部靠山，后不涉水，发展规模或将面临进一步缩小。下一步，中华网财经将继续关注。

（中华网财经综合 作者：赵一木）