机构接连看衰富力！2000亿有息债压顶 忧其上升的高债务杠杆率和流动性风险

所谓行情好的时候都看涨，行情下滑，悲观情绪也齐聚。

今年以来由于疫情影响，绝大多数行业企业业绩基本处于一字下滑状态，房地产行业企业首季除了恒大等极少数业绩向好外，其他基本处于啃老本状。如今叠加等疫情影响，让诸如富力地产（下称“富力”）在内的大房企也有势均日下之态，企业内部一边忙于加快融资借新盘活旧债、一边吸纳新的销售资金扭转经营活力。

对于富力来说，自2017年，以199亿元接盘了万达旗下73家城市酒店的权益及大连万达中心写字楼以来，富力并没有很好整合吸收，反而拖累业绩负债累累。

屋漏偏逢连夜雨。2018年年初以来，监管层面针对银行开发贷款、信托融资、债权股权融资、各种表内外融资、私募基金等领域的监管重拳频出，形势日益严峻。

机构接连看衰富力

4月3日，穆迪将富力地产(02777.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪方面表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。穆迪预计，富力的债务杠杆率(以收入/调整后债务衡量)在未来12~18个月将保持在44%~46%的较低水平，与同评级同行相比表现较弱，降低了该公司的财务灵活性。

此前，2月26日，惠誉授予广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，简称“富力地产”，02777.HK，BB- 稳定)拟发行高级美元票据“BB-”评级。

有息借款近2000亿元 总负债3475亿

不被看好，事出皆有因。

此前，3月26日，富力地产公开上年度财报显示，截止2019年末，富力地产新增合共27亿美元两年至五年期固定利率为8.125%至9.125%的优先票据、人民币58亿元90至270日期固定利率为4.83%至5.66%的超短期融资券、人民币90亿元四至五年期固定利率为5.60%至7.00%的境内公开公司债券。

其中，在负债项中，一年内、一年至五年内及五年後到期的分别占负债总额的32%、57%及11%。年内偿还的银行贷款为人民币381.6亿元，而新增银行贷款为人民币499.0亿元。於2019年12月31日，合计银行贷款组合的实际利率为5.54%（2018年：5.36%)；非人民币贷款占贷款总额约24%。

2019年12月31日，富力地产持有现金为人民币384.4亿元，受限现金155.32亿元接近一半，现金及现金等价物仅有229.04亿元，流动性显然不足。另一方面，富力地产所涉及借款总额则为人民币1971.4亿元，是股东权益的2.47倍；负债总额为3475.27亿元，同比上年增长17.28%；负债率81.33%，而净负债与总权益比率高达198.9%，很显然，此时的富力就像一张绷紧的弓，一紧再紧，如今稍有不慎或有断裂危险。

频繁发新还旧 今年举债超255亿

2020年以来，富力一直在开源节流路上。

据最新财报显示，富力地产在手现金刚刚够覆盖年内债务，今年以来已经连续多次大额发债，累计已发债超255亿元。

于今年1月13日，富力地产公告称，拟发行2020年度第一期超短期融资券。该融资券基础发行规模为5亿元（人民币），发行金额上限为人民币7亿元，发行期限为120天；该笔融资券利率区间为5%-6.5%，已于1月17日上市，募集资金用来偿还到期债。

于2月中据上交所信息披露显示富力地产以非公开发行2020年公司债券已受理，拟发行金额为80亿元。

于2月27日，公司与高盛（亚洲）有限责任公司、渣打银行、香江金融、中信银行（国际）、中信里昂证券及海通国际就票据发行订立认购协议；发行总额合计4亿美元，发行利率8.625%，2024年到期，公司拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项。

据深交所于3月25日信息披露，广州富力地产股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券的项目状态显示为“已受理”；信息显示，该债券的类别为小公募，拟发行金额100亿元。

申请H股全流通“收受理函件”

除发债募集资金外，在扩大二级市场流通方面也在加码，据富力3月10日发布公告称，公司于当日收到中国证监会就有关公司提交的关于实施H股全流通的申请的正式受理函件，公告显示，根据申请文件，富力地产申请全部已发行的约22.07亿股内资股股份转换为H股并在联交所上市。

减持股权、折价配股

现金保卫战上，富力也是铆足劲，连减持股权、折价配股也都齐上阵。

于1月17日，建业地产发布的公告称，集团的全资附属公司上海豫进(作为买方)、广州富力(作为卖方)及目标公司就收购事项订立股权转让协议，公司已同意向广州富力收购目标公司10%股权及销售债权，总代价为10亿元。此前，上海豫进、广州富力及上海恒玢分别拥有目标公司45%、45%及10%股权，于收购事项完成后，上海豫进、广州富力及上海恒玢将分别拥有目标公司55%、35%及10%股权，目标公司将成为公司的间接非全资附属公司。

作为“旧改特长生”，富力在2015年时初次进入郑州市场，与本土房企建业联合开发两旧改项目。合作不到5年的时间，富力缘何减持10%股权？不言而喻。

首季销售大减三分之一

销售方面又怎样呢？

受大环境疫情影响富力首季销售金额同比上年减少超三分之一。据富力地产4月1日发布公告显示，累计至2020年3月底，总权益合约销售金额约167.1亿元，销售面积达约140.13万平方米，同比减少32.65%及34.87%。其中，今年三月的月内权益合约销售总金额约为人民币80.2亿元，销售面积达约658,700平方米。

或许首季出现销售下滑是情理之中事，值得注意的是，2019年度富力销售业绩出现不达目标的情况。财报数据显示，去年权益销售为1381.9亿元，而年初富力定下的2019年销售目标为1600亿目标，实际只完成目标数的86.4%。

据了解，富力地产设定2020年权益协议销售目标为1520亿元，较2019年实际协议销售增加约10%。为达成销售目标，富力今年将销售超过230个项目，可售资源2700亿元。集团计划于2020年交付约939万平方米可售面积的发展物业。在今年剩下不到8个月的时间里富力能否实现上述销售目标，有待关注。

（中华网财经综合 文/非鱼 数据来源公司公告）