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抄底买 | 多城打响“救市”第一枪 江西安徽倡议放松限购

2020年02月14日 09:37 来源:中华网财经
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“说不定有转机。”这是几天前一位房企高管向时代财经谈及新冠肺炎疫情影响下的房地产后市时作出的判断。

时隔一周,“转机”的迹象开始明朗。继各地政府相继出台减税减租政策后,专门针对房地产市场的支持政策也开始陆续出台。2月12日,包括无锡、西安、深圳在内的三个城市率先发布“救市”政策。

其中“无锡17条”最为全面,从税收、金融、土地、预售、租金等各层面都制定了相应的支持政策;“西安10条”主要面向土地市场,提出疫情防控期土地出让价款可分期缴纳;而“深圳4条”由深圳住房公积金管理中心发布,明确可申请延长公积金贷款期限。

此前的2月11日,上海市规划和自然资源局也发布了《关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策》,指出因疫情影响未能按期缴付土地价款可申请延期。

而部分未有“真刀实枪”救市的城市则纷纷发出了强烈呼吁。2月12日及2月10日,江西省地产协会、安徽房地产商会先后发布了《关于疫情过后对房地产企业扶持政策的建议》,除了延迟缴款、放宽贷款之外,还特别提出了放宽限购、限价、预售等建议。

多位业内人士在2月13日向时代财经表示,这仅仅是一个开始,为了对冲疫情带来的负面影响,接下来中央不排除会出台针对房地产行业的相关鼓励政策,各地方城市也会“因城施策”出台适用于本城市的相关房地产鼓励政策。

多城发布“救市”政策

无锡市政府发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》共17条,是目前最为全面,也有力的“救市”政策。诸葛找房数据研究中心国仕英认为,其中放宽预售条件和监管资金最为重要的。

该《意见》第三、第四条明确,已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的,可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。完成不动产首次登记前,累计申请使用额度不超过重点入账监管资金的95%。

已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的,申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可(装配式建筑的形象进度要求不变)。这意味着商品房的入市速度,以及成交后的到款速度都将提高。

租赁方面,无锡将对租赁房屋属于国有资产的中小企业,免收1至3个月租金。受疫情影响导致重大损失、亏损严重的长租公寓企业,可申请服务业企业纾困专项资金补助。

金融方面,引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长,不得盲目抽贷、断贷、压贷;对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期,对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷,并依调整后的还款安排报送信用记录。

此外,受疫情影响办理纳税申报困难的房地产开发企业、建筑业企业、房屋中介企业、房屋租赁企业可延迟缴纳税款,房产税、城镇土地使用税可申请困难减免;土地出让金同样可申请延期缴纳;无法按时复工的,工期顺延,不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目,交付期限顺延。

西安、上海的“救市”政策则主要面向土地市场。其中,“西安10条”中最关键的是明确土地出让款可分期缴纳。按照规定,无论是新出让土地,还是已成交尚未签订出让合同的,都执行在一个月内缴纳50%土地出让款,余款分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。2019年11月1日之后出让,已签订出让合同的土地,在2020年3月31日前也可变更为前述分期缴款方式。

国仕英认为,这些政策将大大缓解企业拿地资金支付压力,有助于优化房地产企业资金状况,促进企业投资拿地和开工建设。

上海的《土地利用政策》同样明确,因疫情影响未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付。

深圳的政策支持主要是“有房一族”,而不是房企。按照规定,公积金贷款期限可以申请延长;未能在疫情防控期间连续按时缴存住房公积金,而在申请公积金贷款前6个月内发生补缴情形的,视同正常缴存;未能正常归还公积金贷款的,逾期记录不纳入个人信用征信记录。

江西安徽倡议放开限购、限价

无论支持力度大小,无锡、西安、上海、深圳都相继发布了可操作的“救市”政策。而还没发布具体政策的城市,则通过当地地产协会发出了“求助”。

安徽省房地产商会于2月10日公开发布《关于疫情过后对地产企业扶持政策的建议》,是目前最早提出建议的地产协会。

该《建议》的传达对象为合肥市政府,文件中强调,三年多来调控政策偏紧,新冠疫情危害程度不可估量,安徽省房地产商会代表了全省房地产行业80%的市场占有率,请求市政府能给予一定的政策扶持。

《建议》一共十大条,涵盖金融、财税、工程建设、房地产销售政策、大中型商业停业、长租公寓、延期交房、物业管理、监管资金、土地出让等方面。

除了常规的“增加信贷额度、贷款展期、税金延缓、土地出让金延期缴纳”等要求外,安徽省房地产商会还在销售端提出了具体建议:

1、加速房查、网签网备、3月份之前完成所有合理销售房屋的房查网签网备;

2、阶段性放宽预售政策,6月份以前预售形象进度由高层7层和多层封顶改为1层结构封顶;

3、适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策;

4、降低按揭首付比例,加大新房及二手房放款力度,加强对公积金贷款的支持力度,缩短放款周期,全面降息,首套按基准利率的85折,二套按基准利率;

5、降低二手房交易税费,减免交易契税,增值税从5%下调至2%;

6、适当放宽价格备案限制,适度提高高端豪宅的价格上限。

紧随安徽省房地产商会的脚步,2月12日江西省地产协会也给出了八大方面建议。与安徽省房地产商会相比,江西省地产协会少了“大中型商业停业”、“长租公寓”两方面的内容。其中在销售端,江西省地产协会也表达了相同的诉求:

1、加速房查、网签及网备工作。3月份之前完成所有合理销售房屋的房查网签网备;

2、阶段性放宽预售政策;

3、适当放宽限购政策,加大人才落户激励,给与符合人才落户群体购房补贴或者贴息政策;

4、适当放宽价格备案限制。

目前,安徽省房地产商会及江西省地产协会的建议,尚未被当地政策采纳。但可以看出,除了开发投资端的扶持之外,销售端的放开也同样迫切。

“类似建议具有很强的放松导向,涉及方方面面,客观上有助于房企预售工作的更好开展,既有助于销售业务的推进,也有助于资金的快速回笼。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

跟进城市会越来越多

“史上最严调控”的冲击在2019年已经全面体现。克而瑞数据显示,2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比仅增长6.5%,相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明显放缓。

预期之外的新型冠状病毒疫情更是雪上加霜,售楼部关闭、工地停工对于大部分房企来说,都将影响销售回款。过去1月份,不少房企的销售金额已经出现了不同程度的下滑,2月至今,大部分房企也处于停摆状态。

鉴于目前低迷又被动的楼市,不少分析认为,为了对冲疫情带来的负面影响,接下来中央或许会出台针对房地产业的相关鼓励政策。地产经济学家邓浩志在2月13日指出,房地产行业此次受疫情影响严重,尤其是资金密集型的开发领域,大量企业出现资金周转压力,若没有政府的相关扶持,恐怕不少企业无法度过目前的难关。

从无锡、西安、上海本次出台的政策来看,延迟缴纳税费、土地出让金分期付款、贷款展期、免租金等措施都主要集中在解决房企资金周转问题上,率先保障的是房企资金安全。这也将成为其他城市出台相关政策的重要方向。

“后续一定会有一大批其他城市跟进,整体方向也会跟这些城市相类似。”邓浩志表示。

至于安徽地产商会及江西省地产协会呼吁的放开限购、限价,甚至降低首付比例的政策,尽管目前还没有城市落实,但接下来也有望松绑。

浙江省著名房产研究和评论专家丁建刚指出,各地方政府一切从实际出发,出台维护房地产市场稳定的政策,放松之前的调控政策,甚至瞬间切换至救市模式都很正常,无可非议,甚至将呈星火燎原之势。

中瑞恒基地产集团总裁、G50地产董事长俱乐部执行会长卞克认为,房地产作为中国的支柱产业,中央肯定会有相应的支持政策,但该等政策的放松也会因城而异,具体要看每个城市的情况,“三四线城市放开的机会比较大,一二线相信还是会比较严格”。

卞克同时指出,接下来可能是放开限购、限价、预售等政策的窗口期,但在中央“房住不炒”的基调下,政策松绑可能也是短时间的,等市场恢复正常的时候或许会重新开启调控。

“受疫情影响较大的大中城市仍有政策放松的空间,叠加货币政策宽松,购房需求仍有望滞后释放。”东北证券房地产分析师沈路遥也表达了相似观点。

事实上,虽然疫情警报未解除,但对于后市,目前大多从业人士、研究机构、分析人士都持乐观态度。在无锡、西安发布扶持房企的政策之后,资本市场反应迅速。

据时代财经了解,2月12日,绝大部分上市房企的股价都出现了上涨,宝龙地产上涨最多,涨幅达到6.98%,旭辉、金地商置、保利地产等涨幅都超过了3%。(来源:时代财经)

(责任编辑:李非宇 CF006)

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