业绩一路向好的中国奥园被爆再遭机构做空 涉利润造假等
近日，中国奥园公告发行“AAA”评级境内公司债券，融资规模人民币25.4亿元，票面利率5.5%，年期5年。2020年2-3月，中国奥园已完成两次债券发行，融资规模分别为1.88亿美元与25.4亿人民币。据克而瑞2月29日公布的2020年1-2月中国房地产企业销售榜TOP100的名单中，奥园集团以70.2亿元全口径金额排名34；56.8亿元权益金额排名31。
奥园做空报告 明股实债
一切看来向好的中国奥园，此时有媒体爆出，就在3月3日，一份“中国奥园做空报告”，被某地产投资人士匿名发布出来，报告中质疑中国奥园通过“明股实债”的方式，违规将数百亿借款通过信托和旗下基金公司进行自融，注入到子公司的非控股股东权益中，并虚报少数股东利润。
近年来奥园业绩提升迅猛，据奥园公开发布数据显示，2016年至2018年，奥园合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元，三年间复合年增长率达89%。2019年奥园实现合同销售额1180.6亿元，同比增长29%。奥园预计2019年核心净利润同比增长超过50%。
与其他房企相比，奥园在规模迅速扩大中，净负债率却一直稳定在50%-65%，这无疑让外界产生更多的猜想。
在奥园公开发布的数据中显示，其在2016年-2019年上半年，非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%、62.1%，非控股股东净利润占比却分别为12.5%、16.0%、18.1%以及18.9%。
一种巨大的差距显现，在过去两年中国奥园的非控股股东方投入了近两百亿资金，为中国奥园贡献了超过60%的净资产，却显示只贡献了15%左右的权益销售，得到20%的报表利润。
至此，报告明确指出，奥园通过“明股实债”的方式进行了表外融资，且隐瞒了支付给非控股股东的利息费用，导致净负债率偏低以及净利润虚高。
若按上述推算，三年半的时间里中国奥园总计虚增利润超过30亿元。
该报告还以中国奥园、中国金茂、华润置地、招商蛇口、碧桂园、雅居乐、万科、富力地产、中海、禹州进行比较称，相比其它上市公司，过去三年半里奥园非控股股东的投资回报率3.4%，仅有行业均值的五分之一左右。
为何要实行“明股实债”呢？
对于房企在融资环境不明朗情况下，实行“明股实债”的好处是，不但能帮助房企缓解资金链紧张的问题，还可以降低房企资产负债率和净负债率，从而美化财务报表。
违规“自融”
此外，报告还指出，中国奥园涉及违规“自融”。
奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。
据天眼查，广州奥园股权投资基金管理有限公司（即为奥园财富）成立于2014年09月28日，主要经营范围为股权投资等。官网资料介绍，其为中国奥园的一级全资子公司2015年1月在中国证券投资基金业协会登记为私募基金管理人。
再进一步提供的数据中显示，广州市奥园股权投资基金管理有限公司，持续发行固定收益类产品，投资于母公司的地产开发项目。自2017年四季度以来，由奥园财富的融资产品有三十四个，全部带有固定收益的属性，累计融资额超过130亿人民币，其中不少投资于奥园自身的地产开发项目。
另外，珠海鼎盛作为私募管理人，之前发行过多期私募股权投资基金，其中大多直接和中国奥园相关。
中华网财经查询了解到，此次“做空”事件并非第一次，在2019年7月，某个人投资者用户曾发文称奥园销售造假，导致其股价一日大跌8.61%。事发后，奥园通过老板郭梓文增持、公告澄清、发布详细销售情况，以平息风波。
对于事件的发展中华网财经将继续关注。
（中华网财经综合作者：非鱼）
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