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鑫苑服务股价腰斩 母公司鑫苑置业业务一再下滑 已无所靠

2020年01月13日 13:32 来源:中华网财经
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据蓝鲸房产不完全统计,2019年共有9家物管企业成功上市,其中在A股上市的有1家,H股上市的有8家。此外,还有6家已提交招股书的企业。而在2018年,仅有6家物业企业上市。

鑫苑服务股价腰斩 母公司鑫苑置业业务一再下滑 已无所靠

自2014年彩生活(01778)率先以物业标的身份登陆港股资本市场后,物业股上市步伐开启了加速态势,从当初一年零星两家上市到2018年已经是(00319)、碧桂园服务(06098)、新城悦服务(01755)、佳兆业美好(02168)和永升生活服务(01995)五家同步登台竞技,而2019年年初至今又有奥园健康(03662)、鑫苑服务(01895)、蓝光嘉宝服务(02606)、保利物业(06049)、时代邻里(00928)等共计8家企业参与其中。

日前,据乐居财经公布的数据显示,鑫苑服务于2019年10月11日上市,上市首日收盘时,鑫苑服务市值为14.75亿港元。但截至2020年1月6日13时8分,鑫苑服务股价仅为1.310港元,市值已蒸发至6.55亿港元(5.87亿元)。

公开资料显示,鑫苑物业成立于1998年,主要业务是向物业开放商、业主及住户提供物业管理服务、增值服务、交付前及咨询服务。

鑫苑服务股价腰斩 母公司鑫苑置业业务一再下滑 已无所靠

缘何鑫苑服务自上市首日创出股价巅峰后便一路下行,至今已近腰斩?业界人士认为,在资金差异化对待的背后,首要原因就是鑫苑服务基本面的欠缺。

鑫苑服务股价腰斩 母公司鑫苑置业业务一再下滑 已无所靠

事出有因 招股书上数据显示业绩增长放缓明显

中华网财经查询鑫苑服务招股书数据显示,公司于2016年-2018年及2019年3月31日,公司在管总建筑面积分别为1080万㎡、1370万㎡、1570万㎡及1580万㎡,2016年至2018年复合年增长率为20.7%,而2019年前三个月仅增长了1万㎡,增速放缓明显。

鑫苑服务股价腰斩 母公司鑫苑置业业务一再下滑 已无所靠

主要依赖鑫苑置业集团开发物业

仔细查看不难发现,公司物业管理服务2016年-2018年及2019年3月31日产生收入,分别为1.44亿元、1.96亿元、2.62亿元及7150万元,其中来自鑫苑置业集团开发物业占据绝对比重,分别为各期间总收益的96.2%、88.9%、84.3%及83.6%。

近来,鑫苑置业难言好过,鑫苑置业2019年前三季度的158.5亿元销售额,也是同比下滑近三成,排名下滑至房企第100名。其2016年-2018年资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%,2018年资产负债率更是排进上市房企前五,债务规模达到188.44亿元。

据财报显示,鑫苑置地大多数债务是在2020至2021年集中到期,公司已经连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。截至2019年6月末,鑫苑置业46亿元的现金量要对应86亿元的短期债务额。

究其原因,可以从鑫苑置业的近年来业绩表现看出。从数据显示,2014年至2018年,鑫苑置业分别实现销售金额额82.3亿元、135.6亿元、190.7亿元、233.1亿元和295.1亿元,分别排在行业第84名、73名、84名、78名和82名。截至2019年上半年,该公司112.3亿元销售额同比下滑15.82%,排名则下滑至第92名;而在2019年年初,克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,鑫苑中国以权益金额284.6亿排76名,短短半年下滑近20名。

鑫苑置业整体规模下降,盈利能力不强,利润下滑

财报数据显示,利润方面,公司2016-2018年及2019年3月31日最终净利润分别为2595.3万元、6943万元、7608.9万元及761.9万元,2018年9.59%的同比增速远低于2017年的167.5%,2019年前三月更是录得55.01%的同比下滑。

母公司尚且缺利润,鑫苑服务向第三方开发商开发物业提供的物业管理服务,其毛利率分别约为3.1%、17.3%、11.7%及12.7%,远低于鑫苑置业集团开发物业15.1%、21.0%、22.4%及23.4%的毛利率。

龙头物管企业集中度正面临提升,留给中小物管房企的空间越来越小了。像鑫苑服务这类小物管企业前部靠山,后不涉水,发展规模或将面临进一步缩小。下一步,中华网财经将继续关注。

(中华网财经综合 作者:赵一木)

(责任编辑:吴伟 CF004)

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