时代中国千亿未竟 岑钊雄今年给定了5%的增幅 激进拿地后负债破1200亿
来源：观点地产网
3月10日上午，依旧是简单的管理层组合，岑钊雄带着首席财务官黄永年开起了时代中国的首场线上业绩会。
财报显示，2019年，时代中国合同销售为783.6亿元，同比增长29.3%；营业收入录得424.33亿元，同比增长23.4%；核心净利润58.13亿元，同比增加27.4%；公司拥有人应占利润达52.12亿元，同比增长18.5%。同时，毛利率与净利率均有小幅1个点左右的下降。
分业务来看，在物业开发、城市更新业务、物业租赁和物业管理业务方面，2019年分别收入390.798亿元、21.675亿元、4.61亿元和7.248亿元，其中2018年新辟的城市更新业务占比5%。
疫情当下，关于公司业绩受否受影响，如何转化销售压力，大概会成为今年房企业绩会的必备问题。从岑钊雄的回应听起来似乎很是倘然，其称，疫情的影响在4月份会逐渐减少，对于今年的销售安排还是保持乐观。
而销售目标往往看出一个企业对于今年市场的预判，业绩会上公布，2020年时代中国的销售目标为823亿元，若以去年完成的783.6亿元销售计算，今年时代中国的业绩增长幅度则仅为5.03%。
5%的销售增长目标
2019年是时代中国跨过500亿门槛之后的一年，这对于每个冲千亿的中小型房企来说，应该都是一个重要阶段。
2019年，时代中国实现销售783.6亿元，如愿完成年初定下的750亿目标。不过，值得一提的是，这家房企从去年9月份开启的“全员卖房”，可以说是其得以超额完成全年目标的一个重要因素。
全年来看，时代中国去年销售同比增长29.3%，不管是对比2018年45.5%的同比增幅，或是近几年38.8%的复合增长率来说都有些低位。
如今，岑钊雄则为公司新一年定下仅823亿元的销售目标，对比增幅仅为5%。即便是按照往年最终销售完成率都会略超过初定目标，这一增幅还是定下了时代中国今年略微保守的销售基调。
对于一家加速扩张期的中型房企来说，这个增速显然低了一些。也不由得让人想起，2018年业绩会时，岑钊雄曾提过，千亿目标在2019、2020年大概率可以实现。
“今年不能实现，明年也会实现。”在业绩会上，岑钊雄对媒体再次回应了千亿目标。其称，当初2018年定下的目标，回头看时代还是朝着这个方向前进。
岑钊雄表示，对公司而言1000亿已经不是很重要的目标，公司将赋予更高的目标。不过末尾其还是称，相信千亿目标很快就能实现。
对此，有投资者告诉观点地产新媒体，管理层袒露今年销售目标确实偏保守，但内部目标会更高一些。
而从今年推盘计划看，时代中国披露今年可售货值1400-1500亿元，但部分项目会因疫情放缓，预计去化率为50%。
对于疫情带来的影响，岑钊雄称公司会积极推进线上认购和交易，通过线上社交工具协助销售达成，且疫情反而让购房者意识到改善居住方面的需求。从今年前2月的销售来看，时代中国累计合同销售77.54亿元。其中2月单月，合同销售仅为10.82亿元，环比下降83.8%，同比下降65.3%。
旧改是外界关注时代中国业绩的另一个重要方面。自2018年开始，时代中国在年报收入一栏新辟城市更新业务收入一项，以突显业务的重要性，该业务也在这一年开始产生营收。
财报显示，2019年时代中国来自城市更新业务的收入为21.6亿元，主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和里水草场。截至2019年12月31日，时代中国城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。
对比来看，这一项收入占总收入比例为5%，较低于2018年的8.1%。同时，因旧改项目的毛利有轻微下跌，导致时代中国去年整体毛利率轻微下跌1.6个百分点。
对此，岑钊雄解释称这是个别项目之间毛利率有差距，整体影响不大，且因为更多旧改项目转化的话，毛利率未来会有一定提升。
可以看到，去年时代中国将10个城市更新项目完成转化，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。
扩张中的资金问号
外界将时代中国过去一年的发展定为快速扩张，还有一个重要表现就是在拿地端的“激进”。
据了解，2019年，时代中国通过公开招拍挂、一级开发、合作及收购等模式购入28幅地块，建筑面积约757万平方米。截至2019年12月31日，时代中国拥有土储约2300万平方米，增幅25%。
从拿地支出上可以看到，2019年时代中国拿地成本总额约为234亿元，同比2018年增长90.24%，接近翻倍。
虽2020年销售目标增幅不大，但对于拿地，岑钊雄还是比较阔绰。其表示，时代中国会按照回款的40%至50%作为买地用途，因此2020年买地金额大概会在250至300亿元左右。
对比同行，去年开始不少房企都有所降低了拿地销售比，有研报数据显示，2019年主流房企拿地销售比均值仅为20%左右。
近一半的销售回款用于拿地，这样的扩张速度不免让这家企业的资金问题开始浮出水面。
财报披露，截至2019年底，时代中国的负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，这也是按完整财年计算的第一个负债破千亿的年份。2019年底，时代中国资产负债率达到77.84%，较2018年底增长了近3个百分点，净负债比率则基本维持在67%。
值得注意的是，截至2019年12月31日，时代中国计息银行贷款及其他借款合计约为532.608亿元。其中一年内到期借款约为185.977亿元，同比增长了154.4%，涨幅超过一倍，且占总负债比例升至34.9%。
针对今年兑付债务多的情况，黄永年在业绩会上也表示，公司已对到期债务安做了非常充足的准备和安排。其称，在香港共有3笔债务，包括1笔银团、2笔美元债，均已做了偿债安排；在国内也陆陆续续在做安排，通过新发行的债券可以实现覆盖，且新债已取得批文。
此外，针对于去年融资成本增幅同比增长了51.5%至10.11亿元，黄永年称通过今年债务到期重新调整，反而提供给公司置换低息债的窗口期，这有利于降低整体融资成本。
据他称，时代中国去年的利率成本约在7.4%至7.5%之间，今年该指标可能会再下降一点，达到7%以下的水平。
虽然岑钊雄充满信心地说着“现金流充裕，完全没问题”，但若观察现金覆盖情况可以看到，时代中国去年底在手现金292.79亿元，按此计算现金短债比为1.57倍。
尽管仍旧完全可以覆盖一年内到期的有息借款，但若对比去年年中的2.57倍现金短债比，时代中国手头的钱袋子明显比以前紧了。
不过，岑钊雄或许心中还有更多的盘算。
去年，时代中国分拆了物业上市，成功登录资本市场上。对于是否考虑培育其他业务上市时，其回答道，除了住宅开发之外，公司目前还有商业、产业跟家装等版块，希望这些延伸业务也能做大做强，相信这些板块未来值得期待。
